當下浙江樓市，冰火兩重天。住宅市場量價齊升，據(jù)透明售房網顯示，3月份杭州新房簽約量超過2.3萬套。土豪們買起幾百上千萬的房子眼睛都不眨一下；然而，商業(yè)地產門可羅雀，沒幾個顧客上門，商業(yè)地產的開發(fā)商們，日子不好過。
酒店式公寓和寫字樓都屬于商業(yè)地產，一直被冠以“去化老大難”等問題的商業(yè)地產，面臨著巨大的困境，亟需進行供給側結構性調整。
有關統(tǒng)計顯示，目前杭州商業(yè)地產面積是2581萬平方米，在售面積約570萬平方米，即將要上市的數(shù)據(jù)，達到了1998萬平方米，如果按照每個月13萬平方米銷量，要16年才能去化。
近日在杭州舉辦的“2016浙江商業(yè)地產創(chuàng)變峰會”上，業(yè)內專家分析原因：
一、城市設計過度依賴商業(yè)地產拉動城市投資建設，使大量商業(yè)地產項目規(guī)劃無序，盲目發(fā)展；二、開發(fā)商在住宅失去投機炒房的條件后，盲目轉向商業(yè)地產；三、 商業(yè)地產同質化、個性化、差異化發(fā)展不夠。經營模式老化，特別是電商沖擊下面，利潤和租金不斷下降，加上歷史遺留項目的疊加效應，使商業(yè)地產陷入開發(fā)與歇業(yè)的惡性循環(huán)；四、商業(yè)地產與互聯(lián)網的探索發(fā)展無實質性突破。
商業(yè)地產何去何從？
新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷指出，當前全國商業(yè)地產待售面積約1.5億平方米，全部去化需要19個月；而在建面積相當于近9年的銷售面積；去年新開工面積相當于銷售面積的2.44倍。“如果要去庫存，就必須把新開工面積減下來，把土地供應面積減下來”，他建議，更需要控制未來商業(yè)用地。
采訪中，業(yè)內人士認為，當前的商業(yè)地產庫存產品結構中，傳統(tǒng)落后的產品供給過剩，能夠為消費者提供有效需求的供給反而不足。“傳統(tǒng)商業(yè)正在退化，它的服務功能被電商或者其他新商業(yè)模式取代和戰(zhàn)勝，”商業(yè)地產必須重新找到它的市場定位。
藍城集團執(zhí)行總裁傅林江說，“交投綠城明珠國際體量很大，又位于商業(yè)庫存積壓嚴重的錢江新城，當時大家都認為這個寫字樓肯定不好賣?？涩F(xiàn)在來看，這個寫字樓肯定會賣得很好。”據(jù)透露，近期有一家大型金融企業(yè)一下子買走了5.7萬平方米體量。“我們的銷售策略是整棟賣，主要做超前設計和差異化的配置。比如我們這棟樓最大的特點是打造了一個金庫，大型金融企業(yè)一眼就喜歡了。”
采訪中，傅林江從自身經驗談起如何去化庫存走銷量，“我們在寫字樓設計的時候，已經把未來的充電樁系統(tǒng)留好。我們預判未來五年以內，電動新能源汽車將會逐步替代我們現(xiàn)有的燃油汽車。如果地下車庫里面沒有充電樁系統(tǒng)的話，你的銷量會出問題。也就是說，在設計的時候一定要有前瞻性，必須以人為本，充分考慮到客戶的需求?，F(xiàn)在的互聯(lián)網思維、用戶思維，用戶第一，把客戶的需求放在前面，銷售一定沒問題。”
記者隨后約訪了部分商業(yè)地產專家。他們坦言，移動互聯(lián)網、云計算、大數(shù)據(jù)、虛擬現(xiàn)實將在商業(yè)地產產業(yè)鏈中大行其道。傳統(tǒng)寫字樓和Mall必須轉型，mall要從shopping變成living。
如今，80、90、00后取代60、70年代生人，成為消費主力，幾代人之間在思想觀念、行為習慣上的差異，必然把購物中心和寫字樓推入一場“去傳統(tǒng)”的顛覆革命。
Shopping mall不能再執(zhí)著于shopping的單一功能。銀泰商業(yè)集團前CEO、臉臉董事長周明海提出“第三生活空間”的新定義。“購物時代對mall已經一去不返，”電商沖擊了mall的購物功能，所以mall接下來就要從shopping變成living，變成除了家和辦公室外的第三生活空間。“這是mall逆襲電商的關鍵，電商是讓你宅在家，mall就是要把你從家里拉出來”。
購物中心的發(fā)展之勢如雨后春筍。有關統(tǒng)計顯示，全國購物中心每年開業(yè)400家，至今已有5700家左右；如果未來十年國民收入增長2.6倍，城市人口達到11億左右，屆時購物中心數(shù)量有望達到1萬家。業(yè)界預測，最多10年時間，購物中心當前跑馬圈地的時代就會結束，進入業(yè)態(tài)競爭的“戰(zhàn)國時代。”
業(yè)內已然察覺80后90后特別是00后對傳統(tǒng)寫字樓的“厭惡”：“一看是傳統(tǒng)寫字樓年輕人都不愿來。他們是中國自由生長的一代，自然希望得到一個自由的環(huán)境。”中國商務寫字樓等級評價標準專家董少宇認為，由于主流消費群體的變化，一些新興的商務寫字樓開始引入購物中心、娛樂中心，或者在寫字樓周邊建立這些場所，就是希望給年輕人一個自由的環(huán)境。
但當前大多數(shù)寫字樓仍只提供一個冰冷的辦公空間，缺乏建立社群關系、缺乏樓宇定位和企業(yè)服務，而這些在搜辦創(chuàng)始人項銘看來都是未來寫字樓的核心競爭力和轉型方向。“年輕人對辦公空間的理解及需求，不僅僅是硬件及傳統(tǒng)服務。”項銘指出，未來年輕人更希望在寫字樓里享受到社群交往空間，而獨特的樓宇定位能抹去同質化的劣勢，愿意提供更好的物業(yè)服務的寫字樓，對企業(yè)更具吸引力。
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