【開欄語】

樓市和房價是永恒的熱門話題，進(jìn)入移動互聯(lián)網(wǎng)時代，大數(shù)據(jù)不可或缺：信息越對稱，掌握的信息量越大，在做決策和把握時機時才越有利，這正是大數(shù)據(jù)產(chǎn)生的實際效益。今起本報開設(shè)“數(shù)讀樓市”欄目，聚焦大數(shù)據(jù)，關(guān)注新生態(tài)，解讀房地產(chǎn)業(yè)大勢，洞悉泉城樓市，把脈房價走向。

“你說這套房價格高不高?”來濟(jì)南買房的吳磊顯得很不淡定，上周他剛從中介簽下了陽光100小區(qū)一套三居室。相信這種出手前的糾結(jié)和疑惑，每位購房者都有。

房價高不高?上周中央“權(quán)威人士”在人民日報《開局首季問大勢》的文章中給出了答案：房地產(chǎn)泡沫、股市、匯市、非法集資等風(fēng)險點增多……

官方首提“房地產(chǎn)泡沫”，這是對中國樓市的大勢把脈。作為二線城市的濟(jì)南，房地產(chǎn)泡沫有嗎?有多大?且讓我們邊分析邊看吧。

[錯誤的建議] 買房省了3400元的稅，卻多花了2.7萬元

“你說這套房這個價格高不高?”同樣的話，今年1月份，吳磊也曾經(jīng)問過記者。

吳磊是記者的高中同學(xué)，?？飘厴I(yè)后一直在老家打拼。前年，他來濟(jì)南在二七南路開了一家特產(chǎn)店，專營阿膠和玫瑰產(chǎn)品。去年，眼看孩子到了上小學(xué)的年齡，便有在濟(jì)南買房的打算。他四處看房，最終看中了這套陽光100小區(qū)的三居室，107㎡售價113萬。

訂房之前他咨詢記者，當(dāng)時記者答復(fù)說：等等營改增吧，能少交一些稅!之后，稅果然降了，按照五一營改增后的新算法，他少繳了3400元的稅。不過，這套房價格也從113萬漲到了116萬。

“早知道不聽你的了，還能少花2萬多。”開玩笑的話，卻讓記者有些無地自容。作為媒體工作者和樓市剛需者，記者一直關(guān)注樓市政策和房價走向，但很多事情往往這樣：作為購房者，即便我們是樓市舞臺的主角，即便如何入戲，也決定不了樓市的劇本走向，于是經(jīng)常“猜中了開頭，卻猜不中結(jié)局”。

[嚇人的數(shù)據(jù)] 濟(jì)南三口之家想買房，至少不吃不喝7.4年

5月9日出版的《人民日報》頭版刊登了《開局首季問大勢》的文章，“權(quán)威人士”再度發(fā)聲談中國經(jīng)濟(jì)：房地產(chǎn)泡沫、過剩產(chǎn)能、不良貸款、地方債務(wù)、股市、匯市、債市、非法集資等風(fēng)險點增多……“房地產(chǎn)泡沫”對中國樓市和房價給出了定位，值得一提的是，這是1998年中國住房分配制度改革以來，官方第一次將“房地產(chǎn)”和“泡沫”放在一起。

“房地產(chǎn)泡沫”有多大?來看一則消息：上周上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2015年全國35個大中城市房價收入比排行榜》數(shù)據(jù)，深圳以27.7的指數(shù)高居首位，濟(jì)南房價收入比為7.4，位列第28位。

衡量房價高不高，主要看房價收入比。什么是房價收入比呢?舉個例子，你年收入是8萬，買一套100㎡的房子是80萬，那房價收入比就是80/8= 10。7.4是什么概念?這意味著，濟(jì)南三口之家想買套房，至少不吃不喝7.4年。

[同類的比較] 比比省會城市，濟(jì)南算是“幸福寶寶”

全國35個大中城市房價收入比排行榜中，深圳、上海、北京數(shù)值均超18列前三，這三大城市不用說，房價高得全世界人民都知道。二線城市中，僅成都(29名)、青島(30名)、沈陽(32名)、長沙 (35名)排在濟(jì)南后面，買房壓力比濟(jì)南小。

一樣是副省級省會城市，杭州、南京同為11.3排名并列第8，西安排名第26位，也在濟(jì)南前面。就連經(jīng)濟(jì)不如山東發(fā)達(dá)的省份省會城市也比濟(jì)南買房壓力大，比如山西太原、河南鄭州、新疆烏魯木齊、江西南昌、安徽合肥、河北石家莊、廣西南寧、陜西蘭州、吉林長春、廣西西寧等。

總的來看，在全國直轄市、省會城市和副省級城市中，濟(jì)南房價收入比排名倒數(shù)第8;省會城市中排名倒數(shù)第7。這個排名不光讓北上廣的“寶寶們”羨慕不已，也足以讓大多數(shù)省會城市的購房者嫉妒。

如果按照全球通用的標(biāo)準(zhǔn)，濟(jì)南房價依然不容樂觀。一般而言，在發(fā)達(dá)國家，房價收入比在3—6之間。根據(jù)中國的實際，房價收入比保持在6—7屬合理區(qū)間。放眼全球，濟(jì)南的“7.4”已超過泡沫界定線，但在中國虛火的樓市下，比深圳的“27.7”更靠譜一些，盡管這是“五十步笑百步”。

專家把脈

“濟(jì)南樓市還很健康”

“濟(jì)南的房地產(chǎn)市場，我覺得現(xiàn)在還是很健康。”國際五大房產(chǎn)顧問行之一的戴德梁行香港區(qū)高級董事總經(jīng)理陶汝鴻回答道。除了房價收入比和租售比等標(biāo)準(zhǔn)，還有城鎮(zhèn)化率這一標(biāo)準(zhǔn)可衡量樓市泡沫。“我覺得中央政府的把控還是做得非常好的。在過去幾年，過快的時候就做一些宏觀的調(diào)控把它調(diào)慢一點，這個調(diào)控就是防止泡沫出現(xiàn)或增大。”陶汝鴻認(rèn)為，中國城鎮(zhèn)化正處于快速發(fā)展期，平均城鎮(zhèn)化率在56%左右，但遠(yuǎn)未飽和。“山東發(fā)展快一些，也不過57%”。陶汝鴻說，中國香港和日本的樓市泡沫均產(chǎn)生在城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%以上，并且經(jīng)濟(jì)增速較慢的情況下，而中國城鎮(zhèn)化仍有發(fā)展空間，且經(jīng)濟(jì)保持中高速增長，因此出現(xiàn)崩盤的可能性不大。

■在濟(jì)南買房，算算攢幾年?

假若濟(jì)南3口之家想買套100㎡左右的新房(2015年濟(jì)南人均住宅面積為35㎡)[房價]濟(jì)南3月份新建商品房

均價8008元/㎡8008元/㎡×100㎡=800800元

[收入](去年國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù))濟(jì)南市城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入38763元38763元×3(人)=116289元

[年數(shù)] 想買房至少不吃不喝：800800元÷116289元=6.88

剔除可售型保障性住房后濟(jì)南房價收入比：7.4

■算房價別忘了這個因素

[房價漲幅與收入漲幅] 收入漲幅若超過房價漲幅，買房會越來越輕松[數(shù)據(jù)] 濟(jì)南一季度人均可支配收入漲幅為8.1%，明顯高于房價漲幅[舉例] 按智聯(lián)招聘數(shù)據(jù)，濟(jì)南一位普通白領(lǐng)去年平均月薪為5331元，按一套100㎡新房計算，不吃不喝要12.5年，但5年之后月薪可能漲到8000元。