營改增重頭戲發(fā)力。繼《政府工作報告》提出營改增試點(diǎn)“擴(kuò)圍”的三項(xiàng)原則后,3月18日國務(wù)院常務(wù)會議部署試點(diǎn)工作開展。在近日召開的中國發(fā)展高層論壇上,財政部部長樓繼偉表示,目前稅收信息、基礎(chǔ)信息、檔案遷移工作都已開始,確保營改增在5月1日全面實(shí)施。
目前,房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等四大行業(yè)是營業(yè)稅的主體,年營業(yè)稅規(guī)模約1.9萬億元,占原營業(yè)稅總收入的比重約80%,涉及納稅人近1000萬戶,是前期營改增試點(diǎn)納稅人總戶數(shù)的近1.7倍,同時也是營改增的最主要的行業(yè)和營改增的“最后一公里”。
事實(shí)上,營改增擴(kuò)圍到房地產(chǎn),在具體實(shí)施上難度比較大。首先,從其他行業(yè)試點(diǎn)實(shí)踐來看,能否取得增值稅專用發(fā)票,抵扣進(jìn)項(xiàng)稅是關(guān)鍵。目前,全國13.6萬家開發(fā)商中,90%的是中小企業(yè)。為了降低成本,建筑和安裝往往外包給一些個體戶、不具備資質(zhì)的中小“包工隊”,無法取得增值稅專用發(fā)票成了普遍現(xiàn)象。其次,土地出讓屬于政府行為,暫時還無法開具增值稅專用發(fā)票。但是,敏感性分析測算顯示,若“占大頭”的土地成本不納入抵扣范圍,開發(fā)商稅負(fù)將增加20%以上。
此外,成本復(fù)雜也是影響因素。房地產(chǎn)開發(fā)周期長,2-3年是常態(tài),5-6年的很多,有的甚至在10年左右,一二級聯(lián)動的開發(fā)項(xiàng)目(土地開發(fā)+房產(chǎn)開發(fā))的周期更長。因此,在試點(diǎn)初期,收入對應(yīng)的成本早已支出,歷史成本能否確認(rèn)并抵扣是個大問題。企業(yè)做一二級開發(fā)聯(lián)動的項(xiàng)目時,建安成本、公共配套等縱向跨越數(shù)個項(xiàng)目,成本支出與收入很難一一對應(yīng),抵扣確認(rèn)非常復(fù)雜。
針對抵扣困難或?qū)е露愗?fù)不減反增,決策層指出要做好全面推開這項(xiàng)改革的“制度設(shè)計”。這意味著,建筑和安裝成本或可探索定額抵扣,土地成本或允許開發(fā)商將財政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)作為抵扣憑證,由此可見管理層推動營改增的決心。筆者認(rèn)為,營改增擴(kuò)圍到最后攻堅的四個行業(yè),特別是占大頭的房地產(chǎn)業(yè),觸發(fā)因素就是樓市“供給側(cè)”改革。
在樓市“去庫存”上,“降成本”(降房價)、“補(bǔ)短板”(戶籍改革)等“供給側(cè)”改革受期待,尤其是將“去庫存”與新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會議部署“去庫存”時,強(qiáng)調(diào)以降房價來適應(yīng)新市民需求,但目前三、四線城市房價已接近土地、建安、融資在內(nèi)的成本價,開發(fā)商降價空間有限。目前,最大頭的土地及稅費(fèi)占房價30%-50%,而土地出讓一直堅持市場化的“招拍掛”模式。于是,稅費(fèi)讓利才能為降價騰出空間。
當(dāng)然,營改增作為“結(jié)構(gòu)性減稅”的重要抓手,在推進(jìn)行業(yè)“供給側(cè)”改革上的影響遠(yuǎn)不止“去庫存”。目前,第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重超過50%,但體量弱小無法沖抵制造業(yè)下滑的影響,且房租、人工等成本侵蝕利潤明顯。此次房地產(chǎn)營改增的一個“看點(diǎn)”,就是將不動產(chǎn)納入增值稅抵扣鏈條。這意味著,占服務(wù)行業(yè)抵扣近60%的購進(jìn)、自建不動產(chǎn)將完全被抵扣,這對于降低服務(wù)業(yè)成本、鼓勵個人創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)來說是重要的一招。
同時,房地產(chǎn)營改增對行業(yè)來說是脫胎換骨的革新。首先,不動產(chǎn)納入增值稅抵扣,有利于提高租賃企業(yè)利潤水平,助推規(guī)?;?、專業(yè)化租賃經(jīng)營和“購租并舉”的住房供應(yīng)新模式。其次,為實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)抵扣,開發(fā)商會將建安、咨詢和設(shè)計等業(yè)務(wù)外包,有利于改變行業(yè)“大而全”的粗放模式,促進(jìn)行業(yè)細(xì)分、專業(yè)化經(jīng)營;再次,增加抵扣額和確認(rèn)抵扣,會激勵開發(fā)商增加精裝修房屋供給,甚至是“精裝修+家具”,有利于減少建筑垃圾;最后,由于土地或房屋增值越多,開發(fā)商繳納的增值稅就越多,這就激勵開發(fā)商不再靠漲價獲益,而是轉(zhuǎn)向提升產(chǎn)品品質(zhì)和成本管控。
營改增利好商業(yè)辦公市場。因?yàn)?,開發(fā)商可以將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購置者(一般是企業(yè)),而購置者也可以將商業(yè)辦公購置稅作為進(jìn)項(xiàng)增值稅申請抵扣。就區(qū)域來看,一線及二線重點(diǎn)城市,土地成本、建安成本較高,也易于獲得增值稅專用發(fā)票,故營改增對這些城市的樓市更加利好。就產(chǎn)品來看,營改增利好大戶型住宅,大戶型住宅土地價值較高、裝修成本大,抵扣較多,這就有利于改善型需求和三、四線城市“去庫存”。
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