高庫(kù)存背景下，樓市走向如何？庫(kù)存如何去化？25日在京舉行的第五屆“中國(guó)責(zé)任地產(chǎn)”課題發(fā)布會(huì)上，住建部官員、專(zhuān)家、房企均給出回答。

市場(chǎng)缺好房，呼喚百年房企

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰說(shuō)，給老百姓蓋好房子已回到行業(yè)的本源，好房子就是長(zhǎng)壽命、好性能、綠色低碳的房子。尤其在房地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩、需要培育有效需求的情況下，更要呼喚好房子。當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量仍有很多缺陷，有些高檔節(jié)能住宅，居然連密封條都解決不好。

“放眼全球百年企業(yè)，日本有3000多家、德國(guó)800多家，企業(yè)長(zhǎng)壽靠拼勁與韌性，房子質(zhì)量都不過(guò)關(guān)，談何百年?!”劉志峰直言，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模和速度都是全球第一，但大而不強(qiáng)，日本1988年就研究百年住宅，20世紀(jì)開(kāi)始研究200年住宅，中國(guó)房企應(yīng)發(fā)揚(yáng)工匠精神，輔以建筑工業(yè)化生產(chǎn)技術(shù)，“像造汽車(chē)一樣造房子”，創(chuàng)品牌。

購(gòu)租并舉，清理“僵尸房企”

住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)高志勇說(shuō)，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，房企也進(jìn)入深度轉(zhuǎn)型期。房地產(chǎn)發(fā)展仍有空間，我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步進(jìn)入中高速增長(zhǎng)，長(zhǎng)期向好的基本面未變;隨著新型城鎮(zhèn)化“3個(gè)1億人”的推進(jìn)，大家對(duì)房地產(chǎn)仍應(yīng)抱有信心。

化解房地產(chǎn)庫(kù)存，購(gòu)租并舉應(yīng)是住房發(fā)展方向，經(jīng)初步測(cè)算，去年房屋租賃1億人口以上，租金突破1萬(wàn)億元。高志勇認(rèn)為，房企轉(zhuǎn)型升級(jí)，應(yīng)進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)，建立“薄利多租”的住房商業(yè)新模式。鏈家的自如有家租賃業(yè)務(wù)，2011年啟動(dòng)至2014年，有20萬(wàn)人的穩(wěn)定租賃群體。今年1月至10月，租賃群體從20萬(wàn)人猛增至40萬(wàn)人，當(dāng)前萬(wàn)科與鏈家、保利與鏈家、綠城與優(yōu)克逸家合作，確立購(gòu)租并舉的新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

全國(guó)已有13.2萬(wàn)家房企，其中1000家一級(jí)房企、4000家二級(jí)房企，但有不少是“僵尸房企”，中國(guó)究竟要不要這么多房企?實(shí)際上，現(xiàn)在已到調(diào)整期，要通過(guò)市場(chǎng)力量重組。在香港，10家房企的開(kāi)發(fā)份額就占八成。

高增長(zhǎng)不再，改善將成主力

住建部政策研究中心主任秦虹表示，“十三五”房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)保持總量大的特征，整個(gè)行業(yè)將從擴(kuò)張式、粗放式發(fā)展步入專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；?、集約化發(fā)展，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，企業(yè)兼并重組不可避免，大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)將從以增量為主向存量與存量并重方向發(fā)展。

此外，“十三五”期間房地產(chǎn)需求也將從以剛需為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐愿纳茷橹?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將更加注重功能、環(huán)境和服務(wù)的提升，更加注重宜居性。剛需在“十二五”期間有很大釋放，去年六成房子被80后買(mǎi)走。“十三五”期間，剛需會(huì)出現(xiàn)下降，投資也難以成為市場(chǎng)的明顯支撐，加之“二胎政策”放開(kāi)，今后改善會(huì)成為市場(chǎng)主力。

“現(xiàn)在一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲后，有些人又想買(mǎi)房投資了，但‘十三五’期間，房地產(chǎn)投資將從實(shí)物投資轉(zhuǎn)為證券化投資，實(shí)物投資不會(huì)大規(guī)模返場(chǎng)。發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資門(mén)檻設(shè)置與中國(guó)相反，他們無(wú)預(yù)售制，先找到客戶(hù)才能找到錢(qián)，但大眾投資房地產(chǎn)的門(mén)檻很低，有大量證券化產(chǎn)品，中國(guó)的實(shí)物投資門(mén)檻太高，首付須三成，今后房地產(chǎn)金融應(yīng)加快發(fā)展起來(lái)。”秦虹說(shuō)。

她認(rèn)為，旅游、產(chǎn)業(yè)、老年服務(wù)社區(qū)等新型地產(chǎn)會(huì)贏得增長(zhǎng)空間。“所以，我們對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不悲觀，關(guān)鍵取決于房企自身的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型。提供新供給，滿(mǎn)足新需求。”

南京房?jī)r(jià)，漲得太快了

預(yù)判樓市走向，“國(guó)”字頭房企中垠地產(chǎn)執(zhí)行董事、總經(jīng)理張亞峰坦言，“房地產(chǎn)利潤(rùn)已很薄，我們正研究房地產(chǎn)證券化的方法和租售并舉的方式。現(xiàn)在我們著力向一二線(xiàn)城市布局，并在658個(gè)城市選擇軌道交通交叉點(diǎn)造項(xiàng)目。”中垠南京項(xiàng)目首批住宅因平價(jià)入市賣(mài)得很好，但張亞峰卻對(duì)南京樓市過(guò)于火熱不無(wú)擔(dān)憂(yōu)。“南京房?jī)r(jià)漲得太快了，個(gè)別區(qū)域房?jī)r(jià)漲了30%甚至更高，這對(duì)城市發(fā)展實(shí)際上不利。寫(xiě)字樓造得也很多，產(chǎn)業(yè)投入速度卻跟不上。”

金地集團(tuán)副總裁陳長(zhǎng)春表示，明年將是房地產(chǎn)大年，但也須預(yù)防投資風(fēng)險(xiǎn)，做好創(chuàng)新。“造房子，通常施工周期3年，但卻有70年的服務(wù)，所以服務(wù)品質(zhì)更重要?，F(xiàn)在客戶(hù)更講究個(gè)性化，我們已嘗試做互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品，如物管互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)化，社區(qū)醫(yī)療、教育互聯(lián)網(wǎng)化等。”陳長(zhǎng)春介紹，針對(duì)25歲至35歲客戶(hù)，他們還開(kāi)展房地產(chǎn)眾籌，讓客戶(hù)更多參與產(chǎn)品設(shè)計(jì)與建造，“互聯(lián)網(wǎng)不僅影響到房地產(chǎn)交易階段，而且還將進(jìn)入產(chǎn)品階段”。

“房地產(chǎn)還是支柱產(chǎn)業(yè)，而且政策從來(lái)沒(méi)有如此好過(guò)。但產(chǎn)能過(guò)剩、剛需下降也是事實(shí)，我們從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向更多關(guān)注城市文創(chuàng)客廳的開(kāi)發(fā)。”陽(yáng)光100常務(wù)副總裁范小沖說(shuō)，過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“曼哈頓化”，大家都建高樓，現(xiàn)在開(kāi)始關(guān)注“小而美”，有文化內(nèi)涵能寄托鄉(xiāng)愁的城市街區(qū)應(yīng)有機(jī)會(huì)。