回顧2015年全國房地產(chǎn)市場走勢，房價與成交額均呈現(xiàn)回溫趨勢，但與此同時，庫存量也在上升。
日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布了《2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》。數(shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，比11月末增加 2217萬平方米，創(chuàng)下歷史新高。如果按照各地統(tǒng)計中常常提到的人均住房面積35平方米來計算，“空置”住房可供超過2000萬人口居住。
在此前召開的中央經(jīng)濟工作會議上，“去庫存”被圈定為2016年五大經(jīng)濟工作任務之一，面對再創(chuàng)紀錄的7億平方米庫存，中央及地方政府將如何落子？
去庫存“攻堅戰(zhàn)”迫在眉睫
縱觀近幾年數(shù)據(jù)，2005年末至2009年末，全國商品房待售面積均未突破2億平方米。其中2007年末，商品房待售面積僅為1.34億平方米。然而， 從2008年開始，中國商品房待售面積呈不斷增加態(tài)勢。從2007年到2015年的9年時間內(nèi)，中國商品房待售面積增加了4倍多。
分化也成為了2015年的房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞之一。研究顯示，北上廣深等一線城市去化周期較短，并無太大庫存壓力，與此形成鮮明對比的是三四線住宅是最難消 化區(qū)域，其中四線庫存中有相當大的比例是已經(jīng)建成卻銷售不暢的樓盤。面對不同的房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士均指出應有不同政策方針加以應對。
“去庫存是2015年中國樓市的首要任務”,2015年年初提出這一觀點的任志強再次“開炮”，稱“有些庫存只能炸掉”——因為7億庫存中存在大量難以消化的部分，不會因為任何政策而消化掉。
較為偏激的言論背后，體現(xiàn)出要打好化解房地產(chǎn)庫存攻堅戰(zhàn)難度著實不小。
此前中央經(jīng)濟工作會議上，“去庫存”被列為2016年中國經(jīng)濟工作五大任務之一，為市場開出支持農(nóng)民工市民化、戶籍制度改革、發(fā)展住房租賃市場等“藥方”。
國家發(fā)改委主任徐紹史也曾在此前會議中也提到，目前三四線城市的商品房庫存壓力比較突出，各地發(fā)改委要抓緊推動制定化解庫存方案，發(fā)展住房租賃市場，釋放剛性需求和改善性需求。
地方密集開出針對性藥方
新年伊始，在庫存壓力分化、高企的情況下，已有不少省市地方積極行動，密集出臺去庫存的樓市政策。
福建省從供求端源頭入手，減少土地供應。1月19日，福建省住房城鄉(xiāng)建設工作視頻會議提出，在省內(nèi)庫存量大、去化周期長的三四線城市，要暫停土地供應，特別是一些城市存在商業(yè)用房庫存去化周期長，要暫停商業(yè)用地出讓。
湖南省以及山東省濟南市宣布將控制新建住宅的數(shù)量，改善住房供給結(jié)構(gòu)。今年將加大棚戶區(qū)改造、貨幣化補償安置力度，大力發(fā)展住房租賃市場，改善住房供給 結(jié)構(gòu)。其中，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上提出2017年起將不再新建公租房，要全部通過租賃市場解決，政府給予租金補貼。
1月21日，海南省住房城鄉(xiāng)建設廳廳長丁式江在海南住房城鄉(xiāng)建設會議上透露，海南將采取10條措施全力推進去庫存和轉(zhuǎn)型發(fā)展，逐步降低商品住宅開發(fā)比例，增加經(jīng)營性房地產(chǎn)比重，推動房地產(chǎn)從單一產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。
除卻供給端發(fā)力以外，如何有效激活需求側(cè)，也成為不少地方政策布局的突破口。梳理各地近期出臺的政策，不難發(fā)現(xiàn)鼓勵新市民落戶購房、降低購房成本成為供給側(cè)改革的發(fā)力重點。
湖南省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議提出，大力支持農(nóng)民工進城落戶，各地要因地制宜積極出臺支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的政策措施；內(nèi)蒙古將研究住房公積金支持農(nóng) 牧民進城購房政策，鼓勵金融機構(gòu)向轉(zhuǎn)移進城農(nóng)牧民發(fā)放購房貸款；重慶則在日前出臺一份新政策，對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預售收入的計稅毛利率由20%調(diào)整為 15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預征率由3.5%調(diào)整為2%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，在去庫存的大方向下，各地在密集發(fā)布去庫存政策，預計后續(xù)將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策。整體看，房地產(chǎn)市場有望在2016年一季度迎來一輪密集的政策寬松。不過，由于市場繼續(xù)分化，分城施策將是未來政策放松的主要特點。
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