進(jìn)入3月，京城迎來桃紅柳綠的春天，各大房企也迎來年報(bào)披露季。在剛剛過去的2015年，在分化的全國市場格局下，呈現(xiàn)冰火兩重天之勢，各家房企銷售表現(xiàn)也是幾家歡喜幾家愁，重點(diǎn)布局一、二線城市的龍頭房企盆滿缽滿，今年繼續(xù)上調(diào)目標(biāo)，而過度依賴三、四線城市的房企則遭遇巨大庫存壓力。

當(dāng)全國樓市一片紅的情形成為過去時(shí)，當(dāng)房企業(yè)務(wù)告別單一的拿地賣房，在區(qū)域分化、市場分化、企業(yè)分化成為樓市新常態(tài)的格局之下，房企或主動(dòng)或被動(dòng)地加快了轉(zhuǎn)型優(yōu)化，從2016年各房企的業(yè)績會(huì)上，加速整合與并購，轉(zhuǎn)戰(zhàn)新戰(zhàn)場，加大一、二線布局……成為房企們2016年的新動(dòng)向。

目標(biāo)有上有下

在傳統(tǒng)的樓市語境中，新一年目標(biāo)比上一年增長，才是反映一家房企發(fā)展強(qiáng)勁的指標(biāo)。然而，隨著樓市發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，房企轉(zhuǎn)型的加速，一些房企開始選擇主動(dòng)下調(diào)目標(biāo)，為轉(zhuǎn)型贏得時(shí)間和空間。

2015年龍頭房企業(yè)績靚麗,2016年不少房企已再接再厲上調(diào)了年度銷售目標(biāo)。恒大地產(chǎn)今年年初宣布，集團(tuán)物業(yè)于2016年全年的合約銷售目標(biāo)將為人民幣2000億元，相比2015年人民幣1800億元的合約銷售目標(biāo)增加11.1%。3月15日，碧桂園集團(tuán)在香港披露，2015年該集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1401.6億元，合同銷售面積約2153萬平方米，分別同比增長7.1%和10.7%。同時(shí)，碧桂園2016年國內(nèi)銷售目標(biāo)為1680億元，比2015年全集團(tuán)合同銷售額增長約20%。

也有一類房企主動(dòng)下調(diào)銷售目標(biāo)。1月16日，萬達(dá)集團(tuán)召開2015年會(huì)，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林正式公布了2015年工作業(yè)績和2016年工作目標(biāo)，并強(qiáng)調(diào)下調(diào)萬達(dá)商業(yè)的銷售目標(biāo)。萬達(dá)商業(yè)2015年收入1904.5億元，完成年計(jì)劃的101.3%，同比增長4.4%。其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)合同收入1640.8億元，同比增長2.5%；萬達(dá)廣場租賃收入144億元，同比增長30.7%。

盡管萬達(dá)的地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)超額完成了2015年的目標(biāo)，但2.5%的增幅為2008年以來最低。萬達(dá)商業(yè)在此前的公告中解釋稱，為順應(yīng)市場發(fā)展需要，2016年萬達(dá)將繼續(xù)推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，除繼續(xù)在一、二線城市為主獲取開發(fā)銷售項(xiàng)目外，房地產(chǎn)銷售將不再是業(yè)績的主要增長方向。該項(xiàng)調(diào)整也被理解為“去地產(chǎn)化”。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)新戰(zhàn)場

“不管你承不承認(rèn)，住宅開發(fā)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，我們現(xiàn)在做的所有調(diào)整，都是為了適應(yīng)未來。”近日，在香港的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明表示。在業(yè)績陳述中，他用了近一半時(shí)間圍繞多元業(yè)務(wù)展開。數(shù)據(jù)顯示，2015年遠(yuǎn)洋新增投資中，住宅開發(fā)占比由過去的90%降至60%，其他業(yè)務(wù)占比升至40%，未來還將達(dá)到60%。

這也意味著遠(yuǎn)洋不再是一家單純用銷售業(yè)績指標(biāo)就能評(píng)價(jià)的公司了，李明給遠(yuǎn)洋的定位是“有限多元化”和“全產(chǎn)業(yè)視角”。2015年是遠(yuǎn)洋第四步發(fā)展戰(zhàn)略元年，多元化業(yè)務(wù)全面開花甚至部分結(jié)果，無論是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、盈利模式、管理架構(gòu)還是企業(yè)文化都在發(fā)生深刻變革。就在今年，遠(yuǎn)洋品牌還將迎來升級(jí)煥新，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將更名為遠(yuǎn)洋集團(tuán)——一個(gè)更能代表遠(yuǎn)洋未來全景的名稱定位。

