保護(hù)進(jìn)城農(nóng)民合法權(quán)益。取得居住證和在地級以下城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，享有與市民平等的接受義務(wù)教育、基本醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、就業(yè)、社會保險、社會救助、住房保障等公共服務(wù)權(quán)利，其原有的土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)不變。

解讀：激活農(nóng)民購房市場

“吉林省此次出臺的政策，是目前去庫存戰(zhàn)略導(dǎo)向下的地方版本，對于全省去庫存以及提振房地產(chǎn)消費(fèi)都有積極的作用。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受新文化記者采訪時表示。

據(jù)介紹，此次政策把“支持農(nóng)民購房”列為第一項，和此前一直強(qiáng)調(diào)保障房建設(shè)的基調(diào)相比，是有變化的，說明當(dāng)前樓市的重心在于激活農(nóng)民進(jìn)城購房市場。而且和其他幾個省份的政策文件類似，都強(qiáng)調(diào)了“原有的土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)不變”，其實就是希望打消慣例，進(jìn)而加快此類購房政策的落地。

克而瑞房價點評網(wǎng)高級分析師姜峰表示，雖然在之前的政策上提出的“依靠農(nóng)民工去庫存”引發(fā)了爭議，但不得不注意的現(xiàn)實是，農(nóng)村人口向城市流動是未來的必然趨勢。“本次鼓勵農(nóng)民買房主要體現(xiàn)在政策面，如落戶、教育、就業(yè)、社會保障福利甚至貸款服務(wù)等，使‘依靠農(nóng)民工去庫存’變得可行。”姜峰說。

加大棚改貨幣化安置力度

加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度。商品房庫存去化周期長的城市，原則上不再新開工建設(shè)棚戶區(qū)改造安置房。各地政府可將棚戶區(qū)改造儲備項目統(tǒng)一調(diào)整納入到2016年計劃實施，全省貨幣化安置比例不低于50%；有條件的城市應(yīng)達(dá)到70%以上，力爭逐步達(dá)到100%。各地可根據(jù)實際情況，將二手房做為貨幣化安置房源。棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)征收的非住宅房屋可按照一定比例納入開發(fā)性金融貸款支持范圍；擴(kuò)大貨幣化安置范圍。凡城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、開發(fā)區(qū)（工業(yè)園區(qū)）建設(shè)、集體土地征地拆遷、生態(tài)移民等涉及房屋征收補(bǔ)償安置的，均可實行貨幣化安置。

解讀：回遷房將越來越少

“貨幣化安置的方式，是一個主流做法。對于吉林省來說，能夠?qū)⑾鄳?yīng)房源的去庫存和購房補(bǔ)貼等政策進(jìn)行結(jié)合。通過貨幣化而非實物補(bǔ)貼的方式，能以更大的效率來釋放住房需求，同時防范過去扯皮和分配效率低下的問題。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

棚改項目大多采用原地原建進(jìn)行補(bǔ)償，也就是所謂的回遷房。貨幣化安置范圍擴(kuò)大，意味著回遷房越來越少。“本次政策對各城市棚改項目貨幣化安置的比例做出了具體的要求，具有一定的強(qiáng)制性，對房地產(chǎn)市場去庫存有一定的促進(jìn)作用。”姜峰表示。

■降低購房成本和門檻

降低購房信貸門檻

居民家庭利用商業(yè)性個人住房貸款首次購買普通住房的，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例為30%；金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)借款人的實際，適當(dāng)降低貸款利率。鼓勵金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，為購房人提供更為優(yōu)惠、有針對性的購房貸款。推廣“農(nóng)民安家貸”等金融創(chuàng)新信貸產(chǎn)品，靈活認(rèn)定收入證明，采取按月、季度、半年或整年的方式，優(yōu)化還款頻率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得限制購房人選擇金融機(jī)構(gòu)為其貸款的權(quán)利。

解讀：購房者心態(tài)會更平穩(wěn)

“目前長春房地產(chǎn)市場熱度仍然在不斷上升，其主要原因來自于兩條政策的利好，低首付和低利率。”姜峰認(rèn)為，本次政策的亮點是除維持原有的低首付政策外，二套改善型住宅的首付比例從原來最低的40%下降到30%，并且可根據(jù)購房者實際情況適當(dāng)降低貸款利率。

