“誰認(rèn)識人？我爸媽想買紅橋區(qū)惠靈頓那個盤，連號都排不上。據(jù)說現(xiàn)在一個房號可以炒到四五萬。”上周開始，天津人齊小姐就為買房的事兒在親朋好友中到處打聽門路。
齊小姐的“搶房”經(jīng)歷是今年以來天津樓市量價齊升的縮影。一季度，天津商品房銷售面積同比增長18.5%，比去年全年加快8.7個百分點；商品房銷售額同比增長64.7%，加快44.3個百分點。
不僅是天津，今年以來全國70個大中城市的樓市普遍回暖。4月18日，國家統(tǒng)計局公布的3月70個大中城市房價顯示，絕大多數(shù)城市房價環(huán)比上漲，上漲城市個數(shù)比上月大幅增加。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析，3月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市，分別為62個和54個，比上月增加15個和20個；下降的城市分別為8個和13個，比上月減少7個和15個。
前期寬松政策及“末班車效應(yīng)”致樓市井噴
“上一次出現(xiàn)62個城市新建商品住宅環(huán)比價格上漲，還是2014年1月。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，今年3月一線城市樓市的火爆表現(xiàn)，直接引發(fā)了重點城市的追漲。中原地產(chǎn)監(jiān)測的40城新房成交量創(chuàng)7年來新高，21城二手房成交量僅次于2013年3月的歷史性高位。“業(yè)內(nèi)人士對此都始料未及。3月成交噴發(fā)，主要受到前期政策寬松刺激入市，以及后期滬深等地政策趨緊引發(fā)‘末班車效應(yīng)’的共同影響。”
房價上漲的城市多了，房價總體漲幅也擴大了。與上月相比，3月新建商品住宅價格最高漲幅為廈門的5.4%，最低為大理的下降0.7%，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的62個城市里，漲幅高于上月的城市有55個，比2月份增加22個。二手住宅價格最高漲幅為合肥的9.3%，最低為烏魯木齊的下降0.7%；二手住宅價格環(huán)比上漲的54個城市里，漲幅高于上月的城市有47個，比2月份增加23個。
“據(jù)測算，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格，環(huán)比綜合平均漲幅均明顯擴大，分別比上月擴大0.6和1.2個百分點。”劉建偉說。
房價不僅環(huán)比上漲，與去年同期相比，房價上漲城市個數(shù)也在增加，且漲幅也在擴大。3月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格，同比上漲的城市分別有40個和46個，分別比上月增加8個和5個。新建商品住宅價格同比上漲的40個城市，漲幅均高于上月。二手住宅價格同比上漲的46個城市里，有43個城市漲幅高于上月。
一、二線城市去庫存明顯，三、四線庫存不減反增
近來樓市的回暖，不僅體現(xiàn)在房價的回升上，也體現(xiàn)在交易量的活躍上。
日前國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1—3月份，我國商品房銷售面積24299萬平方米，同比增長33.1%，增速比1—2月份提高4.9個百分點。其中，住宅銷售面積增長35.6%。商品房銷售額18524億元，增長54.1%，增速提高10.5個百分點，住宅銷售額增長60.3%。
交易量回升，也使得開發(fā)商庫存壓力減輕，資金流好轉(zhuǎn)。3月末，商品房待售面積7.35億平方米，比2月末減少415萬平方米。一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金31992億元，同比增長14.7%。
樓市交易回暖，引發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)投資增速觸底回升，拿地也更有沖動。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17677億元，同比名義增長6.2%，增速比上年全年加快5.2個百分點，比1—2月份加快3.2個百分點。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運表示，從去年下半年以來，房地產(chǎn)出現(xiàn)了積極回暖的走勢。從今年一季度情況來看，初步估算房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的綜合貢獻率比上年同期提高。
然而，盡管絕大多數(shù)城市房價處于上漲通道，但“分化”依然是樓市主旋律。
上漲過快的城市，主要集中在一線城市和部分熱點二線城市，其房價漲幅遠(yuǎn)高于其他城市，其余二、三線城市房價走勢相對平穩(wěn)。與去年同期相比，3月新建商品住宅房價最高漲幅為深圳的62.5%，最低為丹東的下降3.8%；二手住宅中，最高漲幅為深圳的60.5%，最低為錦州的下降7.3%。一線城市與東北片區(qū)的房價漲幅差，可達60多個百分點。
張大偉算了一筆賬，以京滬廣深、南京蘇州等為代表的15個一、二線城市，3月庫存面積比2月份減少了470萬平方米，而全國70個大中城市該數(shù)據(jù)為415萬平方米。這就意味著三、四線城市的庫存不減反增。
“整體看，全國房地產(chǎn)市場的庫存變化依然是非常不均衡?？慈珖臄?shù)據(jù)，并不代表去庫存完成。”張大偉說。
刺激、收緊兩種政策取向顯現(xiàn)，樓市走向仍取決于供求關(guān)系
3月24日下午兩點多，上海市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站癱瘓了。當(dāng)晚網(wǎng)站登出公告：“今日因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中網(wǎng)上簽約，造成新建商品房合同備案系統(tǒng)響應(yīng)緩慢，技術(shù)人員正在設(shè)法解決。”
“想在一線城市買房，錯過了這一輪的政策末班車，等下一輪放松估計又得六七年，這期間房價得漲多少？不搶不行。”有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如是說。
3月25日，上海、深圳同時出臺調(diào)控政策，特別是上海的限購令，不僅執(zhí)行差別化信貸政策，還嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。就在政策出臺前后，3月24日，上海一手房網(wǎng)上簽約1776套，25日則高達2495套，兩天的簽約數(shù)幾乎相當(dāng)于2月份半個月的銷售水平。
根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國樓市區(qū)域分化格局下的地方房地產(chǎn)政策研究》，各地政府對調(diào)控采取“刺激”和“收緊”兩種截然不同的政策取向。
在樓市非理性火爆的地區(qū)，如上海、深圳、南京和蘇州等地，差別化信貸政策、限購政策進一步升級，嚴(yán)禁金融機構(gòu)提供“首付貸”等非銀行系統(tǒng)高杠桿房貸業(yè)務(wù)。“收緊型”政策，已現(xiàn)出端倪。隨著上海、深圳這兩個一線城市調(diào)控政策集中出臺后，當(dāng)?shù)貥鞘芯霈F(xiàn)增速回落跡象。
在樓市平淡的地區(qū)，如江西、遼寧、甘肅、四川等地，降低稅費、充分利用公積金杠桿、支持農(nóng)民工進城購房等“刺激型”政策頻出，但效果并不明顯。
盛來運表示，從今后來看，房價分化的走勢還會繼續(xù)延續(xù)，只不過分化的程度，隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策進一步完善，會有所減輕。一線城市需求已經(jīng)釋放得差不多，再加上一些城市出臺調(diào)控政策，對房價上漲空間會有一些影響。而三、四線城市加大去庫存的力度，各有高招，但房價仍然會面臨龐大庫存的壓力。
在張大偉看來，3月的量價齊升或成為年內(nèi)最大的狂歡。“盡管政策干預(yù)可以改變短期市場格局，中長期的樓市走向依然取決于供求關(guān)系的基本面。歸根結(jié)底，還是要看經(jīng)濟發(fā)展對人口的集聚力，及城市的吸引力。”
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