近日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》。新政一出，房屋租賃市場(chǎng)迎來(lái)利好的聲音不絕于耳。宏觀層面來(lái)看，政策的出臺(tái)不失為房地產(chǎn)去庫(kù)存的合理途徑之一，鼓勵(lì)存量房參與租賃，滿 足租房需求的同時(shí)盤(pán)活存量資產(chǎn)；長(zhǎng)期來(lái)看，還將對(duì)一二線城市居高不下的房?jī)r(jià)起到一定的調(diào)節(jié)作用。然而，一旦站在一個(gè)個(gè)具體租房人、出租人的角度，便會(huì)發(fā) 現(xiàn)，真正實(shí)現(xiàn)“租售并舉”還有幾道硬坎兒要過(guò)。

第一個(gè)繞不過(guò)去的坎兒是畸高的租售比。數(shù)據(jù)顯示，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的拉動(dòng)下，目前一線城市及部分二線城市租售比已達(dá)到1∶500。在房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于房租漲幅的 前提下，究竟有多少房主愿意將房產(chǎn)長(zhǎng)期出租、而放棄一次性買(mǎi)賣(mài)帶來(lái)的“痛快增值”，確實(shí)是個(gè)問(wèn)題。說(shuō)到底，如果租金漲幅跑不贏房?jī)r(jià)，“重交易輕租賃”的格 局短時(shí)間內(nèi)便難以撼動(dòng)，長(zhǎng)租的實(shí)現(xiàn)可謂霧里看花。

第二個(gè)不得不提的硬傷便是房屋租賃市場(chǎng)的不規(guī)范。幾乎所有租房者都遭遇過(guò)租金的“任性”上漲，而房屋維護(hù)、押金管理、物業(yè)水電費(fèi)用支出等也成為租房糾紛的多 發(fā)地帶。一方面，租房者長(zhǎng)期處于房屋租賃市場(chǎng)的弱勢(shì)地位；另一方面，出租人對(duì)租房市場(chǎng)信任不足。原本應(yīng)是“你情我愿”的租賃行為，卻時(shí)常上演各種糾紛，歸 根結(jié)底，房屋租賃市場(chǎng)缺乏應(yīng)有的規(guī)范與監(jiān)管是根本原因。眾所周知，歐美居民家庭租房比例超過(guò)30%，美國(guó)約有1/3的居民家庭租房居住，德國(guó)居民家庭租房 比例甚至超過(guò)50%。除去租房觀念的成熟，這些國(guó)家對(duì)住房租賃市場(chǎng)的管理和約束也是租房得到廣泛認(rèn)可的保障。

最后，對(duì)改建房屋進(jìn)行出租的細(xì)則亟須進(jìn)一步明確。鼓勵(lì)允許“商改住”被業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)為此次新政中的創(chuàng)新亮點(diǎn)。但在實(shí)際操作過(guò)程中，商業(yè)功能的空間改造為住宅， 不僅將面臨房屋結(jié)構(gòu)的“傷筋動(dòng)骨”，改造開(kāi)支也很有可能導(dǎo)致租金的上漲，從而對(duì)租戶吸引力下降。同時(shí)，此次新政還提出，“允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效”。此前，“房中房”群租現(xiàn)象曾被明令禁止，而 依照新政，允許通過(guò)合理、合法的途徑來(lái)改造房屋原有結(jié)構(gòu)，“房中房”究竟如何定性？相關(guān)部門(mén)在對(duì)出租房進(jìn)行管理時(shí)參照什么樣的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)？改造房屋用于出 租，又有怎樣的具體界定？這些，都有待新政細(xì)則的進(jìn)一步落地。