房地產(chǎn)稅改革，主要是為了籌集地方財(cái)政收入，還是為了房地產(chǎn)調(diào)控或調(diào)節(jié)收入，思路不同，方案差別也會(huì)很大。盡管已經(jīng)經(jīng)過12年的討論和不同形式的試點(diǎn)，房地產(chǎn)稅改革究竟怎么改仍然眾說紛紜。如果為了籌集收入，可能要求普遍征收。有研究者測(cè)算表明，房地產(chǎn)稅有望成為地方重要的收入來源。

11月9日，北京全市16個(gè)區(qū)縣正式實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，開始下發(fā)新的產(chǎn)權(quán)證書。

在此之前，廣州、青島、徐州、南寧、義烏等30多個(gè)城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一登記。按照不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)席會(huì)議的部署，今年年底全部市縣要完成職責(zé)機(jī)構(gòu)整合。

各地不動(dòng)產(chǎn)登記工作的展開，總是被市場(chǎng)與房地產(chǎn)稅聯(lián)系起來。從2003年開始研究物業(yè)稅，經(jīng)過六年時(shí)間多地“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，按評(píng)估值征稅的技術(shù)相對(duì)成型；再加上不動(dòng)產(chǎn)登記帶來的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息，房地產(chǎn)稅開征的條件日趨成熟。

現(xiàn)在已無需猜測(cè)下一個(gè)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市花落誰家，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅將先立法，再在國內(nèi)推行。作為稅改牽頭主要部門的財(cái)政部，表示會(huì)配合全國人大立法。

財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在《深化財(cái)稅體制改革總體方案》通過之后撰文闡釋了房地產(chǎn)稅改革的思路:對(duì)城鄉(xiāng)個(gè)人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費(fèi)等因素，合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)；加強(qiáng)調(diào)研，立法先行，適時(shí)推進(jìn)。

不同于之前的物業(yè)稅和上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，按照樓繼偉闡釋的改革路徑，房地產(chǎn)稅改革要對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)有各環(huán)節(jié)稅種進(jìn)行調(diào)整，除了稅收，收費(fèi)項(xiàng)目也要納入進(jìn)來。兼并哪些稅種，取消哪些稅種，調(diào)整哪些稅種，現(xiàn)在還有爭(zhēng)議。

樂觀者指出，財(cái)稅改革是全面深化改革重要一環(huán)，房地產(chǎn)稅應(yīng)能在“十三五”期間落地。不過，受立法程序所限，該法最快通過也要到2017年。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系：2018年成形

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，能在一定程度上打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)過盛的投機(jī)情緒；所以曾經(jīng)有地產(chǎn)大佬調(diào)侃，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記喊了很多年，一直沒有實(shí)際動(dòng)作?，F(xiàn)在，這項(xiàng)工作正在切實(shí)展開。

地方職責(zé)機(jī)構(gòu)整合正在推進(jìn)，根據(jù)10月中旬召開的不動(dòng)產(chǎn)登記工作第四次部際聯(lián)席會(huì)議透露的信息，目前已有198個(gè)市(州)完成職責(zé)整合，1193個(gè)縣(區(qū))完成職責(zé)機(jī)構(gòu)整合，分別占全國市縣總數(shù)的60%、42%。

將原本散落在國土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、海洋部門等的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整并成統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記部門，涉及到人事、編制、機(jī)構(gòu)等調(diào)整，并不容易。

按計(jì)劃，全部市縣職責(zé)機(jī)構(gòu)整合的工作應(yīng)在今年年底完成。為此，四季度國土部展開專項(xiàng)督查，要求準(zhǔn)確把握地方職責(zé)機(jī)構(gòu)整并具體情況，以職責(zé)明確、機(jī)構(gòu)健全、上下銜接為標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立臺(tái)賬，強(qiáng)力推進(jìn)；對(duì)年底不能如期完成的地方，將提出問責(zé)的意見和建議。

職能的整并只是開始，關(guān)鍵是數(shù)據(jù)信息共享和服務(wù)的改善。未來，不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人重復(fù)提交。

國土資源部政策法規(guī)司副司長(zhǎng)魏莉華表示，實(shí)施統(tǒng)一登記可以厘清當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利界限，提高登記的準(zhǔn)確性和權(quán)威性，避免權(quán)限不清導(dǎo)致的糾紛；建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，又可以有效保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全。

