成交量環(huán)比出現(xiàn)下滑走勢(shì) 熱門盤成交價(jià)依然走高

在剛剛過去的4月，廣州二手房市場(chǎng)交投活躍度開始下降，據(jù)“陽光家緣”公布數(shù)據(jù)顯示，4月廣州二手房網(wǎng)簽成交量為8146宗，比3月下降26.8%，不過，同比去年4月仍上升90.9%，是今年以來二手房市場(chǎng)網(wǎng)簽成交量第二高的月份。市場(chǎng)交投依然較為活躍。

部分熱門樓盤價(jià)格較一年前升兩三成

來自合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示，4月廣州市中心標(biāo)志性樓盤、學(xué)位房等熱門樓盤，二手樓價(jià)繼續(xù)走高，部分樓盤的二手成交均價(jià)與一年前相比，甚至出現(xiàn)超過30%的漲幅。其中，名校效應(yīng)相當(dāng)強(qiáng)勁的東風(fēng)東板塊，錦城花園、東風(fēng)廣場(chǎng)等樓盤甚至出現(xiàn)二手成交單價(jià)創(chuàng)新高的現(xiàn)象，樓價(jià)直逼相距不遠(yuǎn)的珠江新城。

以錦城花園為例，4月出現(xiàn)二手成交單價(jià)超過6萬元/m2的成交個(gè)案，而東風(fēng)廣場(chǎng)二手均價(jià)也突破了5萬元/m2大關(guān)。合富置業(yè)錦城二分行主管夏銀玲表示，目前錦城花園、東風(fēng)廣場(chǎng)的業(yè)主惜售心態(tài)非常強(qiáng)，放盤相當(dāng)稀缺，價(jià)格接受度較高的買家，多是看房不久的新客，而舊客之前看過不少房源，會(huì)比較價(jià)格。夏銀玲指出，目前錦城花園A區(qū)在售房源中，仍有個(gè)別放盤單價(jià)超6萬元/m2，而B區(qū)單位面積稍大，業(yè)主放盤價(jià)相對(duì)低一些，單價(jià)4.5萬~5萬元/m2左右，而東風(fēng)廣場(chǎng)目前均價(jià)已升至5.1萬~5.2萬元/m2。相對(duì)來說，東風(fēng)廣場(chǎng)單位戶型較多樣化，總面積相對(duì)較小，總價(jià)也稍低一些。區(qū)域內(nèi)其他熱門的樓盤，如君匯世家和潤(rùn)粵大廈等，二手均價(jià)分別為4.5萬~5.2萬元/m2和3.8萬~4萬元/m2。此外，天河北、珠江新城等板塊綜合素質(zhì)高的樓盤，樓價(jià)漲幅相對(duì)較明顯。合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，芳草園、協(xié)和新世界等天河北高質(zhì)素樓盤，4月二手成交均價(jià)均突破4萬元/m2大關(guān)。其中，協(xié)和新世界4月二手成交均價(jià)與去年同期相比上升了33.9%。

在外圍區(qū)域以及市政發(fā)展?jié)摿^(qū)域的樓盤，二手均價(jià)亦出現(xiàn)補(bǔ)漲。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，番禺的金山谷、海珠的世港國(guó)際公寓，4月二手成交均價(jià)同比出現(xiàn)26.9%和26.3%的漲幅，尤其是在番禺一手市場(chǎng)中小戶型房源供應(yīng)較少、價(jià)格較高的市況下，市場(chǎng)對(duì)中小戶型放盤較多的二手樓盤關(guān)注熱度明顯提升，導(dǎo)致供求兩旺，拉動(dòng)均價(jià)走高。

學(xué)區(qū)房仍是買家關(guān)注重點(diǎn)

中原地產(chǎn)相關(guān)人士就指出，由于4月各區(qū)小學(xué)公布新一年招生信息，部分學(xué)校對(duì)口學(xué)位房有所調(diào)整，導(dǎo)致買家對(duì)物業(yè)需求熱度有所影響；同時(shí)也促使家長(zhǎng)族加快入手學(xué)位房計(jì)劃。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月學(xué)位房成交占比為7.87%，較3月上漲1.28%，目前全市學(xué)位房成交均價(jià)為33399元/m2，較全市成交均價(jià)高28.6%。同時(shí)，學(xué)位房家長(zhǎng)族普遍青睞越秀區(qū)學(xué)位房，占比達(dá)48.57%，其次是天河區(qū)的40%，其他區(qū)域占比較少，這是由于越秀和天河優(yōu)質(zhì)小學(xué)較多，各方面配套資源相對(duì)完善，吸引家長(zhǎng)族前來購房。

