本報(bào)訊（記者 張奕）在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)持續(xù)發(fā)展的支撐下，上海辦公樓需求強(qiáng)勁。來自仲量聯(lián)行的最新統(tǒng)計(jì)顯示，2015年，上海辦公樓租賃市場(chǎng)凈吸納量創(chuàng)歷史新高，達(dá)到約145萬平方米，幾乎是2014年的兩倍。2016年一季度，雖然中央商務(wù)區(qū)新增寫字樓供應(yīng)較有限，但即將竣工項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)預(yù)租表明，目前市場(chǎng)需求依然強(qiáng)勁。

內(nèi)資金融企業(yè)主導(dǎo)租賃需求

今年一季度，上海寫字樓新增供應(yīng)并不多，中央商務(wù)區(qū)新竣工一個(gè)項(xiàng)目——位于浦東中央商務(wù)區(qū)的大華銀行大廈（2.63萬平方米），其中大部分面積為企業(yè)自用。浦西中央商務(wù)區(qū)已連續(xù)兩個(gè)季度沒有新增供應(yīng)，非中央商務(wù)區(qū)新竣工三個(gè)項(xiàng)目，均位于浦西，分別是嘉里不夜城3期企業(yè)中心一座及二座、保利西岸中心一期以及虹橋協(xié)信中心南地塊項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積達(dá)18.58萬平方米。

“盡管目前一些零售業(yè)的外資公司正積極擴(kuò)張或升級(jí)辦公空間，但內(nèi)資企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求增長(zhǎng)更明顯，內(nèi)資金融企業(yè)持續(xù)主導(dǎo)核心商務(wù)區(qū)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)租賃需求。”仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理顧東尼表示。例如，朝陽銀行近期在陸家嘴的星展銀行大廈租賃1400平方米辦公面積。仲量聯(lián)行上海商業(yè)部總監(jiān)張靜表示，目前有許多潛在租戶對(duì)核心區(qū)域內(nèi)即將竣工的項(xiàng)目，如香港興業(yè)中心表現(xiàn)出濃厚興趣。

強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求與低空置率推動(dòng)中央商務(wù)區(qū)租金上漲。據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測(cè)，今年一季度浦東甲級(jí)辦公樓租金環(huán)比上升1.7%，達(dá)11.3元/平方米/天。浦西甲級(jí)辦公樓租金環(huán)比上升1.4%，達(dá)9.8元/平方米/天，其中超甲級(jí)辦公樓租金漲勢(shì)尤甚。

內(nèi)資私企垂青優(yōu)質(zhì)辦公樓

傳統(tǒng)的寫字樓市場(chǎng)上，很多高品質(zhì)寫字樓只租不售，但如今，寫字樓市場(chǎng)的購買需求不斷上升，銷售型辦公樓交易穩(wěn)步提升。

今年第一季度，上海銷售型優(yōu)質(zhì)辦公樓項(xiàng)目成交量達(dá)6.91萬平方米，同比增長(zhǎng)5.4%。買家主要為內(nèi)資私營(yíng)企業(yè)，以自用為主。如國內(nèi)電子商務(wù)公司唯品會(huì)在位于虹橋交通樞紐區(qū)域的中駿廣場(chǎng)購買約1.8萬平方米辦公面積。

“內(nèi)資私營(yíng)企業(yè)垂青優(yōu)質(zhì)辦公樓，一方面是經(jīng)營(yíng)者對(duì)自身辦公環(huán)境的要求，另一方面也是企業(yè)吸引人才，與外資企業(yè)、大型國企等展開人才競(jìng)爭(zhēng)的舉措。”仲量聯(lián)行上海研究部董事姚耀表示。受益于軌道交通建設(shè)的不斷完善，虹橋交通樞紐及黃浦江沿江區(qū)域的銷售型辦公樓繼續(xù)受買家持續(xù)關(guān)注。穩(wěn)定的購買需求推動(dòng)今年一季度銷售型辦公樓成交價(jià)格環(huán)比穩(wěn)步上漲0.8%。

除買家自用，投資者對(duì)于辦公樓物業(yè)的需求也有上升之勢(shì)。監(jiān)測(cè)顯示，除中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的物業(yè)，這類買家也關(guān)注投資非中央商務(wù)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)租金穩(wěn)定的高品質(zhì)資產(chǎn)。今年一季度，ARA資產(chǎn)管理有限公司將位于浦西非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的北岸長(zhǎng)風(fēng)大廈出售予保德信金融集團(tuán)。

在零售市場(chǎng)，國內(nèi)外機(jī)構(gòu)的投資者對(duì)資產(chǎn)包交易的興趣將大于對(duì)單個(gè)物業(yè)投資的興趣。如，去年億萬豪劍橋公司投資崇邦位于上海及其他城市的數(shù)個(gè)“Life Hub”品牌購物中心。