各地負(fù)責(zé)推進(jìn)本地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)整合、接入信息平臺(tái)的相關(guān)準(zhǔn)備工作。如河北提出，2016年底前，全面完成制度建設(shè)、數(shù)據(jù)整合和各類不動(dòng)產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件的融合對(duì)接；2017年底前，全省不動(dòng)產(chǎn)登記信息將實(shí)現(xiàn)共享并可提供信息查詢服務(wù)。在國家層面，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，有望在2018年前投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。

房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫：“變更”中緩慢生成

不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例規(guī)定，國土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

江蘇一基層地稅局官員對(duì)記者表示，房地產(chǎn)稅開征首先面臨的難點(diǎn)就是房地產(chǎn)信息資源共享的問題。房地產(chǎn)信息掌握在住建部門手中，稅務(wù)部門征稅需要他們的數(shù)據(jù)支撐。

現(xiàn)實(shí)是，住建部門掌握的信息也并不健全。中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授曲衛(wèi)東對(duì)記者表示，在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化之前，土地多是免費(fèi)劃撥，由企事業(yè)單位自籌自建，住房多在系統(tǒng)內(nèi)流通，沒有在公開市場(chǎng)上交易。如北京有大量的央產(chǎn)、軍產(chǎn)、事業(yè)單位房產(chǎn)，這些房產(chǎn)信息掌握在系統(tǒng)內(nèi)部，并未到政府管理部門登記。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，有助于生成一個(gè)完整的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。不過，數(shù)據(jù)生成需要時(shí)間。

不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例明確指出，登記遵循“嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則”，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。

各地開始推行統(tǒng)一登記的也多適用“不變不換”的原則，只有在辦理抵押登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記等，才重新辦理新的產(chǎn)權(quán)證，原有的產(chǎn)權(quán)證一樣有效。因此，完備的數(shù)據(jù)信息需要在“變更”中緩慢生成。

曲衛(wèi)東表示，房地產(chǎn)稅開征，要清楚地知道某塊土地上有多少房屋信息，用途是什么，需要將原本獨(dú)立的土地和房屋信息整合起來。另外，未來房地產(chǎn)稅若以家庭作為征稅單元，還需要有家庭、戶籍、人口等信息支撐。

《稅收征管法》的修訂試圖解決涉稅信息共享這一體制問題。目前《稅收征管法》修訂草案正在走法律程序，此前已在國務(wù)院法制辦公開征求過一次意見。

試點(diǎn)12年：從抑制投資到開拓稅源

房地產(chǎn)稅討論了12年，一路演變，改革方案和側(cè)重點(diǎn)有所不同。

2003年10月，十六屆三中全會(huì)首次提出物業(yè)稅的設(shè)想，“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。

隨后，包括北京、深圳等在內(nèi)共計(jì)十個(gè)省市開始物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)。當(dāng)時(shí)改革思路是物業(yè)稅為財(cái)產(chǎn)稅，為完善我國稅制，參照國際慣例按評(píng)估值征收。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)跟“房”和“地”都密切相關(guān)，兩者難以切割，所以物業(yè)稅是將現(xiàn)有持有環(huán)節(jié)稅種——房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，兩者合并而來。

一位曾經(jīng)參與北京物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)的地稅局官員對(duì)記者表示，稅務(wù)系統(tǒng)對(duì)房產(chǎn)稅改革的思路是很明確的，一是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成新的“房產(chǎn)稅”，按評(píng)估值征稅，二是擴(kuò)大征稅范圍，覆蓋個(gè)人自住房。

在房?jī)r(jià)高企的2009年和2010年，一提房地產(chǎn)調(diào)控、長(zhǎng)效機(jī)制，每每都有物業(yè)稅或房產(chǎn)稅的身影，調(diào)控房?jī)r(jià)放在更重要的位置上。

2011年初，經(jīng)國務(wù)院同意，上海、重慶兩地推行針對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。

