中國即將邁入“十三五”規(guī)劃，房地產(chǎn)細分市場中的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)下一步走勢，正隨著內(nèi)外資關(guān)注度的提升而浮出水面。

按照國際通行的5%老年人需要機構(gòu)養(yǎng)老這一標準，我國至少需要1000萬張養(yǎng)老床位。2014年全國民政工作會議上透露的數(shù)據(jù)是，目前全國養(yǎng)老床位數(shù)達500萬。其間仍有500萬張養(yǎng)老床位的巨大差距。

目前，外資在上海試水的養(yǎng)老機構(gòu)和居家養(yǎng)老服務(wù)，根據(jù)不同的服務(wù)項目收費，人均每個月交付一萬元左右。反觀內(nèi)地投資養(yǎng)老地產(chǎn)者同樣比比皆是，銷售型有綠城烏鎮(zhèn)雅園、天地健康城，出租型有親河源等。

實際上，外資自1998年進入中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷了十多年的發(fā)展，目前鮮有成功案例。而國內(nèi)房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)也面臨政策、人才、管理模式等瓶頸。同策咨詢養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心總經(jīng)理萬承銳認為，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)已進入調(diào)整期，先行進入的各類資本開始思考下一步怎么做，還在圈外徘徊者也在探索有無繼續(xù)投資的可能性。隨著內(nèi)外資本對投資路徑的探索與實踐，中國養(yǎng)老市場已形成三種主流業(yè)務(wù)模式：社區(qū)居家養(yǎng)老、生活方式型養(yǎng)老、高端護理型養(yǎng)老。

內(nèi)外資搶食，居家養(yǎng)老為主要模式

聯(lián)合國數(shù)據(jù)顯示，2015年中國65歲以上老年人在總?cè)丝谥姓急冗_9.5%。與超過25%的日本相比還不算高，但據(jù)推算，2040年該比例將達22.1%。人口超過兩千萬的上海和北京市老年人比例在2013年已達17.9%和14.8%，直逼日本。

與龐大的老齡人口相比，中國養(yǎng)老機構(gòu)的數(shù)量卻不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示截至2013年，中國共有各類養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)42475個，床位數(shù)493萬張。而根據(jù)中國“十二五”規(guī)劃，到2015年，中國養(yǎng)老機構(gòu)的床位將增長至900萬張。

克而瑞研究中心分析師蔡建林指出，養(yǎng)老需求無疑是巨大的，然而以租賃床位和醫(yī)療照料為主的盈利性養(yǎng)老服務(wù)（尤其是社會資本所進入的）更多是面向中高端人群，但大部分老年人還將以居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老為主。這或許是目前大部分社會資本進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，卻鮮有成功的重要原因。

因投資環(huán)境文化的不同，本土職業(yè)經(jīng)理人管理隊伍、中國老人所偏好的服務(wù)模式和價格支付力等一系列“國情”，都是外資進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要解決的問題。選擇與本土房企合作，是目前外資試水成功的主要案例。2013年8月在北京城郊亦莊，由美國哥倫比亞太平洋管理公司和遠洋地產(chǎn)合資建成的椿萱茂·凱健養(yǎng)老公寓屬于此類。作為遠洋地產(chǎn)旗下高端別墅的配套設(shè)施，該項目一年的人均消費接近15萬元人民幣。目前項目入住率已達50%，今年年底有望實現(xiàn)單月盈虧平衡。

外資投資中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已有不少先例，杭州富陽今年年底即將推出的養(yǎng)老中心雍柏薈為其中一例。據(jù)透露，這家從項目籌資、設(shè)計建設(shè)、人員培訓到開業(yè)運營耗時7年的高端養(yǎng)老中心，將是中國首個居家護理型高端養(yǎng)老中心，中心可為失智老人提供美式照護服務(wù)，將填補目前中國養(yǎng)老市場對失智長者照護的空白。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)人才極其不足。在養(yǎng)老領(lǐng)域引進外資，更主要是為了引進先進的管理模式。

內(nèi)資房企在養(yǎng)老地產(chǎn)的涉足也很早，但進度緩慢。從上世紀90年代開始，越秀地產(chǎn)就介入部分民政局公辦的養(yǎng)老機構(gòu)，此后陸續(xù)承接了不少健康產(chǎn)業(yè)園與養(yǎng)老設(shè)施的咨詢與規(guī)劃設(shè)計工作。但直到2011年，越秀地產(chǎn)才與其下屬設(shè)計院廣州城建開發(fā)設(shè)計院成立養(yǎng)老地產(chǎn)研究中心。