4月公布招生地段中有微調(diào)，對(duì)樓價(jià)影響也較大。如在天河體育中心板塊的華晨大廈原屬華成小學(xué)地段，但今年華成小學(xué)已成省一級(jí)華陽小學(xué)的一個(gè)校區(qū)，促使這一板塊的物業(yè)在4月成交量翻番，而業(yè)主也普遍提高報(bào)價(jià)20%左右。如一套50平方米的物業(yè)，之前成交為115萬元，在4月成交價(jià)為130萬元，上漲13%。合富置業(yè)有關(guān)人士就告訴記者，天河北標(biāo)志性樓盤天譽(yù)花園由于今年納入了華陽小學(xué)華成校區(qū)招生范圍內(nèi)，買家關(guān)注度有所提升，與去年同期二手成交均價(jià)出現(xiàn)22.3%的漲幅。

番禺再現(xiàn)一二手價(jià)格倒掛

4月番禺區(qū)中原二手住宅成交均價(jià)為20885元/m2，價(jià)格較3月上漲19.34%，“陽光家緣”中介網(wǎng)簽成交量較2016年3月下降26.73%。中原地產(chǎn)相關(guān)人士表示，這是因?yàn)槿A南板塊的一些高價(jià)盤成交，如雅居樂劍橋郡、星河灣、海怡半島和錦繡香江等，結(jié)構(gòu)性拉升了成交均價(jià)。

4月省政府去庫存的文件中顯示，番禺目前庫存量為447萬平方米，是所有區(qū)域中庫存量最高的區(qū)域，壓力也是最大的，部分板塊的樓盤甚至存在一、二手價(jià)格倒掛現(xiàn)象，如亞運(yùn)城二手房均價(jià)為12588元/m2，高于4月一手網(wǎng)簽均價(jià)，主要原因在于亞運(yùn)城天譽(yù)主推30多層的高層，對(duì)于客戶來說二手房選擇更多，因此價(jià)格出現(xiàn)倒掛；雅居樂劍橋郡也出現(xiàn)倒掛，主要是劍橋郡目前推出200~500平方米的大戶型，因此總價(jià)高，但單價(jià)相對(duì)二手則較低。中原地產(chǎn)研究部客戶研究主任熊小洪表示，一、二手價(jià)格倒掛并不是普遍現(xiàn)象，而是取決于一手庫存量、一、二手產(chǎn)品的品質(zhì)對(duì)比以及客戶的需求量等。

預(yù)計(jì)5月二手樓市保持平穩(wěn)

合富置業(yè)人士表示，經(jīng)過交投相當(dāng)火爆的3月以及成交熱度輕微下降的4月，預(yù)計(jì)5月廣州二手樓市交投將保持平穩(wěn)。在價(jià)格方面，經(jīng)過3、4月頻現(xiàn)的業(yè)主漲價(jià)、反價(jià)潮，大多數(shù)熱門板塊業(yè)主反價(jià)幅度已達(dá)5%~10%，如天河公園板塊熱門樓盤，總價(jià)400萬元的二手房，業(yè)主反價(jià)約10萬~20萬元，而老城區(qū)陳家祠板塊附近的電梯樓兩房，業(yè)主反價(jià)約8萬~10萬元。對(duì)于放盤價(jià)虛高或短時(shí)間內(nèi)漲價(jià)幅度太大的房源，大部分買家的購房預(yù)算增長(zhǎng)未能趕上業(yè)主漲價(jià)的速度，很可能會(huì)促使買家降低置業(yè)需求或轉(zhuǎn)而另覓其他符合價(jià)格預(yù)算的房源。對(duì)于之前已出售舊居籌集換房資金的“賣一買一”改善型買家，由于擔(dān)心樓價(jià)上漲令手頭資金實(shí)際購買力“縮水”，在樓價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期下，在5月入市積極性或進(jìn)一步提高。

中原地產(chǎn)有關(guān)人士認(rèn)為，4月二手成交量雖然沒有3月高，但成交量已超過2015年最高的12月，而5月是購房旺季，預(yù)計(jì)成交會(huì)在4月成交基礎(chǔ)上平穩(wěn)波動(dòng)。熊小洪表示，4月新增客戶有所減少，在一定程度上影響成交量，另外，“五一”一手推新貨分流部分二手客戶，但二手房多集中在市中心，有完善配套和成熟居住氛圍，如東風(fēng)東、珠江新城、后天河北等板塊，不少客戶依然會(huì)選擇這些板塊的二手房；近郊板塊若一、二手價(jià)差不大，部分客戶會(huì)在“五一”期間進(jìn)行對(duì)比后逐漸回流二手市場(chǎng)；從成交價(jià)格看，目前市場(chǎng)成交量維持高位穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，最新一周上調(diào)報(bào)價(jià)的業(yè)主占比為53%，說明近期二手價(jià)格會(huì)呈持續(xù)走高態(tài)勢(shì)。