2015年12月，最高人民法院出臺了《關(guān)于適用中華人民共和國物權(quán)法若干問題的解釋（一）》。新《司法解釋》于2016年3月1日開始正式實(shí)施，將對買房、簽訂合同以及婚姻關(guān)系中的房產(chǎn)分割產(chǎn)生直接影響，怎么理解這些條款，用以保護(hù)自己的權(quán)益呢？

2015年12月，最高人民法院出臺了《關(guān)于適用中華人民共和國物權(quán)法若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《司法解釋》），2016年3月1日開始正式實(shí)施。這部《司法解釋》將對買房、簽訂合同以及婚姻關(guān)系中的房產(chǎn)分割產(chǎn)生直接影響，怎么理解這些條款，用以保護(hù)自己的權(quán)益呢？日前，記者就一些易產(chǎn)生糾紛的熱點(diǎn)問題采訪了廣東君厚律師事務(wù)所律師盧彥錚。

涉及房產(chǎn)主要有五方面

盧律師表示，《司法解釋》涉及房產(chǎn)的主要有五個方面：

一是關(guān)于不動產(chǎn)登記與物權(quán)確認(rèn)或基礎(chǔ)關(guān)系爭議。《司法解釋》明確了涉及到登記不用通過行政訴訟來解決，而應(yīng)該通過民事訴訟來解決，防止有關(guān)部門相互推諉；規(guī)定不動產(chǎn)登記簿與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致的，應(yīng)當(dāng)依賴于對原因關(guān)系或基礎(chǔ)關(guān)系的審查，不能片面強(qiáng)調(diào)以不動產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)。

二是關(guān)于預(yù)告登記的效力。物權(quán)法已經(jīng)規(guī)定未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人的同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。這次，《司法解釋》明確了有關(guān)處分行為，防止把處分行為解釋得太寬泛。

三是關(guān)于物權(quán)法中規(guī)定的“發(fā)生物權(quán)變動效力”的人民法院、仲裁委員會的法律文書的范圍，《司法解釋》進(jìn)行了限縮性解釋。

四是關(guān)于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的司法保護(hù)。

五是關(guān)于“善意取得”制度的適用。

提供更清晰指引

在日常生活中，最容易因?yàn)榉慨a(chǎn)發(fā)生糾紛的主要是離婚財產(chǎn)分割、房屋買賣合同簽訂，《司法解釋》對此提供了更清晰的指引。例如，《物權(quán)法》規(guī)定按份共有人可以把自己那一份自行出賣，但是其他按份共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。然而，《物權(quán)法》實(shí)施以來，按份共有人如何行使優(yōu)先購買權(quán)有較大的模糊空間，導(dǎo)致這一權(quán)利事實(shí)上沒有怎么落實(shí)，這次《司法解釋》著力最多的是把這一問題規(guī)定清楚，減少模糊空間。

物權(quán)法

買房人切記預(yù)告登記

熱點(diǎn)問題1：怎么防止開發(fā)商一房多賣或抵押房產(chǎn)？

買房人切記預(yù)告登記

新《司法解釋》的第四條規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，開發(fā)商想轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其“不發(fā)生物權(quán)效力”。也就是說，只要買房人預(yù)告登記了，開發(fā)商私自把已出售的住房再次出售或進(jìn)行抵押，是無效的！

解讀：實(shí)踐中確實(shí)有這樣的情況：開發(fā)商缺少建設(shè)資金，在和買方簽約之后，又把房子設(shè)定新的抵押從銀行取得貸款甚至一房多賣，這時，買方可以按照《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定和《司法解釋》進(jìn)行維權(quán)，不過，前提是存在預(yù)告登記。

購房者與開發(fā)商簽訂了購房合同后，一旦開發(fā)商將購房者買的標(biāo)的物向他人設(shè)定了抵押，而開發(fā)商卻破產(chǎn)了，這個取得抵押權(quán)的他人是享有優(yōu)先權(quán)的，購房者的合同訴訟可以勝訴，卻無法得到執(zhí)行，因?yàn)槲餀?quán)優(yōu)先于合同權(quán)利。而《物權(quán)法》和《司法解釋》規(guī)定的預(yù)告登記制度直接排除了設(shè)立新的抵押權(quán)的可能性。