據(jù)綠城頤樂發(fā)展中心總監(jiān)薛軍介紹，物業(yè)無疑將在居家養(yǎng)老服務(wù)中發(fā)揮重要作用。綠城集團下屬商業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)公司綠城頤養(yǎng)集團，主要提供關(guān)于養(yǎng)老服務(wù)的運營及相關(guān)咨詢服務(wù)。薛軍指出，5年之后，改革開放之后成長起來的人群將面臨退休，他們有一定消費能力，這時候養(yǎng)老地產(chǎn)將面臨新一輪商機。

中國老齡化的速度比x想象中還要快，政策支持、社會對行業(yè)資金的投入度、老人自身觀念的轉(zhuǎn)變，都影響著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)介紹，在去年有很多養(yǎng)老機構(gòu)的利潤都有提升，因此關(guān)鍵在于如何整合利用資源。目前政府也正著力推動養(yǎng)老項目，開發(fā)商借力于此將事半功倍。

政策瓶頸下，行業(yè)進入調(diào)整期

經(jīng)過一輪投資熱潮之后，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀如何？

廣州城建開發(fā)設(shè)計院有限公司中級規(guī)劃師黃文指出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨的首要問題是，地方政策細則很難落地。此前越秀地產(chǎn)有一棟舊辦公樓想改造成養(yǎng)老公寓，公司多次與市民政局規(guī)劃局溝通，得到的反饋是需要更改用地性質(zhì)。但此行難度大、耗時長，操作困難。

實際上，政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持早已有之，但知易行難。2013年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（即國務(wù)院35號文）中明確提到，鼓勵個人舉辦家庭化、小型化的養(yǎng)老機構(gòu)，社會力量舉辦規(guī)?；?、連鎖化的養(yǎng)老機構(gòu)。鼓勵民間資本對企業(yè)廠房、商業(yè)設(shè)施及其他可利用的社會資源進行整合和改造，用于養(yǎng)老服務(wù)。辦好公辦保障型養(yǎng)老機構(gòu)。

大部分運營商認為，只做日間照料中心（因為樓盤剩下可以操作的面積很小，只夠做日間照料中心）的模式很難贏利，而做全日制的養(yǎng)老床位，空間上來看也比較困難。市場化企業(yè)不能長期虧本做社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施，這就造成社區(qū)內(nèi)日間照料中心的空置率大幅提升。

眾多業(yè)內(nèi)人士認為，最緊迫的問題是，政府必須解決如何擴大對高級醫(yī)療的補償問題。政府優(yōu)先選擇的是家庭照護和養(yǎng)護機構(gòu)的床位出租方式，但前者被認為是更具成本效益的模式。

“在中國成功的運營商將很快與當?shù)卣?，特別是民政部建立關(guān)系并開始努力推進補償方案，與中央政府的高級保健議程對齊。正如由中央政府推動的其他政策議程，地方和省級領(lǐng)導層將有廣泛的維度來實施新方法。”一名養(yǎng)老運營機構(gòu)人士說。

蔡建林指出，當前政府在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)支持上，應(yīng)該著重于3個要點：其一，探索養(yǎng)老服務(wù)與社會保險體系的結(jié)合；其二，在出讓的土地中要求配建一定的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施；其三，與市場力量結(jié)合，聯(lián)合開辦面向中低端人群的專門養(yǎng)老機構(gòu)，作為居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老的補充。至于中高端機構(gòu)養(yǎng)老市場則交給社會資本。

萬承銳指出，已經(jīng)介入養(yǎng)老地產(chǎn)的房企開始思考下一步怎么走，而還在觀望的房企又因為政策與專業(yè)運營能力的限制，還邁不開腳步，這就是目前養(yǎng)老地產(chǎn)進入新一輪調(diào)整期的特征。

目前仍有許多房企在養(yǎng)老項目面前選擇觀望。在2015年-2020年的5年內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)獲取利潤情況仍是未知數(shù)。以上海周邊的天地健康城與烏鎮(zhèn)雅園來看，銷售去化程度可觀但都面臨運營問題，目前開發(fā)商將之整體轉(zhuǎn)讓才能實現(xiàn)快速盈利。

上述業(yè)內(nèi)人士均認為，養(yǎng)老地產(chǎn)的未來方向可能就是嵌入式的，通過為剛需項目提供養(yǎng)老床位，做到有足夠的養(yǎng)老配套，并提供長期專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)，是下一步實踐的方向，但這一模式能否進行復制，目前仍未有明確答案。