上海寶山、閔行多個(gè)房地產(chǎn)交易中心近期出現(xiàn)異常火爆的場(chǎng)景。房地產(chǎn)的好日子還會(huì)持續(xù)多久?克而瑞預(yù)測(cè)，從2016到2018年的未來三年，預(yù)計(jì)全國(guó)每年銷售面積會(huì)維持在12-13億平方米，銷售金額預(yù)計(jì)在9-10萬億之間。但隨著人口紅利的結(jié)束和老齡化趨勢(shì)的加快，行業(yè)規(guī)模的最高峰已經(jīng)過去。 “2014年行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)、改變了一路向上的格局，到2020年前后成交量將開始緩步下行。”易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為。

漲價(jià)潮已傳導(dǎo)至二線城市

雖然房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升、開發(fā)商和房東頻頻漲價(jià)，但上海的寶山、閔行多個(gè)房產(chǎn)交易中心卻幾乎被前來辦理房產(chǎn)買賣交易的購房者擠爆。出于安全考慮，寶山區(qū)房產(chǎn)交易中心不得不出動(dòng)警備力量來維持現(xiàn)場(chǎng)秩序,閔行房產(chǎn)交易中心也加強(qiáng)了安保人員，來維持現(xiàn)場(chǎng)秩序。

對(duì)于上海樓市突然出現(xiàn)交易爆棚，市場(chǎng)風(fēng)傳可能與一些房產(chǎn)中介制造緊張情緒有關(guān)。對(duì)此，上海住建委2月28發(fā)布信息明確表示，稅收新政剛剛實(shí)施，符合條件的購房者不必急于辦理。

分析人士認(rèn)為，滬房地產(chǎn)交易攀升更重要的原因是市場(chǎng)預(yù)期上海房?jī)r(jià)將繼續(xù)走高。

“上海雖然沒有放開限購，但改善性需求在一輪輪政策的出臺(tái)后還是得到了不同程度的釋放。對(duì)于地段比較好的豪宅，價(jià)格幾乎沒有上限。房?jī)r(jià)快速上漲，又進(jìn)一步刺激了改善性需求對(duì)房產(chǎn)的追逐，促使這部分需求加速入市。”融創(chuàng)上海區(qū)域公司總經(jīng)理田強(qiáng)指出。

據(jù)中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，上海二月新建商品住宅成交面積71.3萬平方米，雖然成交面積環(huán)比一月減少了46%，但較去年財(cái)期則增加了68.6%。這是自2009年之后，七年以來2月同期交易量最高的月份。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，當(dāng)前上海新房庫存量為944萬平方米，自去年庫存的最高點(diǎn)下降了33%。“以近半年月均銷售計(jì)算，滬樓市的去化周期已經(jīng)降至6.8個(gè)月，出現(xiàn)了短時(shí)期供求緊張的形勢(shì)，因此上海樓市在今年繼續(xù)漲價(jià)的可能很大。”盧文曦說。

現(xiàn)在樓市進(jìn)入瘋狂狀態(tài)的，并非只有上海一個(gè)城市。

近日，杭州某樓盤出現(xiàn)徹夜排號(hào)買房的場(chǎng)景，南京房?jī)r(jià)沖破了4萬元/平方米的價(jià)格關(guān)口，深圳等一些城市也出現(xiàn)少見的排隊(duì)購房景象。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的“70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”，1月份房?jī)r(jià)同比上漲城市數(shù)量增至25個(gè)，占比超過三成。其中，漲幅最高的仍是領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)14個(gè)月的深圳，同比上漲52.7%，上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后。

而到了2月份，房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)從一線城市傳導(dǎo)到了核心二線城市。

據(jù)某機(jī)構(gòu)的最新數(shù)據(jù)，2月份部分城市房?jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)超過一線城市。中山5.63%和蘇州5.56%的環(huán)比漲幅，已經(jīng)超過深圳5.41%的漲幅;而昆山、東莞的漲幅也超過了4%。

對(duì)于本輪房?jī)r(jià)的上揚(yáng)還將持續(xù)多久，田強(qiáng)認(rèn)為，樓市快速上揚(yáng)后，不排除會(huì)出現(xiàn)調(diào)整和平衡的可能性。“可能在半年或一年后市場(chǎng)會(huì)有做出一些盤整。但在中國(guó)的城鎮(zhèn)化還沒有完成情況下，城市的更新升級(jí)仍在進(jìn)行中，總體的大勢(shì)仍是向上，因此即使出現(xiàn)盤整只短期的。”田強(qiáng)表示。

樓市消費(fèi)杠桿率正被加大?

房?jī)r(jià)上漲更深層次的原因，有研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為這可能與社會(huì)加大杠桿率有關(guān)，其突出表現(xiàn)是房地產(chǎn)。

據(jù)弘則研究近日的一份報(bào)告，中國(guó)目前走的是去產(chǎn)能、去庫存，也就是企業(yè)去杠桿的路子。對(duì)中國(guó)目前的杠桿率，弘則研究披露2014年全社會(huì)的杠桿率約為235.7%，其中企業(yè)部門是36.4%，政府部門是57.8%，居民部門是36.4%。

值得注意的是，就在房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)的近兩個(gè)月，人民幣貸款的支持力度也相當(dāng)大。

據(jù)央行近日發(fā)布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1月新增人民幣貸款規(guī)模達(dá)2.51萬億;這一規(guī)模比2009年1月的規(guī)模還多出8900億。而2009年正是金融危機(jī)后的第一年，當(dāng)時(shí)中央政府推出“四萬億”財(cái)政刺激政策，銀行信貸隨之放松。

分析人士表示，雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)是冰火兩重天，城市的分化非常嚴(yán)重，但至少對(duì)一線和二線核心城市來講，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)走高的概率很大。

易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱指出，市場(chǎng)這么樂觀的原因應(yīng)該是政策。政策很難推動(dòng)股市，但政策能夠推動(dòng)房市。政策推動(dòng)了2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策接下來也會(huì)推動(dòng)今年、明年甚至2018年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

田強(qiáng)也認(rèn)為，現(xiàn)在樓市的價(jià)格快速上揚(yáng)，除了流動(dòng)性充裕和和貨幣供應(yīng)較量大，政策給了市場(chǎng)信心，也是非常重要的原因。

就政策對(duì)樓市推動(dòng)的作用，研究人員認(rèn)為仍與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有密切關(guān)系。

業(yè)界人士認(rèn)為，一線的行情正在向二線傳遞，接下來二線城市房?jī)r(jià)上揚(yáng)的概率進(jìn)一步加大。

在世邦魏理仕董事陳仲偉看，從長(zhǎng)期趨勢(shì)來觀察，一線城市及部分二線城市中，人口持續(xù)流入的區(qū)域，房產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮有著更為堅(jiān)實(shí)的支撐。而一線城市市場(chǎng)在進(jìn)入新年以來加速上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，則意味著適度的調(diào)控需求政策可能會(huì)在逐步醞釀之中。

據(jù)克而瑞的研究報(bào)告，從供求關(guān)系來看，多個(gè)城市的去化周期已經(jīng)降到一年以內(nèi)，部分城市甚至降到6個(gè)月以內(nèi)。南京、蘇州、上海、武漢、合肥、南昌等城市，因新房供量增速短期出現(xiàn)下降，因此在這些城市中房?jī)r(jià)上升將成為大概率事件。

“綜合來看，短期內(nèi)無論對(duì)于房產(chǎn)銷售市場(chǎng)還是物業(yè)投資開發(fā)，重要節(jié)點(diǎn)的二線城市可能是今年最為受益的市場(chǎng)。”陳仲偉表示。