“轉(zhuǎn)型”成為包括遠(yuǎn)洋、萬達(dá)、恒大等房企提及頻率最高的詞匯?；ヂ?lián)網(wǎng)金融正成為不少房企的又一個(gè)新戰(zhàn)場。在萬達(dá)集團(tuán)主動(dòng)下調(diào)地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售目標(biāo)的同時(shí)，在其它三項(xiàng)核心業(yè)務(wù)中，萬達(dá)文化集團(tuán)收入512.8億元，完成年計(jì)劃的114%，同比增長45.7%；萬達(dá)金融集團(tuán)收入208.9億元，完成年計(jì)劃的697%；萬達(dá)百貨收入230.5億元，完成年計(jì)劃的102.3%，同比增長11.1%。金融集團(tuán)收入首次出現(xiàn)在萬達(dá)集團(tuán)整體業(yè)績中，且業(yè)績表現(xiàn)十分搶眼，按照規(guī)劃，萬達(dá)將從一家房地產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)型成為一家以服務(wù)業(yè)為主的世界一流跨國企業(yè)。3月17日，恒大旗下互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)“恒大金服”正式上線，恒大作為實(shí)業(yè)巨頭正式進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)。從目前房企布局“大金融”的領(lǐng)域來看，已經(jīng)有銀行、保險(xiǎn)、券商、交易所、信托基金等,幾乎涉及金融領(lǐng)域的方方面面，不少房企還致力于推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈、生態(tài)鏈的全面優(yōu)化。互聯(lián)網(wǎng)金融的到來，正在給房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的競爭格局。

除了業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型外，版圖的拓展同樣成為房企轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵詞。2015年，萬科繼續(xù)在國際市場上拓展版圖。截至2015年底，萬科已經(jīng)進(jìn)入了舊金山、新加坡、紐約、倫敦等5個(gè)海外城市。碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在年報(bào)發(fā)布會(huì)上表示，位于馬來西亞的森林城市項(xiàng)目去年底推出的首批房源已經(jīng)售罄，項(xiàng)目利潤率水平預(yù)計(jì)高于一般國內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目，務(wù)求為集團(tuán)帶來持續(xù)、穩(wěn)定的收益，助力集團(tuán)長期發(fā)展。

堅(jiān)定看好一線

在區(qū)域分化加劇的行業(yè)背景下，選擇將業(yè)務(wù)重心回歸一線城市成為他們不約而同的避險(xiǎn)策略。從各大房企年報(bào)來看，一線市場的持續(xù)火熱進(jìn)一步驗(yàn)證了公司深耕一線的前瞻性。隨著未來公司在京滬深地區(qū)的土地儲(chǔ)備進(jìn)一步釋放，房企深耕一線戰(zhàn)略的發(fā)展紅利將進(jìn)一步彰顯。

泰禾集團(tuán)發(fā)布的年報(bào)顯示，2015年度公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入148.13億元,同比增長76.93%，分區(qū)域來看,北京區(qū)域貢獻(xiàn)了絕大部分的業(yè)績彈性,單區(qū)域營收金額同比增長了873%,在全公司中的營收占比由2014年的8.34%上升至2015年的46%,公司深耕一線城市的戰(zhàn)略已經(jīng)進(jìn)入了業(yè)績收獲期。

同樣看好一線的還有遠(yuǎn)洋，近年來，遠(yuǎn)洋加大區(qū)域布局調(diào)整，一方面，遠(yuǎn)洋自2014年開始戰(zhàn)略退出三、四線城市，陸續(xù)剝離了600萬平米項(xiàng)目，同時(shí)在一、二線城市補(bǔ)充拿地。目前2000萬平米土儲(chǔ)中，土地價(jià)值的99%位于一、二線城市，55%位于一線城市——這個(gè)數(shù)字在2013年是38%。

綠地集團(tuán)張玉良也堅(jiān)定認(rèn)為，一線城市幾乎看不到房價(jià)下跌的可能性。就北京來說，從全球來看，北京是中國城市群領(lǐng)頭羊，是未來國家增長的動(dòng)力。參考全世界其他城市的發(fā)展規(guī)律，中國一線城市的房地產(chǎn)行業(yè)同樣會(huì)平穩(wěn)向前不斷進(jìn)步。

