2016年住房市場回暖基礎不穩(wěn)，波動風險較大，分化趨勢加劇。在整體經(jīng)濟趨勢沒有重大變化和沒有重要政策出臺的情況下，未來房價變動趨勢可能會先升后降

2016住房市場不樂觀

2015年歷經(jīng)了由房價、房地產(chǎn)銷量同比下跌到止跌回升、房地產(chǎn)投資增速持續(xù)放緩的復雜運行過程，房地產(chǎn)市場形勢超出預期。

那么，在一些新變量的影響下，2016年房地產(chǎn)走勢如何？

商品住房過剩總庫存21億

住房銷售增長經(jīng)歷一個“V型”變化，增長率由2015年6月由負轉正。2014年1月－12月，中國商品住房銷售面積為105181.79萬平方米，同比增幅為-9.1％。進入2015年，商品住房銷售繼續(xù)保持下跌態(tài)勢，2015年2月累計銷售面積為7709.08萬平方米，同比增幅跌至谷底，達到-17.8％。此后受季節(jié)及政策因素影響，商品住房銷量跌幅逐月收窄，并于2015年6月增幅由負轉正，逐漸回暖，1月－10月為7.9％，總體呈現(xiàn)“V型”變化。

商品住房價格呈“U型”反轉，增幅逐步攀升。根據(jù)中國指數(shù)研究院的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，自從2014年9月百城價格指數(shù)月度環(huán)比增幅跌至谷底-0.92％以來，在歷經(jīng)了一個長期的震蕩期之后，月度環(huán)比增幅在2015年5月開始由負轉正，9月增幅收窄至0.28％。從同比來看，百城住宅均價在經(jīng)歷連續(xù)十個月同比下跌后，于8月止跌反彈0.15％，9月同比漲幅繼續(xù)擴大至1.36％，呈現(xiàn)弱“U型”攀升態(tài)勢。

開工面積下降，供給增加減緩。新開工面積持續(xù)下降。2015年初以來，全國商品住房新開工面積同比持續(xù)下降，各月累計額的同比增長率始終為負值，1月－10月，新開工降幅達到14.7％；施工面積增幅收窄。2014年10月以來中國商品住房施工面積一直保持著同比增幅放緩的態(tài)勢，由2014年10月的8.8％逐月收窄至2015年10月的0.2％；竣工面積增長弱緩。與2014年升中趨穩(wěn)態(tài)勢相比，2015年1月－10月同比下降為7.2％。企業(yè)出現(xiàn)停工爛尾，破產(chǎn)倒閉，亟待轉型升級、兼并重組。

商品房待售面積增幅略降。2015年1月－9月累計值約為4.45億平方米，低于4月的歷史高值。計算結果顯示，2015年各月現(xiàn)房存銷比明顯高于其他年份（見圖1），保持在23個－24個月，但總體有略微下降趨勢。

期房待售依然保持高企。用當年商品住房施工面積減去當年和上一年期房銷售面積得到期房待售面積，計算結果顯示，2015年全年待售期房庫存約35.7億平方米，期房存銷比達到歷史峰值，期房去化期約為4.7年（見圖2）。根據(jù)2015年1月－10月的數(shù)值估算，2015年全年商品住房過剩約21億平方米，其中現(xiàn)房過剩1億平方米（超過18個月外），期房過剩19.9億平方米（超過兩年外），總庫存約39.96億平方米。

房地產(chǎn)投資增幅俯沖式下降，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長貢獻下降0.21個百分點。2015年1月－10月，全國房地產(chǎn)投資為78800.74億元，同比增長2％，下滑幅度較大。其中，作為房地產(chǎn)開發(fā)投資主要構成部分的住宅投資為53149.70億元，同比增長1.3％，較2014年同期回落9.80個百分點。住宅投資下滑已快接近2009年2月的歷史最低值，大大超出預期。受房地產(chǎn)住宅開發(fā)投資持續(xù)下跌的影響，全國固定資產(chǎn)投資增速較上年同期明顯放緩，2015年1月－10月同比增長10.2％，較2014年同期回落了5.7個百分點。

房地產(chǎn)投資下降直接拖累經(jīng)濟增長。初步測算，2015年前三季度，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的直接貢獻率已經(jīng)降到只有0.04個百分點，創(chuàng)下2000年以來的新低。與2014年全年相比，2015年前三季度房地產(chǎn)直接投資對GDP增長的貢獻降低了0.21個百分點。2015年三季度GDP增長率為6.9％，為六年來首次破七。由于房地產(chǎn)投資與水泥建材等上游行業(yè)關聯(lián)性較強，房地產(chǎn)投資的下降對國民經(jīng)濟的綜合負面影響會更明顯。2015年前九個月內(nèi)，宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)總體上呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢，其中9月為92.9，比2009年2月的歷史最低值低出了1.1。