上海試點(diǎn)方案主要針對(duì)新購住房，新購住房超過劃定免稅面積的部分需納稅。重慶試點(diǎn)方案調(diào)節(jié)意圖更明顯，主要針對(duì)高檔住宅和獨(dú)棟別墅征稅。兩地都區(qū)別對(duì)待了本地戶籍人口和非戶籍人口，非戶籍人口征稅門檻更低。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政學(xué)院教授溫來成對(duì)記者表示，上海、重慶兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅主要是從房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的角度出發(fā)，稅收籌集作用放在比較次要的位置。

4年過去了，滬渝兩地房?jī)r(jià)仍在上漲。因此，有人認(rèn)為兩地試點(diǎn)顯示房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控作用不明顯。也有研究認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅后，在一定程度上抑制了兩地房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)；但房?jī)r(jià)調(diào)控是綜合多項(xiàng)因素的結(jié)果，如同期上海還有“限購令”。

2013年11月，十八屆三中全會(huì)全面深化改革的決定中，明確了“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。這終結(jié)了各方對(duì)房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的猜想，房地產(chǎn)稅改革要立法先行。

2014年6月，《深化財(cái)稅體制改革總體方案》獲中央政治局審議通過。隨后10月，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在《求是》撰文指出，房地產(chǎn)稅改革總的方向是，在保障基本居住需求的基礎(chǔ)上，對(duì)城鄉(xiāng)個(gè)人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費(fèi)等因素，合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財(cái)政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。

作為地方財(cái)政穩(wěn)定收入來源之一，房地產(chǎn)稅頗受重視。這有諸多原因，如不動(dòng)產(chǎn)是地方政府天然優(yōu)良的稅基來源，“營改增”之后地方缺乏主體稅種，賣地收入難以維系，需要有更長(zhǎng)期穩(wěn)定的稅收收入等。

房地產(chǎn)稅構(gòu)成:

合并“兩稅”還是“五稅一費(fèi)”

房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條稅負(fù)構(gòu)成不合理，一直為外界詬病。開發(fā)、建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕，需要適時(shí)調(diào)整也是業(yè)內(nèi)共識(shí)。

房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅、耕地占用稅、印花稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等多個(gè)稅種；保有環(huán)節(jié)僅有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌對(duì)記者表示，早前說的房地產(chǎn)稅改革，多指“兩稅合并,評(píng)估征收”?，F(xiàn)在財(cái)政部部長(zhǎng)提到要合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，提供了一種新的思路，可能將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅,還有城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(面向建設(shè)單位收取的一項(xiàng)費(fèi)用)，這“五稅一費(fèi)”統(tǒng)籌考慮。

張斌認(rèn)為，現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)多集中在建設(shè)、交易環(huán)節(jié)，調(diào)整后，住房持有環(huán)節(jié)稅收增加，建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)相應(yīng)下降，房?jī)r(jià)有可能有所調(diào)節(jié)。

之所以是“五稅一費(fèi)”，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)獨(dú)有的稅種，除了保有環(huán)節(jié)兩稅之外，還有耕地占用稅、土地增值稅和契稅；收費(fèi)項(xiàng)目中，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為較大較顯著的收費(fèi)項(xiàng)目。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康在接受媒體采訪時(shí)也表示，“房地產(chǎn)稅”既包括房產(chǎn)稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關(guān)稅種。未來的房地產(chǎn)稅改革方向并非單一針對(duì)住房保有環(huán)節(jié)收稅，而是把整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)鏈條的稅費(fèi)簡(jiǎn)并，其最終的大方向可能是結(jié)構(gòu)性減稅，老百姓的稅負(fù)有可能是降低的。

溫來成表示，房地產(chǎn)稅的改革，涉及到既有稅種的合并或取消，合并哪些，取消哪些，還有爭(zhēng)論。有人認(rèn)為是合并“兩稅”，有人認(rèn)為應(yīng)該涉及到更多稅種，比如同時(shí)取消政策效果一直不大好的土地增值稅等。

爭(zhēng)議待解：改革路徑未達(dá)成共識(shí)

房地產(chǎn)稅改革，主要是為了籌集地方財(cái)政收入，還是為了房地產(chǎn)調(diào)控或調(diào)節(jié)收入，思路不同，方案差別也會(huì)很大。盡管已經(jīng)經(jīng)過12年的討論和不同形式的試點(diǎn)，房地產(chǎn)稅改革究竟怎么改仍然眾說紛紜。

