2016年初，萬通公告2015年度業(yè)績(jī)預(yù)虧5.8億元到6.2億元，稱其根源主要出在杭州兩個(gè)項(xiàng)目上。寥寥數(shù)語，仍未躲過交易所問詢。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從萬通公告發(fā)現(xiàn)其承認(rèn)誤判杭州樓市。此前，杭州頻掀賣地狂潮，萬通搶地成本不菲。令外界不解的是，既然明知杭州樓市調(diào)整，萬通為何硬去搶地及不趁早調(diào)整開發(fā)策略？
萬通中心遭遇競(jìng)品降價(jià)
據(jù)了解，萬通2015年業(yè)績(jī)預(yù)虧主要受制于杭州萬通中心和杭州上園兩個(gè)項(xiàng)目，前者為多業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)，后者為住宅。
2014年報(bào)及2015年中報(bào)均顯示，杭州萬通中心仍有D座這一儲(chǔ)備土地，總地價(jià)1.2億元，可售面積1.88萬平方米，權(quán)益地價(jià)5888元/平方米。
萬通地產(chǎn)(600246,股吧)證券事務(wù)代表王渴告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他記得杭州萬通中心這個(gè)項(xiàng)目幾年前就拿了土地，開發(fā)周期比較長(zhǎng)。
萬通公告披露，目前杭州萬通中心已完工，寫字樓的單方成本約2萬元/平方米，酒店式公寓由于交付標(biāo)準(zhǔn)是精裝修，單方成本約2.2萬元/平方米。
杭州萬通中心作為杭州市拱墅區(qū)的地標(biāo)性建筑，4年前當(dāng)?shù)卣匾饨M織過該項(xiàng)目專場(chǎng)樓宇推介會(huì)，受重視程度可見一斑。彼時(shí)，該單位相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾公開表示，運(yùn)河CBD是拱墅區(qū)發(fā)展的最核心商務(wù)區(qū)區(qū)塊，建成后將成為杭州第三中心。
杭州市拱墅區(qū)招商局一位相關(guān)人士介紹說，杭州萬通中心是運(yùn)河CBD率先啟動(dòng)商用物業(yè)的國際都市綜合體，2011年6月全面開工，次年9月底開盤，3個(gè)多月獲得4個(gè)多億元銷售業(yè)績(jī)。2014年底，A、C幢企業(yè)總部大廈基本售罄，均價(jià)24000元/平方米。
萬通地產(chǎn)對(duì)外坦言，拱墅區(qū)屬于新興商務(wù)區(qū)，酒店式公寓整體供應(yīng)量較大。去年四季度各房企為去庫存降價(jià)促銷，板塊內(nèi)一競(jìng)品項(xiàng)目某精裝酒店式公寓報(bào)價(jià)下調(diào)約4000元/平方米，僅賣1.7萬元至1.8萬元。杭州萬通中心相關(guān)產(chǎn)品下調(diào)10%~20%，預(yù)計(jì)減值1.2億元到1.4億元。
高價(jià)拿地?zé)o視區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)
記者梳理萬通地產(chǎn)年報(bào)發(fā)現(xiàn)，早些年萬通借殼上市之后，雖然地產(chǎn)攤子在全國快速鋪開，但相對(duì)其他一線房企的項(xiàng)目數(shù)仍然偏少，這直接影響到了相關(guān)財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)，萬通2012年報(bào)曾宣稱，一二線樓市回暖，次年計(jì)劃拿下3個(gè)新項(xiàng)目。
2013年，萬通地產(chǎn)新拓展項(xiàng)目就包括杭州上園。資料顯示，當(dāng)年杭州樓市快速回暖，該年5月份，萬通44輪報(bào)價(jià)后以7.63億元總價(jià)競(jìng)得余政儲(chǔ)出〔2013〕26號(hào)地塊，折合樓面價(jià)9145元/平方米，溢價(jià)率不菲。
萬通拿到上述項(xiàng)目之前的10個(gè)月，杭州樓市陷入冰點(diǎn)。緊鄰萬通上園地塊的萬科北宸之光，杭州萬科當(dāng)時(shí)拿下該項(xiàng)目樓面地價(jià)才4430元/平方米。該年，濱江集團(tuán)(002244,股吧)拿下萬家名城的樓面地價(jià)也只有約6300元/平方米。
次年，杭州樓市大降溫，土地市場(chǎng)遇冷。當(dāng)年初，萬通以聯(lián)合體身份耗資6.18億元拿下了余杭區(qū)未來科技城一幅商住用地，樓面地價(jià)3145元/平方米。金成地產(chǎn)在余杭區(qū)所拿地塊的樓面成本僅3000元。
2015年以來，杭州上園所在區(qū)域內(nèi)的競(jìng)品樓盤眾多，包括萬科、濱江、越秀、融科等10余家龍頭房企項(xiàng)目同期開發(fā)。據(jù)萬通公告披露，上園國際9棟高層住宅建筑面積11.5萬平方米，單方成本約1.8萬元到1.9萬元。
當(dāng)前，萬通上園附近的濱江萬家名城、萬科北辰之光均價(jià)多在1.3萬元到1.4萬元左右。萬通地產(chǎn)對(duì)外坦言，上園項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)度高，稱某項(xiàng)目相近且與上園項(xiàng)目同期拿地的住宅，開盤價(jià)1.3萬元/平方米，對(duì)杭州上園項(xiàng)目的定價(jià)產(chǎn)生直接影響，按照其被認(rèn)可的折價(jià)率20%~30%，減值4.7億元到4.8億元。
1月26日，萬通對(duì)外披露了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)等公告，內(nèi)容詳述了2009年到2015年杭州樓市包括土地供應(yīng)、房企資金到位數(shù)、房地產(chǎn)投資與銷售等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，尤其是早些年杭州瘋狂賣地后遺癥從數(shù)據(jù)上也一覽無遺，萬通為何仍要瘋狂搶地？
萬通地產(chǎn)對(duì)外坦言其原本認(rèn)為基于多項(xiàng)樓市政策利好，尤其是今年G20峰會(huì)在杭州召開等，認(rèn)為當(dāng)?shù)貥鞘袝?huì)向好，但市場(chǎng)實(shí)際上并未向預(yù)期方向發(fā)展。
針對(duì)上述疑問，王渴稱其會(huì)將記者提出的幾個(gè)問題匯報(bào)給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，再行答復(fù)，但截至發(fā)稿時(shí)，記者仍未收到對(duì)方回應(yīng)。
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