隨著利潤(rùn)空間不斷受到擠壓，不少上市房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求新的發(fā)展方式以及戰(zhàn)略方向。但業(yè)內(nèi)人士表示，房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型也需根據(jù)自身特點(diǎn)推進(jìn)，不可盲目跟風(fēng)。

利潤(rùn)持續(xù)走低

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國(guó)指數(shù)研究院近日聯(lián)合發(fā)布的“2016中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告”（以下簡(jiǎn)稱報(bào)告）顯示，2015年房地產(chǎn)上市公司銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模獲得新突破：滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)到123.35億元，同比增長(zhǎng)15.09%。同期，房地產(chǎn)上市公司的盈利規(guī)模整體保持增長(zhǎng)，滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的凈利潤(rùn)均值為16.03億元，同比增長(zhǎng)6.44%，增速低于上一年1.36個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告顯示，2015年房地產(chǎn)上市公司的毛利率與凈利潤(rùn)率延續(xù)近年來下滑趨勢(shì)，連續(xù)四年走低。受行業(yè)供需關(guān)系變化影響，房企為提升項(xiàng)目去化水平而加大營(yíng)銷、管理投入，導(dǎo)致利潤(rùn)空間被削薄。此外，一、二線城市土地市場(chǎng)的火爆推動(dòng)土地成本高企。總結(jié)2015年上市房企的表現(xiàn)，圍繞主業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、緊抓行業(yè)兼并收購(gòu)和重組機(jī)遇、布局緊隨國(guó)家戰(zhàn)略的房地產(chǎn)上市公司獲得了資本市場(chǎng)較多青睞。其中亮點(diǎn)之一，便是謀求轉(zhuǎn)型，發(fā)展多元化業(yè)務(wù)，積極打造新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的上市房企。

中信證券分析師陳聰表示，地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型在很久以前就已經(jīng)開始。小公司需要新出路，因?yàn)樾」驹谌谫Y、拿地、開發(fā)、銷售方面都沒有優(yōu)勢(shì)，開發(fā)業(yè)務(wù)見不到未來。大公司也在找新出路，因?yàn)榭晒┠玫氐膮^(qū)域越來越少，土地價(jià)格居高不下，地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資機(jī)會(huì)越來越少。

前述報(bào)告也指出，大型上市房企憑借規(guī)模和實(shí)力進(jìn)行股權(quán)或項(xiàng)目收購(gòu)，成就規(guī)模市值，中小房企則在醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)、金融等資本市場(chǎng)熱點(diǎn)領(lǐng)域展開跨界并購(gòu)，以此帶動(dòng)股價(jià)上漲，推動(dòng)公司市值提升。通過分拆具有競(jìng)爭(zhēng)力的新業(yè)務(wù)上市，房地產(chǎn)上市公司實(shí)現(xiàn)了市值規(guī)模的快速擴(kuò)張。

房企各有高招

華遠(yuǎn)地產(chǎn)2015年年報(bào)顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)依托地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，開始嘗試轉(zhuǎn)型。2015年，華遠(yuǎn)“1+N”戰(zhàn)略全面落地。與諾亞財(cái)富合作為客戶提供金融理財(cái)?shù)认盗蟹?wù)；與北醫(yī)醫(yī)療公司合作開展社區(qū)線上線下服務(wù)；與專業(yè)性的教育運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)合作開展以兒童國(guó)際英語為主線的社區(qū)教育服務(wù)等。

東興證券研究報(bào)告認(rèn)為，華遠(yuǎn)地產(chǎn)推進(jìn)轉(zhuǎn)型的步伐較為謹(jǐn)慎，基于原有地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)而發(fā)展起來的新興業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，不論是“地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”還是“地產(chǎn)+金融”，還是其他方向的轉(zhuǎn)型，都是以原有的房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)作為最基礎(chǔ)的條件。而這種轉(zhuǎn)型方式也被認(rèn)為是更適合華遠(yuǎn)這種傳統(tǒng)的國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)，未來華遠(yuǎn)成功轉(zhuǎn)型綜合服務(wù)提供商的概率較大。

類似于華遠(yuǎn)地產(chǎn)切中地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的房企不在少數(shù)，比如新城控股開始布局養(yǎng)老地產(chǎn)；首開股份與文投合作，布局文化地產(chǎn)；陽光城繼續(xù)加大對(duì)幼教行業(yè)的整合和收購(gòu)，形成“幼兒園孵化基地”占據(jù)更大市場(chǎng)份額。

但中信證券研究報(bào)告認(rèn)為，深入地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域?qū)Φ禺a(chǎn)公司來說雖然容易，但進(jìn)入這些領(lǐng)域取得成功往往比較困難。相反，一些小企業(yè)將資源轉(zhuǎn)移到了與地產(chǎn)無關(guān)的領(lǐng)域，這樣的轉(zhuǎn)型稱之為“去地產(chǎn)化”的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。有時(shí)去地產(chǎn)化反而有可能短期帶動(dòng)公司估值提升。

當(dāng)下已經(jīng)有一些公司開始將資源轉(zhuǎn)移到非地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的企業(yè)。比如，華業(yè)資本收購(gòu)了捷爾醫(yī)療100%股權(quán)；銀億股份收購(gòu)ARC，切入汽車安全氣囊氣體發(fā)生器領(lǐng)域；泛?？毓蓱?zhàn)略入股中民投、萬達(dá)影視和青島萬達(dá)影視等。

但克而瑞研究報(bào)告也指出，作為典型的規(guī)模開發(fā)企業(yè)還是要思考如何發(fā)揮既有的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)銷售最大化，保持行業(yè)地位。