8月27日公布的《關于調整房地產(chǎn)市場外資準入和管理有關政策的通知》（下簡稱《通知》），跟2006年公布的《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》（下簡稱《意見》）相比，調整的內容主要有兩個方面。

降低境外個人購房門檻，為境外資本進入市場提供便利 

《通知》放松了境外個人購房條件，做到了境內外個人購房的政策平等。2006年《意見》要求境外個人要在境內 工作、學習時間超過一年后，才有資格購房。新公布的《通知》則把“超過一年”的時間限制取消了，還取消了“不得購買非自用、非自住商品房”的規(guī)定。但當?shù)?的住房限購政策同時適用于境內外購買者。

《通知》為境外資本進入國內市場提供更便利條件。2006年《意見》的出臺，對外資進入房地產(chǎn)領域施加了諸多 限制。主要原因是2002年以來，人民幣升值預期強烈，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，外資通過收購企業(yè)、直接購房等形式，設立大量房地產(chǎn)基金，2002 年~2006年間，在上海、北京等一線城市，外資占商品房購買量的比重超過20%。因此，為抑制外資進入國內房地產(chǎn)市場，2006年《意見》延長了審批期 限，在結匯、手續(xù)等方面還施加了很多限制條件。新公布的《通知》取消了外資企業(yè)辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求，節(jié)省 了大量資金沉淀成本。

外資進入國內房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了三個階段 

從外資進入國內房地產(chǎn)市場的歷程看，可分為三個階段。第一個階段是1978年~1998年。在1998年房地 產(chǎn)市場化改革前，外資進入中國市場，主要是租賃商業(yè)樓房等方式，或者是外資企業(yè)通過土地出讓方式（1983年允許外資企業(yè)可以有償獲取城市土地使用權）建 立工業(yè)廠房，沒有大規(guī)模的外商直接投資（FDI）進入房地產(chǎn)市場，國內法律除了允許境外華僑可以購買特定區(qū)塊的商品房（國內公民不允許購買），也不允許境 外個人購房。

第二個階段是1998年~2006年。是外商直接投資快速進入房地產(chǎn)市場的時期，從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源的 結構看，外資占比在逐步上升。從外資進入國內市場的渠道看，除了傳統(tǒng)的設立合資企業(yè)，收購國內企業(yè)股本等方式，更主要的是通過設立大量房地產(chǎn)基金，直接參 與建造、收購商業(yè)樓盤，其中以香港資本為主。這段時期外資的布局絕大多數(shù)在上海、北京、廣州等一線城市，比如北京國貿(mào)、上海恒隆、中信泰富等地標性項目， 都由港資相對控股或絕對控股。

第三個階段為2006年~2015年間。以2006年公布的《意見》為轉折點，當時的決策層考慮到國內房地產(chǎn) 市場波動加劇，從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的角度看，采取了限制外資進入的措施。在商務部和發(fā)改委的《外商投資企業(yè)投資目錄》里，房地產(chǎn)開發(fā)被列入限制類，在外匯結 算、資本金比例等方面，采取了比國內企業(yè)更嚴格的規(guī)定。但由于中國房地產(chǎn)市場持續(xù)高速發(fā)展，境外資本仍然通過各種途徑進入房地產(chǎn)市場。

新政出臺基于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和完成中美投資協(xié)定談判的考慮 

《通知》的出臺，筆者分析主要有兩個方面因素：第一，國內房地產(chǎn)市場進入一個新的轉折期，從國家統(tǒng)計局公布的 2015年前7個月數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金6.93萬億元，同比增長0.5%。其中，國內貸款1.25萬億元，下降4.5%；利用外資185億 元，下降24.5%。房地產(chǎn)市場總體供需平衡，結構性矛盾突出，區(qū)域分化加劇明顯，部分二線城市和多數(shù)三四線城市已經(jīng)供大于求、價格下行壓力加大，從 2014年下半年開始，國家就開始采取一系列寬松政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。這個背景明顯不同于2006年《意見》出臺時，那時主要是防范房地產(chǎn)市場價格過快 上漲，現(xiàn)在主要是避免房地產(chǎn)價格出現(xiàn)過快下降。因此，放寬境內個人購房，以及放松外資進入房地產(chǎn)市場的條件，是有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。另外，在新階段，外 資和境外個人對房地產(chǎn)投資的需求也大不如從前，不用過度擔心對市場的預期引導問題。

第二，受目前我國跟美國等發(fā)達經(jīng)濟體的自由貿(mào)易或雙邊投資貿(mào)易協(xié)定的影響。從2013年前，我國就開始跟美國 談判雙邊自由投資便利化問題，主要是通過搞“負面清單”的方式。在之前我國的《外資企業(yè)投資目錄》里，是把房地產(chǎn)開發(fā)列為限制類。為盡快完成投資協(xié)定的談 判，有主張要把房地產(chǎn)開發(fā)投資尤其是境外資本進入一級市場，和境內個人購房便利性方面，納入到“負面清單”里。從《通知》出臺看，似乎也驗證了上述條款已 經(jīng)被正式寫進了“負面清單”。

總之，《通知》是在我國房地產(chǎn)市場進入“新常態(tài)”、外商投資協(xié)定“負責清單”談判加快的背景下出臺的，未來的 方向應該是越來越開放外資進入房地產(chǎn)領域，對個人購房的限制也會真正做到“境內外平等”。這對房地產(chǎn)市場來說，是利好消息，但也不必過度解讀為外資會大幅 進入國內房地產(chǎn)市場，在國內房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別高速增長之際，外資也會在“進入”和“退出”之間作出更理性地選擇。（作者單位：國務院發(fā)展研究中心）