影響并不大，沒拿到房的會有相應(yīng)補(bǔ)償

熱點(diǎn)問題2：夫妻離婚法院把房子判給誰房子就歸誰？

影響并不大，沒拿到房的會有相應(yīng)補(bǔ)償

新《司法解釋》規(guī)定，在離婚訴訟中，若法院判決準(zhǔn)予離婚，同時判決夫妻共有的房屋歸丈夫或妻子一人所有，那么自法院判決生效時起，房屋的所有權(quán)就不再屬于雙方共有，而是歸屬于丈夫或者妻子一人，即使該房屋仍登記在夫妻雙方名下。

解讀：盧律師表示，這條司法解釋實(shí)際影響并不大。

這里的法院判決就是“發(fā)生物權(quán)變動效力的司法文書”，本來理論上講，房產(chǎn)證上規(guī)定是誰的就是誰的，但是我們國家明確規(guī)定，法院判決生效時起，物權(quán)就已經(jīng)變動，這是為了操作方便起見。以一般家庭的情況而言，不可能同時有很多套住房，判決書判決房屋所有權(quán)歸某一方的同時往往還會同時規(guī)定取得所有權(quán)的一方必須給予未取得所有權(quán)的一方補(bǔ)償，未取得所有權(quán)的一方要及時行使判決規(guī)定的其他權(quán)利。另外，很多時候，離婚雙方婚姻存續(xù)期間，確實(shí)只有唯一一套住房，判決一方取得所有權(quán)對于另一方確實(shí)沒什么保障，如果取得所有權(quán)的一方確實(shí)拿不出那么多錢來補(bǔ)償未取得所有權(quán)的一方，這時雙方可協(xié)商不把房產(chǎn)歸為某一方所有，仍然維持共同共有的形式，或者改為按份共有。

因?yàn)閷?ldquo;善意取得”，房子仍歸買家所有

熱點(diǎn)問題3：不知情之下未通過真正的產(chǎn)權(quán)人買房怎么辦？

因?yàn)閷?ldquo;善意取得”，房子仍歸買家所有

新《司法解釋》的規(guī)定還有一個重要方面：“善意取得”。比如交易一方未通過真正的產(chǎn)權(quán)人同意，擅自把房子轉(zhuǎn)讓給了不知情的買家。買家付完錢，真正的產(chǎn)權(quán)人卻來要房子。這時候，房子歸誰？按照《物權(quán)法》的“善意取得”制度，買家擁有房子，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)向賣房的交易人索賠。

解讀：“善意”是指不知道“轉(zhuǎn)讓人”無處分權(quán)而受讓了不動產(chǎn)或動產(chǎn)，而動產(chǎn)已經(jīng)交付，不動產(chǎn)已經(jīng)登記（到受讓人名下）。

按理說，無權(quán)處分人是不可能在房管部門順利地將房產(chǎn)過戶到他人名下的，之所以會出現(xiàn)這種問題，很可能是無權(quán)處分人曾經(jīng)是有權(quán)處分人，第三人來不及知道或真實(shí)權(quán)利人來不及讓別人知道無權(quán)處分人已經(jīng)成為無權(quán)處分人。比如，兩夫妻感情惡化，商量把夫妻共有的房子賣掉，賣掉后離婚，買受人把房款打進(jìn)了丈夫的賬戶。離婚后，妻子拿不到錢，就會主張前夫無權(quán)處分，而買受人此時就可主張“善意取得”。

需要注意的是，除了“無權(quán)處分人”處分了財產(chǎn)外，“善意取得”還有三個條件是：第一，買受人受讓時出于“善意”，也就是說確實(shí)不知道無權(quán)處分這回事；第二，買受人以合理的價格有償取得，贈予就不行；第三，轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)已經(jīng)交付，對于不動產(chǎn)來說，就是已經(jīng)完成過戶登記。