根據(jù)張玉良的數(shù)據(jù)，綠地集團(tuán)去年投資了500多億的房地產(chǎn)項(xiàng)目，幾乎都投在了一線、一線半以及二線城市。而綠地2016年加大了拿地的強(qiáng)度，也多數(shù)在發(fā)達(dá)城市，僅去年12月到今年2月份，綠地已投資了500多億。

張大偉表示，分城市來看，一線城市最被標(biāo)桿房企看好，特別是降息后，一、二線城市樓市資金面明顯好轉(zhuǎn)，房價(jià)全面上漲，而三、四線城市庫存絕對(duì)值過高，這種情況下，2016年市場分化的趨勢將依然延續(xù)。

積極儲(chǔ)備二線土地

隨著一線城市地價(jià)高企，蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)也日漸顯現(xiàn)，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌認(rèn)為，過去北京、上海什么地都能拿，現(xiàn)在覺得要避免掉進(jìn)高價(jià)地的“坑”里面。不少房企開始增加二線城市土地儲(chǔ)備，實(shí)現(xiàn)區(qū)域平衡。

以碧桂園為例，3月15日，碧桂園控股有限公司在香港舉辦2015年度業(yè)績會(huì)，會(huì)上，碧桂園方面表示，2015年共有61個(gè)全新項(xiàng)目開盤，按目標(biāo)市場計(jì)算，約52%銷售貢獻(xiàn)來自于瞄準(zhǔn)國內(nèi)一、二線城市的項(xiàng)目，另有46%來自于瞄準(zhǔn)國內(nèi)三、四線城市的項(xiàng)目。碧桂園總裁莫斌稱，碧桂園2016年的拿地預(yù)算約為500億元，將繼續(xù)面向一、二線城市，深耕三、四線重點(diǎn)區(qū)域。

樓市較為堅(jiān)挺的一線城市是眾多房企布局的重點(diǎn)，而在一線城市地價(jià)攀升的背景下，其風(fēng)險(xiǎn)也在集聚。在此背景下，二線城市土地成為房企眼中的“香餑餑”，今年年初以來，房企在二線城市布局的力度加大。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額為974.33億，同比2015年同期的812.3億上漲了20%，整體看，企業(yè)拿地積極性繼續(xù)提高。但從成交結(jié)構(gòu)上來看，隨著一線城市土地價(jià)格上漲，2016年以來，二線城市成為標(biāo)桿房企拿地的主要目的城市，金額占比高達(dá)48%，而在2015年，這一比例則為41.2%。

對(duì)于標(biāo)桿房企拿地重心轉(zhuǎn)移到二線城市，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，首先是市場分化明顯的影響，全國庫存超過7成在三、四線城市，一、二線城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。其次，一線城市和部分二線城市的地價(jià)過高，分化的市場格局下，房地產(chǎn)依然面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是一線城市的地王對(duì)房價(jià)上漲的要求非常高，未來一年二線城市將成為市場熱點(diǎn)。同時(shí)，一線城市在2016年土地供應(yīng)不多，特別是優(yōu)質(zhì)土地占比較少，以北京為例，在2016年只出讓了3宗住宅用地，樓面價(jià)全部超過了4萬+這種情況下，標(biāo)桿房企在一線城市拿地開始逐漸謹(jǐn)慎。另外，一線城市因?yàn)榉績r(jià)上漲迅速，預(yù)計(jì)出現(xiàn)調(diào)控政策的可能性較大，這種情況下，房企拿高價(jià)地的壓力越來越大，于是轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線拿地。

加速整合鑄造巨無霸?

并購重組成為房企做大、做強(qiáng)的機(jī)遇。繼招商地產(chǎn)重組后，又一場央企巨無霸重組大戲上演。

近期備受關(guān)注的中海日前發(fā)布了去年年報(bào)，年報(bào)顯示，2015年全年，中海房地產(chǎn)錄得合約銷售額為1806.3億港元，對(duì)應(yīng)銷售面積1260萬平方米。而對(duì)新的一年，在中海地產(chǎn)拿下中信地產(chǎn)千億資產(chǎn)的背景下，中海地產(chǎn)董事長郝建民表示，由于整合交易尚未最終完成，不考慮中信整合項(xiàng)目的銷售貢獻(xiàn)，并購有望半年內(nèi)完成，中海地產(chǎn)將目標(biāo)保守定為1850億港元。

