別誤讀“去庫存”信號
文/ 章林曉 房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)師
房地產(chǎn)庫存與房地產(chǎn)泡沫的“受病之處”、“起弊之源”已經(jīng)今非昔比。
11月10日,中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議部署經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革?;夥康禺a(chǎn)庫存,成為會議所指的一個突出問題和關(guān)鍵點。
一個行業(yè)庫存問題,為中央權(quán)威高層會議重視,足以說明其積弊深、涉及面廣,事實上,其他突出問題,過剩產(chǎn)能、過高成本、金融風(fēng)險,其實也或多或少與房地產(chǎn)相關(guān),樓市“去庫存”抓住了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展癥結(jié)的“牛鼻子”。
房地產(chǎn)庫存之弊
房地產(chǎn)庫存與房地產(chǎn)泡沫密不可分。從某種角度講,甚至可以說是一個硬幣的兩面。房地產(chǎn)庫存與房地產(chǎn)泡沫,其“受病之處”、“起弊之源”,最簡明扼要地講,可以概括為以下五點:
一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。經(jīng)濟(jì)全球化最基本的特征,是生產(chǎn)要素在全球范圍內(nèi)的流動和配置。等量資本獲得等量利潤。這個過程,也是產(chǎn)業(yè)不斷地從勞動、土地等生產(chǎn)要素成本相對較高地區(qū)轉(zhuǎn)移到相對較低地區(qū)的過程。
這讓中國在短短幾十年時間里走完了發(fā)達(dá)國家?guī)装倌曜哌^的工業(yè)化城市化道路,也讓中國房地產(chǎn)市場迎來了舉世罕見的高速發(fā)展期。房地產(chǎn)市場高速發(fā)展難免伴隨泡沫的膨脹。
二是貨幣泡沫。有數(shù)據(jù)顯示,美國次貸危機(jī)爆發(fā)前夕,美國金融衍生品規(guī)模高達(dá)531萬億美元,而美國2007年的GDP僅為14萬億美元。次貸危機(jī)暴發(fā)后,美聯(lián)儲推出一輪又一輪量化寬松,金融衍生品規(guī)模不但沒有減小反而不斷膨脹。據(jù)2011年美國財政部貨幣管理局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,華爾街大銀行所持有的金融衍生品數(shù)量比2008年危機(jī)高峰時還增長了41%。
必然看到的是,美聯(lián)儲量化寬松超發(fā)的貨幣泡沫主體,其實并沒有多少進(jìn)入美國本土的市場領(lǐng)域,而是大舉流向了包括中國在內(nèi)的新興經(jīng)濟(jì)體,新興經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)最終可能成為貨幣泡沫的宣泄口。
三是土地財政。這些年來,中國以投資為驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式,最大的一個特點在于各地以土地財政為支撐的區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭。土地財政真正賺錢的主要靠居住用地。為了最大限度地實現(xiàn)GDP的增長,同時又為了最大限度地獲取土地出讓金,一直以來各地在土地財政上“松緊不一”。
對居住用地,通常實行“緊”的土地政策(價格高、數(shù)量少),而對工業(yè)用地和商業(yè)用地特別是工業(yè)用地,通常實行“松”的土地政策(價格低、數(shù)量多)。四是人口紅利。過去的中國計劃生育政策,再帶來生育率迅速下降的同時,也為經(jīng)濟(jì)增長創(chuàng)造了40年左右的人口紅利期。人口紅利,一方面緩解了人口眾多與人均資源少的矛盾,另一方面也在一定時期內(nèi)為房價持續(xù)上漲打下了基礎(chǔ)。
計劃生育導(dǎo)致的親族結(jié)構(gòu)格局,是爺爺輩、父母輩和孫子輩呈現(xiàn)“421”結(jié)構(gòu)特征。這種特征讓孫子輩們購房有著“421”親族群體一齊上的特點,使得中國各大城市購買首套房的平均年齡明顯小于國外同類城市,青年一代自住性購房能力得到了非凡表現(xiàn)。
五是城市等級。眾所周知,國外的城市,不論大小大都是平等的,其資源交換也是平等的。而中國往往是上級城市管著下級城市,財政體制、計劃分配體制等,也是通過這個體制來完成的,難免存在資源分配不均現(xiàn)象。