“在國內(nèi)大城市或收緊信貸政策的情況下，吉林此次的政策，更多是希望讓購房者以平穩(wěn)心態(tài)去購房，而非恐慌性購房或者持續(xù)觀望。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

用好用足住房公積金

自由職業(yè)人員可自愿繳納住房公積金，享受相關(guān)政策。申請貸款時取消住房套數(shù)證明、所購住房面積的要求。利用住房公積金貸款購買二手房最低首付款比例為20%，房齡加貸款期限之和最長為40年。大力推進(jìn)住房公積金省內(nèi)異地貸款及其與金融機(jī)構(gòu)組合貸款業(yè)務(wù)。進(jìn)一步提高實際可貸款額度。足額繳存6個月可申請貸款。

解讀：會活躍二手房市場

姜峰表示，由于目前公積金貸款利率達(dá)到了歷年來最低點，使公積金的使用率得到很大的提高，本次政策取消了公積金使用的套數(shù)、面積限制，并對二手房再次放寬，首付比例由原來的最低25%下降到最低20%，與新建商品房持平，增加了二手房市場的活躍度。

減輕交易環(huán)節(jié)稅負(fù)

降低個人交易環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

解讀：鼓勵改善型購房需求

從購房者角度看，基本上和其他城市的做法一樣，即對于滿兩年的住房進(jìn)行交易，不征收營業(yè)稅。“這其實是鼓勵改善型購房需求的積極釋放。對于此類政策，本質(zhì)上能夠使得全省后續(xù)住房交易的成本降低，進(jìn)而加快去庫存和提高居住面積。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

“《意見》從‘供應(yīng)’和‘需求’兩個層面來化解房地產(chǎn)的庫存壓力。”姜峰表示，首先是供應(yīng)層面上，嚴(yán)格控制土地的出讓數(shù)量。需求層面上，通過支持農(nóng)民進(jìn)城落戶，減少交易稅費(fèi)等方式來降低購房門檻，減少購房成本，并在信貸審核上放寬，從而提高市場的需求量。

部分其他政策

1.給予購房人適度補(bǔ)貼。

鼓勵城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民購買庫存商品房，有條件的城市政府可對購買新建商品房的購房人按照上繳契稅額度給予適度的購房補(bǔ)貼。

2.取消相關(guān)限制性措施。

取消住房限購、限貸政策，購房人無需提供住房所在地戶籍證明、納稅或社保繳納證明。取消商品房預(yù)銷售價格備案審核制度。取消商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下所占比重必須達(dá)到70%以上的審批限制。

3.規(guī)范審批和收費(fèi)。

全面開展房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理過程中的審批程序、審批條件、相關(guān)收費(fèi)的合法性審查，沒有法律、法規(guī)和政策規(guī)定依據(jù)的一律取消。各級政府和管理部門應(yīng)建立開發(fā)項目審批、收費(fèi)清單制度，2016年6月1日前向社會公布。

4.完善配套設(shè)施建設(shè)。

各地政府要對已建成但未完成配套的住宅小區(qū)加快制定公共交通、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃和建設(shè)計劃，2016年6月1日前向社會公布。力爭2~3年內(nèi)完成供水、供電、供熱、燃?xì)?、道路等配套設(shè)施建設(shè)。

5.加快已交付使用房屋產(chǎn)權(quán)辦理工作。

各地政府要全面啟動已交付使用未辦理產(chǎn)權(quán)房屋的清理工作，制定加快房屋產(chǎn)權(quán)登記具體辦法，解除交易限制。

提高服務(wù)水平。住房公積金、房屋交易和產(chǎn)權(quán)等部門應(yīng)優(yōu)化辦事程序，進(jìn)行流程再造，縮短辦理時限，減少辦事環(huán)節(jié)，公開辦事指南和辦事依據(jù)，實行“一站式”服務(wù)，方便群眾辦理。

6.明確目標(biāo)任務(wù)，實行“一城一策”去庫存。

根據(jù)各地商品房庫存規(guī)模和房地產(chǎn)市場實際，將全省城市分為四種類型，實行“一城一策”。力爭到2018年年底，一類城市商品住房庫存量比2015年年底減少25%，二類城市和三類城市減少30%，四類城市不設(shè)任務(wù)，應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展，及時采取措施，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；各地非商品住房庫存明顯減少。