事實(shí)上，為了發(fā)揮各自的優(yōu)勢，避免兄弟相爭，組建“巨無霸”大平臺(tái)，近期以來，房企之間的整合正在“快馬加鞭”。

3月14日，中國海外發(fā)展有限公司及中國中信股份有限公司雙雙正式發(fā)布公告宣布，中信股份同意將若干在中國住宅地產(chǎn)項(xiàng)目中的權(quán)益出售予中海地產(chǎn)，最終對(duì)價(jià)的金額預(yù)計(jì)為人民幣310億元。

郝建民表示，關(guān)于中海并購中信，希望能在五六個(gè)月內(nèi)完成整合過程，“預(yù)計(jì)本年度能完成。”他認(rèn)為，中信跟中海有很多同宗同源的地方，文化有很多相似的地方，未來會(huì)實(shí)現(xiàn)雙方共贏。

“在此之前，中海與中建合并、招商系重組、綠地與金豐投資的重組已經(jīng)完成，中交系整合正在進(jìn)行中，保利系、上實(shí)系、中糧系、新城系等地產(chǎn)重組話題再次成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。而近期最引人注目的就是春節(jié)之后萬科與深鐵的合作、中海與中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者。

在張宏偉看來，當(dāng)下房企熱衷于內(nèi)部重組或業(yè)務(wù)整合與合并，首先是為了解決同業(yè)競爭問題。上述房企內(nèi)部的重組，實(shí)際上是針對(duì)同業(yè)競爭問題開刀，尤其是在規(guī)?；瘯r(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返的市場背景下，盡可能通過重組避免資源的閑置、重疊和浪費(fèi)，避免房企內(nèi)部兄弟相殘，避免由于同業(yè)競爭為企業(yè)帶來的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。其次，重組構(gòu)建“巨無霸”大平臺(tái)，市場集中度進(jìn)一步提升。從銷售金額來看，2015年“千億軍團(tuán)”房企為7家，2000億軍團(tuán)達(dá)到3家，未來“千億軍團(tuán)”房企之間的競爭更加激烈，行業(yè)老大地位的爭奪亦是如此。重組形成“巨無霸”聯(lián)合體將成為這些房企爭奪行業(yè)老大地位的重要砝碼。比如，中海與中建地產(chǎn)重組完成后，再與中信地產(chǎn)住宅板塊業(yè)務(wù)合并，增加了其環(huán)渤海及珠三角等區(qū)域的一、二線城市的土地儲(chǔ)備，鞏固并提升了其千億開發(fā)商的地位；招商地產(chǎn)因?yàn)槟腹举Y產(chǎn)的注入成為招商蛇口，成為當(dāng)時(shí)中國最大市值開發(fā)商；保利地產(chǎn)與保利香港重組也在進(jìn)一步推進(jìn)過程中；金豐投資重組方案交易完成后，綠地的市值也成為當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)“老大”，這將加劇2016-2018年房地產(chǎn)行業(yè)的“龍爭虎斗”。

合作實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)

在一線城市地價(jià)高企的現(xiàn)實(shí)情況下，合作開發(fā)有利于降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健增長，同樣，在轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期，通過合作實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，房企聯(lián)合越來越成為一種主流現(xiàn)象。

2015年，泰禾加大了項(xiàng)目合作開發(fā)力度，上述六個(gè)優(yōu)質(zhì)土地中，其中兩個(gè)為合作開發(fā)項(xiàng)目。2016年初，泰禾繼續(xù)采取合作開發(fā)的方式，獲取了上海新江灣項(xiàng)目、北京昌平南邵項(xiàng)目、福州長樂項(xiàng)目三個(gè)項(xiàng)目。其中，北京昌平南邵地塊將打造北京首個(gè)泰禾廣場。

3月12日，深圳地鐵集團(tuán)與萬科舉行戰(zhàn)略合作備忘錄簽約儀式，宣布達(dá)成戰(zhàn)略合作意向。萬科與深圳地鐵集團(tuán)素有淵源，雙方此前曾一度在業(yè)務(wù)上展開合作。除了影響“萬寶之爭”的走勢外，收購深圳地鐵集團(tuán)也為萬科的未來戰(zhàn)略打開想象空間。此次合作具有極強(qiáng)的戰(zhàn)略協(xié)同性，通過“軌道+物業(yè)”模式，雙方彼此的專業(yè)優(yōu)勢將得到最有效的發(fā)揮。根據(jù)雙方戰(zhàn)略合作意向，雙方建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，將依托“軌道+物業(yè)”模式，緊密合作，共同發(fā)展，以深圳為起點(diǎn)，逐步實(shí)現(xiàn)向珠三角乃至全國其他重點(diǎn)城市的拓展。

