房價飛漲、成交激增、日光盤頻現(xiàn)、高價地頻出……當(dāng)京滬廣深等一線城市房價開始階段性回調(diào),部分二線熱點城市已經(jīng)迅速接棒,正成為市場增長的新亮點。4月以來,部分熱點城市受到政策收緊影響,成交經(jīng)歷了短暫下滑,但隨著新政的逐步消化,目前市場又出現(xiàn)積極反彈。新建商品住宅價格上漲的城市數(shù)量激增,且多數(shù)城市漲幅明顯擴大。
熱點二線城市量價齊漲
在蘇州園區(qū)擁有兩套兩居室房源的王小姐,原打算賣掉其中一套再加錢在同區(qū)域內(nèi)換成一套三居室,不過,從去年年初至今,區(qū)域內(nèi)房價翻番,高額的換房成本,讓王小姐最終放棄換房的念頭。
“如果在去年年初換房的話,我只需要再支付額外50萬-100萬元的差價即可,但現(xiàn)在來看,換房的成本至少翻了一番,我需要再額外支付200萬元左右”。王小姐告訴記者,她身邊也有朋友為了換更大面積的房子,把蘇州園區(qū)的房子賣掉再換到周邊價格稍低的區(qū)域。
由于蘇州園區(qū)的整體規(guī)劃較好,因此房價漲幅要比其他版塊更為明顯。不過,王小姐說,就蘇州整體市場來說,一套普通二手房源,在去年年初買入和現(xiàn)在買入相對比的話,成本至少翻番。
在過去的一年時間里,蘇州樓市成交量價呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢,據(jù)新浪樂居蘇州站新房中心統(tǒng)計,相比2015年初,蘇州房價上漲了64.97%,由去年1月的10944元上漲到今年4月的18054元;成交量上漲39.2%,由去年1月的5268套上漲到今年4月的7333套。其中,今年3月房價漲幅最為明顯。
進入5月之后,雖然成交量相比之前有明顯下滑,房價漲幅也沒有數(shù)月前生猛,但房價仍然保持上漲態(tài)勢。
供求失衡價格大漲
房價出現(xiàn)明顯上漲的,不止蘇州。國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)顯示,3月新建商品住宅價格上漲的城市數(shù)量明顯增加,達62個,為近兩年來房價上漲城市數(shù)量最多的月份。
且多數(shù)城市漲幅擴大,有55個城市新建商品住宅價格漲幅高于上月,47個城市二手住宅價格漲幅高于上月。從漲幅居前的城市來看,合肥、廈門表現(xiàn)最為搶眼,3月新建商品住宅價格環(huán)比漲幅超過一線城市以及南京等地。合肥目前的庫存消化周期僅為2個月,供不應(yīng)求現(xiàn)象較為突出,且合肥九區(qū)近期地價漲幅顯著,也直接推動了房價上揚。
“合肥年初項目捂盤惜售,推售節(jié)奏嚴(yán)重放緩,積累的大量客戶在3月集中爆發(fā)”,合肥中原研究中心高級經(jīng)理駱芳芳表示,合肥市場成交火爆,這一方面是由于宏觀政策、信貸環(huán)境的寬松;另外一方面是由于地價高漲、低庫存等情況推動房價攀升,部分區(qū)域新房價格漲幅以及二手房價格最高漲幅可達30%,市場經(jīng)歷了先“價”后“量”的過程。市場一度出現(xiàn)“無房可賣”,導(dǎo)致待入市和觀望客戶開始恐慌入市。
從中原監(jiān)測的項目以及客戶情況來看,進入4月,客戶的積極性較前期略微放緩但仍處于高位,月初政府出臺穩(wěn)定市場相關(guān)政策,意圖是想穩(wěn)市場,但短期內(nèi)看,新政對市場并沒有大的影響。在沒有新的嚴(yán)格政策出臺的情況下,上半年市場仍會持續(xù)“無房可賣”的緊張局面,下半年隨著推售量加大,市場將逐步穩(wěn)定。
土地市場風(fēng)生水起
二線城市的火爆不僅局限于商品房市場上“日光盤”的頻現(xiàn),土地市場也呈現(xiàn)風(fēng)生水起之勢,住宅類用地地王頻出。
