從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)看，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的先鋒隊(duì)，4月份就已經(jīng)是二線城市唱主角了。5月18日公布的數(shù)據(jù)，再次重復(fù)了這一現(xiàn)象。

倒不是說(shuō)一線城市就不上漲了，不，它們還在漲，而且由于基數(shù)高，漲幅又不低，總價(jià)增量仍很?chē)樔恕５珡膭?shì)頭看，二線熱點(diǎn)城市似乎有“接棒”的跡象。

是哪些城市？春節(jié)以后的幾篇文章里，我已經(jīng)陸續(xù)點(diǎn)過(guò)它們的名了。南京、蘇州、廈門(mén)、福州、合肥、珠海等。我們記者實(shí)地調(diào)查的情況看，南京、蘇州、珠海的樓市去年三季度以后就開(kāi)始起飛。因此，嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，它們不是“接棒”，而是持續(xù)。只是，范圍有所擴(kuò)大。最近，有朋友跟我說(shuō)，南昌、武漢的房?jī)r(jià)也在加速。

如果說(shuō)，南京、蘇州、廈門(mén)多少還有可理解之處，讓我有點(diǎn)意外的，是合肥和南昌這樣的弱二線城市。經(jīng)濟(jì)實(shí)力和居民收入水平，在中部并不算很突出。

肯定有朋友會(huì)說(shuō)，這些年來(lái)，房?jī)r(jià)的上漲，從來(lái)不是經(jīng)濟(jì)水平和居民收入邏輯發(fā)展的直接結(jié)果。用人均收入來(lái)衡量，無(wú)法解釋房?jī)r(jià)翻著筋斗地上漲。既不能與西方發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的城市進(jìn)行比較，國(guó)內(nèi)城市之間也會(huì)有令人錯(cuò)諤的表現(xiàn)。譬如，成都和重慶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯要強(qiáng)于南昌、合肥，但它們的房?jī)r(jià)就遠(yuǎn)比后兩者溫和得多。

正如深圳、上海、北京（通州）加碼調(diào)控一樣，二線熱點(diǎn)城市緊隨其后進(jìn)行調(diào)控，并不令人意外。此前南京、蘇州已實(shí)行“限漲”措施，但收效甚微。據(jù)媒體報(bào)道，在地王迭出、樓市量?jī)r(jià)齊飆的情況下，蘇州即將實(shí)施新一輪限購(gòu)方案，包括購(gòu)房者須滿足繳納社保一年以上，繳納個(gè)人所得稅兩年以上，另將推出非本地戶籍人士買(mǎi)房須持居住證滿一年的硬性規(guī)定，以防止刻意炒房、補(bǔ)社保等情況。

蘇州與南京是此輪華東樓市急升的“雙子星”，此前已雙雙發(fā)布“限漲令”，這次南京會(huì)不會(huì)也推出限購(gòu)措施？很有可能。已有好事者把新一輪限購(gòu)名單都列出來(lái)了。主要就是上面列舉的那些二線城市。只是孰先孰后而已。

限購(gòu)這種做法我們并不陌生。上一輪調(diào)控，最多的時(shí)候，全國(guó)有46多個(gè)城市限購(gòu)。2014年6月后，除一線城市和三亞外，它們陸續(xù)取消了限購(gòu)。順便說(shuō)一句，我至今不明白，決定實(shí)行限購(gòu)和取消限購(gòu)之前，有沒(méi)有進(jìn)行類(lèi)似賽前沙盤(pán)推演的預(yù)判。

限購(gòu)的效果，很難直接評(píng)判。2011年樓市的短暫調(diào)整，很難說(shuō)與2010-2011年一批城市實(shí)行限購(gòu)沒(méi)有半點(diǎn)關(guān)系；但你要是認(rèn)為限購(gòu)真能起到抑制房?jī)r(jià)的作用，就很難解釋?zhuān)谙拶?gòu)沒(méi)有任何放松的情況下，出現(xiàn)了2012-2013年的全國(guó)性暴漲。同樣，一線城市持續(xù)限購(gòu)6年了，深圳去年以來(lái)卻再次上漲，上海今年以來(lái)也不遑多讓。

略去論證過(guò)程，基本可以肯定，單一的限購(gòu)措施，見(jiàn)效甚微，如果不是可以忽略不計(jì)的話。限購(gòu)必須與其他調(diào)控政策一起配合使用，包括但不限于信貸政策、財(cái)稅政策和土地供應(yīng)。而且，限購(gòu)在其中只能扮演起輔助作用的配角。

那么問(wèn)題來(lái)了。2015年下半年以來(lái)（深圳更早一些），以一線城市和二線熱點(diǎn)城市為代表的這輪樓市上漲，主要的推動(dòng)因素是寬松貨幣下，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，再加上這些城市2014年-2015年的土地供應(yīng)嚴(yán)重不足。

現(xiàn)在，資金對(duì)樓市的流動(dòng)偏好并未發(fā)生根本位移，土地供應(yīng)依然沒(méi)有改善，僅僅是重新祭出或收緊限購(gòu)，效果是可以預(yù)見(jiàn)的。因?yàn)椋岸呤怯绊懏?dāng)前樓市發(fā)展的主導(dǎo)因素，限購(gòu)最多是次要因素，主導(dǎo)因素沒(méi)有變化，次要因素?zé)o法改變市場(chǎng)運(yùn)行軌跡。上一輪的限購(gòu)，已被證明效應(yīng)極為有限，重新祭出限購(gòu)，邊際效應(yīng)更是遞減。從這個(gè)意義上說(shuō)，目前的限購(gòu)更多是具有心理層面的影響和象征意義。

二線熱點(diǎn)城市的政府部門(mén)當(dāng)然不能聽(tīng)任樓市的狂飆，但只停留在恢復(fù)2011年的限購(gòu)老手段，也是不夠的。在因城施策的原則下，像南京、蘇州等城市，商品房庫(kù)存告急，可以協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)，再次上調(diào)二套房首付；采取措施，催促地產(chǎn)商將在建商品房上市，并盡快供應(yīng)更多的土地。有些城市，前兩年供應(yīng)土地就不多，今年又是兩三個(gè)月斷檔，這是在制造饑餓。

我在此前的文章說(shuō)過(guò)，一線和二線熱點(diǎn)城市，常常要靠盤(pán)活、整理存量土地來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)，新增建設(shè)用地有指標(biāo)限制。這方面，國(guó)土部門(mén)也應(yīng)有所作為。國(guó)土資源部是房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議成員，此時(shí)理應(yīng)為土地供求關(guān)系緊張的城市，置換一批新增建設(shè)用地指標(biāo)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，包括調(diào)控在內(nèi)，需要增加預(yù)判性。一波大漲，京滬深攀上10萬(wàn)+的新高峰；又一波大漲，南京蘇州站穩(wěn)了5萬(wàn)+的邊線，合肥廈門(mén)福州武漢珠海也在追趕。這樣的漲勢(shì)，已經(jīng)對(duì)深化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整形成了障礙。預(yù)期管理不可缺位。