研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，依托“地鐵+物業(yè)”模式，萬科可以實(shí)現(xiàn)城市配套服務(wù)商加速落地，有利于萬科業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

□觀點(diǎn)

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明

一線城市并不存在房地產(chǎn)泡沫

2016年，房地產(chǎn)行業(yè)政策依然將延續(xù)寬松的局面，隨著庫存壓力的緩解和供給端的調(diào)整，預(yù)計(jì)市場價(jià)格整體將穩(wěn)中有升，但城市間的分化仍然將持續(xù)：一線和熱點(diǎn)二線城市人口吸附能力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展更有前景，房價(jià)具有上漲的動(dòng)力；而三、四線城市受制于庫存高企，以價(jià)換量，消化庫存仍然是持續(xù)的過程。目前遠(yuǎn)洋的布局（回到核心的一線或二線）調(diào)整已經(jīng)完成。

目前一線城市并不存在房地產(chǎn)泡沫，價(jià)格高是因?yàn)槿丝谠黾?、需求增加、供給不足之間的原因造成。現(xiàn)在的調(diào)控政策主要為限購措施，與人相關(guān)，并未和金融相關(guān)，泡沫和金融的關(guān)系密切。當(dāng)然，一線城市總體來說都不錯(cuò)，但也不太一樣，最好的是深圳，其次是上海，然后是北京和廣州。

當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬

今年樓市進(jìn)入新常態(tài)

展望未來，隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)行改革、中央量寬降準(zhǔn)、城市化進(jìn)程繼續(xù)高速發(fā)展的大環(huán)境下，將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來利好因素。2016年整體行業(yè)市場將進(jìn)入新常態(tài)局面，并將重點(diǎn)關(guān)注去庫存、控制風(fēng)險(xiǎn)及促進(jìn)投資。

華潤置地執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官俞建

今年房價(jià)還會(huì)繼續(xù)小幅增長

二三線城市去庫存的相關(guān)政策，我們相信是積極有效的，從華潤置地來說，我們會(huì)積極響應(yīng)去庫存所倡導(dǎo)的市場行為，華潤置地在二三線和三四線城市也會(huì)積極安排這個(gè)工作。這個(gè)對(duì)公司、對(duì)市場行為來說，都是一個(gè)正面的影響。

從政策來說，我相信政府在地產(chǎn)方面，無論是從促進(jìn)購買還是在貨幣供應(yīng)、在按揭條件等方面，都給出了有利的政策。我相信這個(gè)政策會(huì)在大的范圍內(nèi)，至少在今年會(huì)持續(xù)，會(huì)繼續(xù)支持地產(chǎn)價(jià)格的小幅度增長，有一個(gè)反彈。在一線城市，市場的價(jià)格已經(jīng)反彈比較快，超過了政府的預(yù)期。從控制行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)的角度來講，也在想出臺(tái)一些政策，既想讓市場反彈，又不希望它反彈得過快，能夠讓市場有點(diǎn)穩(wěn)定，這反映政府不希望某些城市快速反彈，形成泡沫。

京華時(shí)報(bào)記者潘秀林桂瑰邢飛第一是盲目高價(jià)入市，可能恰好是在最高位進(jìn)入，這個(gè)時(shí)候會(huì)有較大的風(fēng)險(xiǎn)；第二是在高價(jià)面前不應(yīng)該“妥協(xié)”，必須學(xué)會(huì)砍價(jià)或商議各類變通手段；第三是若非自住，投資方面需要謹(jǐn)慎和冷靜。

京華時(shí)報(bào)記者桂瑰時(shí)間。雖然從賣方角度看，漲價(jià)預(yù)期依然較為明顯，但是，與春節(jié)前后相比，近期市場已經(jīng)出現(xiàn)回調(diào)跡象。一方面是購房需求已經(jīng)經(jīng)過4個(gè)多月的大量釋放，后市會(huì)減弱；另一方面，市場快速上行期間，買方話語權(quán)極低，在房價(jià)經(jīng)過多次上漲后，會(huì)有一部分購房者由追漲回歸理性。