各地政府節(jié)后“放招”力促樓市去庫(kù)存

□地產(chǎn)分析師預(yù)計(jì)，全國(guó)兩會(huì)前后各省都將針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存出臺(tái)不同力度的政策

□在房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度不一的情況下，因城施策將成為未來(lái)房地產(chǎn)刺激的主流

□三、四線城市目前庫(kù)存依然高企，樓市去化方案的制訂正在加速

⊙記者 朱楠 ○編輯 孫放

繼山東、內(nèi)蒙、江西等省區(qū)后，昨日重慶地稅部門(mén)也出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)減免政策，不僅下調(diào)了房企所得稅預(yù)售收入計(jì)稅毛利率和土地增值稅預(yù)征稅率，還明確企業(yè)擁有的投資性房產(chǎn)可選擇按原值或按租金計(jì)征房產(chǎn)稅，并鼓勵(lì)企業(yè)間的兼并重組，免收其營(yíng)業(yè)稅。這不僅是為了降低房企稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，更旨在騰出更大的市場(chǎng)降價(jià)空間，間接刺激樓市去庫(kù)存。目前來(lái)看，各地樓市針對(duì)去庫(kù)存的地方性政策主要集中在降低稅費(fèi)、購(gòu)房補(bǔ)貼、落實(shí)信貸政策等方面，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，接下來(lái)將有更多省區(qū)市積極出臺(tái)房地產(chǎn)去庫(kù)存的地方性措施，一季度將成為各地樓市政策密集出臺(tái)的窗口期。

重慶減免房企稅費(fèi)激活市場(chǎng)

2月15日，重慶市地稅局出臺(tái)《貫徹重慶市人民政府辦公廳關(guān)于落實(shí)涉企政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展意見(jiàn)的通知》的文件，針對(duì)房企出臺(tái)了一系列稅費(fèi)減免措施。通知明確，從2016年2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%；非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅（商業(yè)用房、車(chē)庫(kù)等）土地增值稅預(yù)征率下調(diào)至2%。

此外，從2016年度起，企業(yè)擁有的投資性房產(chǎn)可選擇按原值或按租金計(jì)征房產(chǎn)稅，但租金明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，按原值計(jì)征房產(chǎn)稅。

而對(duì)于企業(yè)間的兼并重組，重慶地稅局也出臺(tái)了相應(yīng)政策予以鼓勵(lì)。通知規(guī)定，企業(yè)通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式將全部或部分實(shí)物資產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)及勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)徽魇諣I(yíng)業(yè)稅。

重慶當(dāng)?shù)匾患抑科笕耸扛嬖V記者，例如“企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率從20%下調(diào)至15%”這一新政，將明顯降低以銷(xiāo)售為主的房企的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。據(jù)記者了解，重慶當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)近年來(lái)下降幅度明顯，目前開(kāi)發(fā)商普遍毛利率也就在15%左右，下調(diào)后的計(jì)稅毛利率更貼合企業(yè)實(shí)際情況。而土地增值稅預(yù)征率的下調(diào)，也將減輕房企的資金壓力、降低運(yùn)營(yíng)成本。

對(duì)于企業(yè)投資性房產(chǎn)計(jì)征房產(chǎn)稅的方式，則由原來(lái)必須按照租金計(jì)征，改為原值和租金兩種計(jì)征方式二選一，將大大有利于部分持有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較多的開(kāi)發(fā)商。以重慶當(dāng)?shù)匾粋€(gè)運(yùn)營(yíng)約十年之久的著名商業(yè)綜合體項(xiàng)目為例，目前年租金約為1億元，而當(dāng)時(shí)地價(jià)及建造成本原值僅為4至5億元。如果按照年租金的12%計(jì)稅，每年房產(chǎn)稅繳納金額為1200萬(wàn)元，而按原值的1.2%計(jì)稅，每年房產(chǎn)稅僅需繳納約500萬(wàn)元。像萬(wàn)達(dá)、龍湖等進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)較早的開(kāi)發(fā)商，在新的計(jì)稅制度下稅費(fèi)成本甚至可降低六七成。

此外，這一新的計(jì)稅方式也有利于重慶當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的盤(pán)活，持有成本的降低將促使有運(yùn)營(yíng)能力的開(kāi)發(fā)商通過(guò)收購(gòu)方式，盤(pán)活閑置或經(jīng)營(yíng)不善的商業(yè)資產(chǎn)。

各地密集出臺(tái)樓市寬松政策

事實(shí)上，重慶出臺(tái)的針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)減免政策，不僅旨在減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，在樓市庫(kù)存高企、去化不暢的背景下，更是為房企贏得降價(jià)空間，是促進(jìn)樓市去庫(kù)存、激活市場(chǎng)的重要手段。

新年伊始，包括江西、內(nèi)蒙、山東等多省區(qū)陸續(xù)出臺(tái)鼓勵(lì)樓市去庫(kù)存的地方性措施。江西省出臺(tái)的20條化解房地產(chǎn)庫(kù)存新舉措，對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)買(mǎi)首套商品房的給予購(gòu)房補(bǔ)貼，且有條件的市、縣，對(duì)商品房購(gòu)房給予補(bǔ)貼可擴(kuò)大到非首套購(gòu)房居民；落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套自住房最低首付20%的信貸政策，改善型二套房首付最低三成。江西省要求，房地產(chǎn)庫(kù)存去化時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的市、縣，要確保今年上半年當(dāng)?shù)貛?kù)存明顯下降，全年大幅下降；對(duì)履行去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)主體責(zé)任不力，效果不明顯的市、縣，將進(jìn)行約談和追責(zé)。

2月14日，內(nèi)蒙古召開(kāi)自治區(qū)政府常務(wù)會(huì)議，將房地產(chǎn)去庫(kù)存作為今年重點(diǎn)工作之一。會(huì)議提出，當(dāng)前內(nèi)蒙古房地產(chǎn)投資持續(xù)下降、商品房庫(kù)存仍居高位、結(jié)構(gòu)性矛盾明顯等問(wèn)題仍較為突出。會(huì)議要求各地區(qū)全面做好房地產(chǎn)去庫(kù)存工作，有效化解房地產(chǎn)高庫(kù)存面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

2月15日，山東省住建廳表示，今年省內(nèi)將探索建立購(gòu)租并舉的住房制度，培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)售租并舉，鼓勵(lì)各地收購(gòu)或長(zhǎng)期租用庫(kù)存商品房作為公共租賃住房，鼓勵(lì)個(gè)人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，推動(dòng)住房租賃規(guī)?；?zhuān)業(yè)化發(fā)展。在鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房方面，山東要求各地要做好業(yè)務(wù)銜接和政策儲(chǔ)備，對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策，使其成為長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房消費(fèi)群體。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，兩會(huì)前后各省都將針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存出臺(tái)不同力度的政策。整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最重要的引擎，在房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度不一的情況下，需求上升乏力，各地市場(chǎng)分化明顯，因城施策將成為未來(lái)房地產(chǎn)刺激的主流。

業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，三四線城市目前依然面對(duì)著高企的庫(kù)存，包括中央及地方在內(nèi)的有關(guān)部門(mén)繼續(xù)出臺(tái)樓市寬松政策的可能性較大，樓市去庫(kù)存方案的制訂正在加速，包括戶籍、公積金以及稅費(fèi)方面的相關(guān)政策或?qū)⒃谝患径葥駲C(jī)陸續(xù)出臺(tái)。