過去一個月間，高層罕見地密集提及房地產(chǎn)。而這背后，是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)已經(jīng)接近“警戒線”。多位業(yè)內(nèi)人士在向記者分析時認(rèn)為，下一輪寬松已經(jīng)不遠，對于一些去庫存緩慢的二三四線城市，甚至很可能已經(jīng)做好政策儲備，很快會推出。
而在未來調(diào)控方向上，多家觀點認(rèn)為二三四線陸續(xù)放開有關(guān)條款勢在必行。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉接受記者采訪認(rèn)為，“化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”，這幾個字意義很大，去庫存很容易理解，釋放政策紅利即可。而為了千方百計實現(xiàn)去庫存目標(biāo)，除了從市場需求端因地施策之外，對供應(yīng)端即土地市場的調(diào)節(jié)也成為樓市政策的一大重點。
寬松或已不遠
從全國各地情況看，庫存情況堪憂。
在中原地產(chǎn)監(jiān)測的21個重點城市中，11個城市10月庫存量較上半年末有所增加，從消化周期來看，三成城市超過一年，另有三成城市消化周期僅為半年。
“之所以會有鼓勵住房消費的政策導(dǎo)向，不僅是從宏觀經(jīng)濟角度考量，也要看到樓市面臨艱難的去庫存，一方面要啟動需求，同時也要消除有關(guān)風(fēng)險。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉接受記者采訪分析，中央政府一方面從財稅、信貸、公積金等相關(guān)政策出發(fā)，鼓勵改善性需求入市，另一方面通過住房保障貨幣化安置以加快商品房庫存消化。
中國指數(shù)研究院研究總監(jiān)蔣云峰向記者表示，330新政、降準(zhǔn)降息等政策刺激樓市，也給了樓市“吹暖風(fēng)”的明顯信號，事實上國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求明顯回暖，逐漸提振了企業(yè)拿地投資信心，但不容忽視的是，行業(yè)整體環(huán)境已然發(fā)生變化，普通住宅物業(yè)的市場需求逐漸趨于飽和。
另外還值得擔(dān)憂的是，由于房地產(chǎn)市場銷售情況不樂觀，開發(fā)商資金鏈不甚寬松，新開工情況也不太樂觀，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速進一步回落，而且分化嚴(yán)重。
分地區(qū)來看，東中西部存在一定差異。西部地區(qū)表現(xiàn)最弱，前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增長2.1%，住宅投資下降0.3%。而東部地區(qū)表現(xiàn)相對較好，這主要由于東部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況明顯好于中西部地區(qū)。
多項政策儲備
那么未來的政策儲備可能有哪些“招數(shù)”？
事實上，高層決策在多次重大會議中有露端倪。2015年“兩會”政府工作報告已經(jīng)明確將“穩(wěn)定住房消費”列為加快培育的六大消費增長點之一。同時，在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)走低的背景下，國務(wù)院決定進一步強化城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，過去兩年已實現(xiàn)改造各類棚戶區(qū)820萬套、農(nóng)村危房532萬戶，可見此次三年計劃的改造規(guī)?？涨?。加大棚改力度無疑將在一定程度對沖房地產(chǎn)投資下滑對上下游產(chǎn)業(yè)以及宏觀經(jīng)濟帶來的負(fù)面影響。
最值得購房者關(guān)注的是信貸政策會否繼續(xù)寬松。這也被視為寬松招數(shù)中最直截了當(dāng)?shù)囊徽?。降息通道已?jīng)全面打開，從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息購房按照基準(zhǔn)利率計算，百萬20年利息減少幅度高達22.57萬。不排除未來還有繼續(xù)降低的可能。商業(yè)貸款首付也有望降低。
地方已經(jīng)各出奇招
戶籍改革,降低工作居住證轉(zhuǎn)戶難度，這是在一些一二線城市可以采取的措施。即使在限購執(zhí)行嚴(yán)格的城市，工作居住證的辦理難度也有望降低。在未來以人為本的城鎮(zhèn)化的總方針下，購房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化。
另外還有一些地方政府直接購房減免稅費加補貼。比如鄭州市政府宣布，相關(guān)家庭若自愿放棄保障房購房資格，轉(zhuǎn)而購買普通商品住房，將對其購房90平方米以內(nèi)部分給予每平方米800元的補貼。長沙市政府發(fā)文稱，購買綠色建筑、產(chǎn)業(yè)化住宅、全裝修普通商品住宅，按60元/平米獲得補貼。不少機構(gòu)分析，同類型政策還會繼續(xù)出臺。
“其他招數(shù)還包括降低房企融資難度，僅10月就有12家企業(yè)發(fā)布內(nèi)地公司債或非公開發(fā)行股票，募集資金額達到了470億，其中包括榮盛、北京城建、華夏幸福、金地、旭輝、金隅、遠洋、泰禾等多家知名房企。”張大偉如是分析。
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