如果為了籌集收入，可能要求普遍征收。有研究者測(cè)算表明，房地產(chǎn)稅有望成為地方重要的收入來源。

中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授安體富2012年曾做過測(cè)算。對(duì)作為生活資料的首套房免稅，根據(jù)2010年全國房屋竣工面積(假設(shè)免稅房屋占一半)，2010年全國商品房銷售平均價(jià)格為5029元/平方米，按照50%的價(jià)格評(píng)估率(即以評(píng)估價(jià)的一半作為稅基)，參考國際普遍稅率1%來測(cè)算(實(shí)際稅率為0.5*1%=0.5%)，當(dāng)年應(yīng)征房產(chǎn)稅額為6300億元，占GDP比重為1.5%，占地方本級(jí)財(cái)政收入比重為15%。

如果區(qū)別對(duì)待普通住宅和高檔公寓、豪宅，后者按照3%的稅率和70%的評(píng)估率(實(shí)際稅率為0.7*3%=2.1%)來計(jì)算，當(dāng)年房產(chǎn)稅收入為6571億元，占GDP比重為1.7%，占地方本級(jí)財(cái)政收入比例為16.2%。

無論是15%還是16.2%，房產(chǎn)稅在地方稅收收入中占比都顯著提升。安體富指出，房產(chǎn)稅持續(xù)、均衡、穩(wěn)定的收入，可以緩解基層政府的財(cái)政困難。

如果為了調(diào)控房?jī)r(jià)或調(diào)節(jié)收入，稅收籌集作用將明顯減弱。如只對(duì)新增住房、不大涉及存量房的上海方案，以交易價(jià)格為稅基，實(shí)際稅率為0.6%,2011年籌集房產(chǎn)稅約為6800萬元，占本級(jí)財(cái)政收入的0.02%。重慶試點(diǎn)方案，只針對(duì)高檔住宅的方案，實(shí)際稅率為0.5%-1.2%,2011年征得稅款約1個(gè)億，占本級(jí)財(cái)政收入的0.03%。

如果是統(tǒng)籌考慮整個(gè)鏈條的稅收，通過房地產(chǎn)稅的改革，未來地方財(cái)政增收空間有多大，還值得考量。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)的稅收占地方財(cái)政收入比重很高。如四川統(tǒng)計(jì)局分析顯示，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為四川地方稅收的主要來源，2010年至2012年，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)兩項(xiàng)稅收占全省地方稅收收入的比重分別為43.2%、43.5%和42%。

張斌表示，據(jù)他測(cè)算全國各省(區(qū)、市)僅房地產(chǎn)行業(yè)本身的稅收，對(duì)地方稅收的平均貢獻(xiàn)水平大概在35%。房地產(chǎn)行業(yè)稅收占比已經(jīng)比較高，通過增加持有環(huán)節(jié)稅負(fù)，使得行業(yè)稅負(fù)進(jìn)一步增加的空間不大。

土地出讓金和房地產(chǎn)稅的關(guān)系也是繞不開的話題。溫來成表示，房?jī)r(jià)中很大比例是土地出讓成本，這塊收入已經(jīng)歸政府所有；保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅，針對(duì)包括土地出讓收入的房?jī)r(jià)進(jìn)一步征稅，存在重復(fù)征稅的嫌疑。

此外，上述江蘇地稅局官員對(duì)記者表示，面對(duì)個(gè)人保有環(huán)節(jié)直接征稅，必須慎之又慎?，F(xiàn)實(shí)中針對(duì)個(gè)體戶的征稅就比較困難。企業(yè)欠稅的話，可以通過銀行賬戶進(jìn)行扣繳；但對(duì)個(gè)人家庭征稅，像房地產(chǎn)稅的住房涉及到人基本生存問題，難以采取強(qiáng)制征稅措施。

最重要的是，房地產(chǎn)稅立法需經(jīng)法定程序，公開征求意見，提交人大常委會(huì)反復(fù)審議，過程中各方意見沖突也少不了。多位業(yè)內(nèi)專家對(duì)記者表示，針對(duì)個(gè)人或家庭的直接稅立法，一定要讓程序足夠公開透明，讓各方觀點(diǎn)充分表達(dá)，努力尋求各方共識(shí)，要審慎推出。