大中小城市在吸引流動人口上,原本就存在著強(qiáng)者越強(qiáng)、弱者越弱的“馬太效應(yīng)”,再加上中國的城市還存在著行政等級問題,這就讓中國大城市特別是超級城市的人口規(guī)模控制目標(biāo)屢屢遭到突破,房價也是屢漲屢調(diào)、屢調(diào)屢漲。
從“控房價”到“去庫存”
月滿則虧,水滿則溢。從過去強(qiáng)調(diào)“控房價”,到現(xiàn)在著重提出“去庫存”,房地產(chǎn)調(diào)控如此大轉(zhuǎn)身的背后,是房地產(chǎn)庫存與房地產(chǎn)泡沫的“受病之處”、“起弊之源”已經(jīng)今非昔比,發(fā)生了明顯的變化。
第一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移已出現(xiàn)新動向。過去中國憑借廉價的勞動力、土地和環(huán)境資源承接了大量的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,現(xiàn)在一方面由于中國的環(huán)境資源逼近了承載能力的極限;另一方面由于房地產(chǎn)在整個經(jīng)濟(jì)生態(tài)中“一股獨大”成為“恐龍”,導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營綜合成本過快上升;現(xiàn)在,我國已面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移國際化的新苗頭,中高端制造業(yè)開始回流發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體,低端制造業(yè)則轉(zhuǎn)移向成本更低的發(fā)展中國家。
第二是資產(chǎn)泡沫面臨破滅壓力。美國量化寬松的逐步退出對新興經(jīng)濟(jì)體的最大影響,當(dāng)屬國際資本流向發(fā)生變化,新興經(jīng)濟(jì)體資產(chǎn)泡沫面臨破滅壓力。如果資本流出再疊加產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的雙重影響,資產(chǎn)泡沫承愛的壓力無疑會更大。而資產(chǎn)泡沫收斂如果處置不當(dāng),往往會導(dǎo)致曠日持久的金融危機(jī)。
第三是土地財政已經(jīng)難以為繼。筆者在過去的文章中曾多次指出,從地方債務(wù)對土地財政依賴程度來推測,從長期看地方有可能在商品住房上達(dá)到雙極限:即一方面有可能將地價房價抬高到極限,另一方面又有可能將居住用地的供應(yīng)源源不斷地維持到極限。從種種跡象看,特別是從住房庫存數(shù)據(jù)看,這個雙極限或許正在逼近。
第四是人口紅利正在日趨消失。勞動年齡人口歷來是購房的主力軍。然而,統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,中國勞動年齡人口總量在2012年已出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。而且,由于高房價導(dǎo)致高生活成本,高生活成本導(dǎo)致子女撫養(yǎng)的高成本,放松計劃生育政策,可能并不會帶來有關(guān)部門預(yù)期的生育高潮。計生政策的放松,也難以在短期內(nèi)達(dá)到托市的效果。
第五是樓市調(diào)控形勢更加復(fù)雜。城市吸引流動人口的馬太效應(yīng),疊加城市等級的影響,讓一線城市的房地產(chǎn)市場,在全國樓市總體“去庫存”的大背景下,短期內(nèi)難以做出簡單的放開“限購”的決策。必須防止泡沫破滅與泡沫膨脹的風(fēng)險交織在一起。“去庫存”并不是簡單地救樓市,其背后是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)外部環(huán)境的深刻變化,釋放出的是經(jīng)濟(jì)相應(yīng)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展的重大信號,包括如何引導(dǎo)剛需消化存量,怎么通過城鎮(zhèn)化建設(shè)調(diào)整理順房地產(chǎn)的供給側(cè)政策及體制,其內(nèi)涵相當(dāng)豐富。這里只是提醒,房地產(chǎn)企業(yè)萬不可誤判形勢乘機(jī)亂漲價,而錯過房地產(chǎn)市場的最佳調(diào)整期。
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