在過去,高價地一直是一線城市的代名詞,但是今年以來,二線城市的高價地卻頻頻出世。3月24日,合肥土地拍賣會上,濱湖區(qū)一宗地塊以居住地塊2400萬元/畝、商業(yè)地塊(限定)135萬元/畝,總價76.89億元被文一地產(chǎn)摘得,刷新了合肥土地成交總價紀(jì)錄。除此之外,4月28日,合肥共計113.07億元成交六宗地塊,其中五宗地塊樓面價高于10000元/平方米,且溢價率超過280%。合肥歷史上僅八宗地塊樓面價高于一萬元,此次就占據(jù)五席。
在4月7、8日兩天,蘇州13塊地進行拍賣,樓面價最高達2.87萬/平方米,最高溢價率超300%,兩天內(nèi)賣地收入達251億。而2015年全年,蘇州賣地的總收入為599億,已是歷史最高水平。
據(jù)相關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,今年前5個月,全國賣地收入排名前三名的并不是北京或上海,而是三個二線城市:南京市、蘇州和鄭州,其中南京以481億元問鼎全國,而去年同期僅為107億元,漲幅高達351%。排名第二的蘇州市,前五個月賣地收入為459億元,其漲幅高達781%,去年同期僅為52億元。而這個漲幅也是這20個城市中最高的漲幅。在排名前10名的城市中,合肥和佛山紛紛上榜。
商品房市場的火熱成交以及一線城市供應(yīng)的匱乏,是大量房企爭先到二線城市搶地的主要原因。
數(shù)據(jù)顯示,4月二線城市合計土地出讓676宗土地,土地出讓金達到1224.73億元,環(huán)比上漲29%,同比漲幅達227%。成交樓面均價2607.73元/平方米,平均溢價率61.85%,均創(chuàng)出最高歷史紀(jì)錄。而一線城市4月成交土地僅11宗,成交金額6億元,只有上海與廣州有地塊出讓,北京、深圳均無土地成交。
調(diào)控漸行漸近
“去年多輪救市政策之后,市場需求被激活,上述二線城市的樓市去化速度提升,去化周期也逐步縮短,市場基本面快速好轉(zhuǎn)”,同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,在這樣的市場背景下,自住需求和改善需求兩股力量入市,導(dǎo)致上述城市頻繁出現(xiàn)日光盤現(xiàn)象。
那么,這些二三線城市樓市日光盤頻現(xiàn)與地王頻出的局面會一直持續(xù)嗎?“答案當(dāng)然是否定的”,張宏偉認為,蘇州、南京、合肥、廈門、東莞、佛山等核心二三線城市樓市火爆,三季度或?qū)⒊蔀檫@些城市樓市調(diào)控政策出臺“窗口期”,下半年這些城市或?qū)⒉饺胝{(diào)整期。
從歷輪樓市出現(xiàn)過熱的階段的樓市表現(xiàn)來看,每當(dāng)市場出現(xiàn)過熱的時候,全國性的調(diào)控政策勢必會出臺,以為過熱的樓市降溫。另外,央行等相關(guān)部門已經(jīng)開始對上述熱點城市進行調(diào)研,儲備政策,只不過等待時機發(fā)布而已。
張宏偉告訴記者,待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之時,下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。在多輪救市政策刺激之后,本輪樓市量價齊升最多持續(xù)到今年上半年,也就是說,樓市需求在去年下半年和今年上半年大量透支,樓市在上半年瘋狂后下半年將陷入調(diào)整期,從時間的角度來看,2016年下半年開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨,去年下半年以來的“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象也很有可能就此而止。
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