土地需求持續(xù)大幅下降，土地供給降幅收窄。2014年全國土地市場低迷，成交量大幅萎縮，但土地價格依然保持上升趨勢，呈現(xiàn)量跌價升的整體走勢。2015年土地市場一線城市雖開局火熱，但全國整體慘淡，前三季度土地市場低位運行，土地需求和土地供給同比降幅依然較大。2015年2月、9月土地購置面積累計同比增速分別為-31.74％和-33.83％，同比降幅有微弱擴大之勢，表明土地需求整體低迷。2015年三季度全國房地產(chǎn)建設用地供應面積同比降幅比一季度和二季度分別收窄了8.86和8.16個百分點，但土地供給依然趨緊。

居民住房抵押貸款快速增長，企業(yè)直接向金融機構融資大幅下降。自2014年四季度以來，中央采取一系列針對和涉及房地產(chǎn)的宏觀政策措施。2015年實施五次降準、五次降息，實行個人將購買兩年及以上的住房出售免征營業(yè)稅，除一線城市外，取消住房限購等。2015年住房形勢出現(xiàn)呈現(xiàn)以上狀況，主要原因是受總體市場環(huán)境和預期影響下，金融機構資金供給結構的不均衡。

2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為-0.1％，2015年1月－10月到位資金為101566.20億元，同比增速僅為1.3％，與2014年相比，這是房地產(chǎn)投資降至2％的重要原因。從具體構成看，反映住房消費資金狀況的個人按揭貸款的增幅較大，達到了19.9％，而反映住房開發(fā)企業(yè)直接從金融機構獲取資金的銀行貸款同比下降3.6％，自籌資金同比下降4％（過去自籌資金很大一部分來自正規(guī)金融系統(tǒng)）。

2016年住房市場形勢不容樂觀

有鑒于2015年商品住房銷售接近2013年的峰值，短期內(nèi)改善性需求大幅釋放，商品住房銷售增長比較乏力，庫存壓力緩解有限?？傮w判斷，2016年住房市場回暖基礎不穩(wěn)，波動風險較大，分化趨勢加劇。根據(jù)華房價格指數(shù)與華房投資指數(shù)，分別對未來半年和未來一年的商品房平均銷售價格、房地產(chǎn)投資變動趨勢進行預測，在整體經(jīng)濟趨勢沒有重大變化和沒有重要政策出臺的情況下：

未來房價變動趨勢可能會先升后降。通過華房價格指數(shù)預測預警來看，未來全國商品房價格或將呈現(xiàn)出“先升后降”波動運行態(tài)勢。即在經(jīng)歷較快上升后，從2016年二季度開始，房價或將面臨較大的下行壓力。也就是說，在2015年3月以來的一系列政策作用下，2015年四季度中國房價能夠出現(xiàn)趨穩(wěn)并適度回升走勢，但在宏觀經(jīng)濟下行壓力依然較大、結構調(diào)整與短期增長有沖突以及房地產(chǎn)市場繼續(xù)調(diào)整背景下，并不能保證2016年房價持續(xù)在溫和上升中向趨穩(wěn)轉變，2016年中國房價存在較大下跌的波動運行可能。房地產(chǎn)市場形勢不容樂觀。

2016年房地產(chǎn)投資變動趨勢預計企穩(wěn)回升。華房投資指數(shù)預測預警結果顯示，中國房地產(chǎn)投資有望在2015年底改變持續(xù)下滑頹勢，在跌至波谷之后將“V型”爬升，其累計值在2016年前半年或將保持持續(xù)回升，并于2016年中企穩(wěn)，同時房地產(chǎn)投資對宏觀經(jīng)濟的拉動作用有望回升增強。至于未來房地產(chǎn)投資的具體走勢，一方面與待售面積緊密相連的庫存消化狀況、開發(fā)企業(yè)土地預期以及到位資金等變動相關；另一方面則受經(jīng)濟下行壓力下宏觀調(diào)控政策的影響。

基于以上住房形勢的分析與預判，為促進住房市場平穩(wěn)健康地調(diào)整和發(fā)展，政府應明確目標，出臺和落實具有含金量的重要政策舉措。2016年及未來五年，中國住房市場調(diào)控應鎖定三大目標。一是去庫存，實現(xiàn)銷售大幅增長；二是防風險，保持房價增幅在合理水平，防止大起大落，防止違約風險；三是促投資，讓房地產(chǎn)投資恢復到正常水平。

實現(xiàn)上述三大目標，需要從需求端和供給端方面致力六大任務。需求端方面，一要借調(diào)原需求，實施貨幣化棚戶區(qū)改造；二要開辟新需求，支持農(nóng)民工購房；三要擴大原增量，刺激改善型需求。供給端方面，一要轉型升級，減少開工；二要融通資金，加快施工；三要并購重組，減少爛尾。在具體政策上，可綜合采取金融政策、財稅政策、土地政策以及行政配套、供給措施等。

作者為中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員