12月18日至21日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了明年經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)，其中包括“去庫(kù)存”，即“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”。此前，11月10日召開的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，也將“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”作為明確的任務(wù)，屬于“四個(gè)殲滅戰(zhàn)”之一。近期的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域高層會(huì)議罕見地大篇幅論及樓市發(fā)展戰(zhàn)略，可以看出樓市去庫(kù)存影響重大，而且是一場(chǎng)必須取得勝利的“殲滅戰(zhàn)”。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)清高庫(kù)存現(xiàn)狀 順勢(shì)轉(zhuǎn)型

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，全國(guó)商品房待售面積達(dá)6.96億平方米，比10月末增加一千多萬(wàn)平方米，比一年前增加了1億平方米。其中，住宅待售面積為4.40億平方米。而待售面積還只是顯性庫(kù)存。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院報(bào)告指出，商品住房過?？値?kù)存高達(dá)21億平方米。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟估算，潛在庫(kù)存不少于40億平方米。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年中央兩次明確提到去庫(kù)存的政策導(dǎo)向，比較罕見。實(shí)際上已經(jīng)不是單純從活躍市場(chǎng)交易的角度出發(fā)，而是因?yàn)楦邘?kù)存影響了投資節(jié)奏的加快。從購(gòu)房消費(fèi)層面看，今年購(gòu)房市場(chǎng)總體活躍，但房地產(chǎn)投資沒起色，原因在于高庫(kù)存的負(fù)面影響。

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“全面拐點(diǎn)”時(shí)代，過去高速成長(zhǎng)的時(shí)期已經(jīng)過去，行業(yè)正步入“制造業(yè)時(shí)代”。房地產(chǎn)行業(yè)正呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)：首先，市場(chǎng)的容量依然巨大，中國(guó)正在推進(jìn)新一輪城鎮(zhèn)化，中國(guó)人口基數(shù)較大；其次，新的市場(chǎng)需求將呈現(xiàn)明顯區(qū)域分化趨勢(shì)，有些城市將繼續(xù)增長(zhǎng)，有些城市難以避免面臨下降；第三，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，中小企業(yè)與大企業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度、地區(qū)集中度均將分化。

北京金隅集團(tuán)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理姜德義也表示，房地產(chǎn)行業(yè)高收益、高回報(bào)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)收益逐漸趨于合理，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)越來越高、服務(wù)要求越來越多，優(yōu)勝劣汰、適者生存的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)更加明顯。行業(yè)集中度進(jìn)一步上升，洗牌潮正在加速到來。

民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁葉天放表示，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)順應(yīng)去庫(kù)存和供給側(cè)改革的大趨勢(shì)，探索用市場(chǎng)化方式化解不良資產(chǎn)的新模式，改善或推動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)向健康方向發(fā)展。

中小城市是去庫(kù)存政策落實(shí)的重點(diǎn)難點(diǎn)所在

2015年，樓市銷售面積增長(zhǎng)超過7%，主要得益于購(gòu)房成本下降。國(guó)家多次調(diào)整政策，大幅下調(diào)購(gòu)房成本，貸款購(gòu)房的消費(fèi)者從中收益。

與已經(jīng)多次實(shí)施的降息和尚在傳聞中的房貸利息抵稅政策相比，降低首付比率政策能讓更多人將購(gòu)房計(jì)劃提前。

克而瑞房地產(chǎn)信息集團(tuán)執(zhí)行總裁丁祖昱判斷，首付下調(diào)能最大程度激活剛性需求，對(duì)樓市去庫(kù)存將發(fā)揮最為顯著的推動(dòng)作用，首套房首付比例降至10%或?qū)⑹?016年樓市去庫(kù)存的“大招”；房貸利息抵扣個(gè)稅政策則能夠切實(shí)提高購(gòu)房者的購(gòu)買力，特別是對(duì)改善型需求的刺激或更為明顯，一旦實(shí)施，將在一、二線城市引爆樓市。

值得注意的是，受政策刺激較為明顯的，是一、二線城市，并非庫(kù)存壓力較大的中小城市。

中國(guó)指數(shù)研究院的《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2015總結(jié)與2016展望》顯示，當(dāng)前銷售持續(xù)回暖，市場(chǎng)整體庫(kù)存壓力得到緩解，一線及部分熱點(diǎn)二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好、人口持續(xù)流入，庫(kù)存壓力較?。徊糠侄€城市及多數(shù)三四線城市依然存在較大庫(kù)存去化壓力，仍需要多種手段助力庫(kù)存去化。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，2011年以來，幾乎每年新增加1億平方米左右待售面積，這還沒有包括全國(guó)大批在建項(xiàng)目，以及已經(jīng)賣出土地但還未動(dòng)工的項(xiàng)目。一些城市前幾年開發(fā)量過大，使得樓市庫(kù)存去化艱難。

城市提供定居便利 實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存與城鎮(zhèn)化雙贏

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議針對(duì)化解房地產(chǎn)庫(kù)存的任務(wù)，提出了加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求；落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶；把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口；鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)；鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組；取消過時(shí)的限制性措施等一系列政策指導(dǎo)。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭表示，要想更好更快地去庫(kù)存，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城定居，確實(shí)是一個(gè)路徑。而且，近幾年在三、四線城市當(dāng)中，約有三四成的購(gòu)房需求，確實(shí)來自于周邊中小城鎮(zhèn)和農(nóng)村。如果能夠在信貸、稅收和宅基地流轉(zhuǎn)（或質(zhì)押）方面加大政策支持力度，確實(shí)能釋放出較大規(guī)模的剛性需求，有利于促進(jìn)三、四線城市去庫(kù)存。

經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，要讓成為新市民的農(nóng)民工變成買房的主力人群，必須在戶籍制度、中小城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務(wù)上著力改進(jìn)。農(nóng)民工只有在一個(gè)城市里有就業(yè)、子女的教育醫(yī)療等公共服務(wù)能夠跟上，買房對(duì)他們才有意義。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，取消過時(shí)的限制性措施，包括取消資格性限購(gòu)措施。目前仍在執(zhí)行限購(gòu)的城市僅剩下北、上、廣、深四大一線城市以及三亞，其他絕大多數(shù)城市均已在2015年全面放開限購(gòu)。一線城市明年放開限購(gòu)的可能性很小，但針對(duì)一線城市外來人口購(gòu)房的一些不合理限制有可能微調(diào)。