一個月前，國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時再次提出，我國要培育、發(fā)展住房租賃市場，并拋出了完善稅收優(yōu)惠政策等四大措施。而近日，國務(wù)院正式出臺《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），包括曾被中央提起的各類租房稅收減免，以及允許商業(yè)用房調(diào)整用途改建租賃住房等內(nèi)容都包含其中。不過，對于這項政策，多位業(yè)內(nèi)專家坦言，由于租房稅收繳納不規(guī)范、一二線城市房主租賃意愿不強等原因，《意見》并沒有觸及市場痛點，實際發(fā)揮效果可能會打折扣。

稅收減免未切要害

新政出臺，其中列出的稅收減免措施吸引了各方關(guān)注。具體來說，《意見》明確，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題；對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，則適用6%的增值稅稅率。此外，對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，即按照5%的征收率計算繳納增值稅。

然而，不少業(yè)內(nèi)人士指出，減免稅收只是看上去很美。“就目前來看，不少地方住房租賃市場繳稅行為十分不規(guī)范。”某資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家告訴北京商報記者，實際上，出租交易中的征稅操作難度較大，出租雙方如果不主動申報，根本無從查處。更有某中介機構(gòu)的工作人員透露，在他們經(jīng)手的業(yè)務(wù)中，出租雙方包括中介自身都不曾繳納任何稅款，也未接到任何降低稅收的通知。業(yè)內(nèi)人士表示，由此可見，新政中的稅收優(yōu)惠基本處于不痛不癢的尷尬境地。

在上述專家看來，目前出臺的稅收政策還只是國家層面粗略搭起的框架，“要真正落到實處，實現(xiàn)執(zhí)行便利、監(jiān)管得當(dāng)、成本低及讓利明顯，還是要看各地方的實施細(xì)則”。

房主重交易輕租賃難動搖

其實，在《意見》發(fā)布后沒多久，不少業(yè)內(nèi)人士的目光就已經(jīng)鎖定一項看似低調(diào)，實則用意頗深的規(guī)定了，即我國將允許改建房屋用于租賃。具體來說《意見》明確，我國允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這項新政確實能夠更充分地利用部分城市閑置商業(yè)房產(chǎn)，但對于住房租賃需求集中的一二線城市來說，這種房屋類型并不多，即使此前部分地區(qū)曾經(jīng)出現(xiàn)商場閑置、寫字樓出租難等情況，但將這類房屋改造成住宅也需要面臨配套設(shè)施難對接的問題，出租能否彌補改造利益還是未知數(shù)，產(chǎn)權(quán)所有方改建住宅出租風(fēng)險還是較大的。

而且，放眼新政更廣泛地鼓勵個人出租住房等相關(guān)內(nèi)容，業(yè)界對實施效果也并不樂觀。“如果房價漲幅依然維持在高位的話，鼓勵住房租賃的政策就很難完全發(fā)揮出效果，特別是在當(dāng)下市場分化愈發(fā)明顯的情況下，一二線城市房源短缺，商用房出租雖然可能會緩解部分市場需求，但目前房產(chǎn)交易保有環(huán)節(jié)成本很低，很多房主為了出手方便，情愿空置待售也不愿被租約限制出售；而三四線城市房源已經(jīng)過剩，外來轉(zhuǎn)移人口又很有限，沒有形成成熟的租賃市場，因而市場也就難掀起太大波瀾了。”張大偉表示。

備案制執(zhí)行不徹底

“之所以業(yè)界對于《意見》的出臺普遍興致不高，一定程度上就是因為新政內(nèi)容尚未充分觸及市場痛點，不少政策的實施條件還不充分。”有專家告訴北京商報記者。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，對于新政的用意，業(yè)內(nèi)還是十分肯定的，“《意見》是國家對近兩年一系列鼓勵住房租賃政策的強化和升級，有利于推動租賃行業(yè)規(guī)?；l(fā)展”。胡景暉表示。但張大偉等多位分析人士都坦言，目前，房屋租賃市場存在的核心問題還是備案制度執(zhí)行的不徹底、政府主導(dǎo)的公租房供應(yīng)比例過低、房屋租賃稅收缺少監(jiān)管等。“造成這些問題主要還是源于目前重買輕租的觀念從根本上還未被動搖，近幾年房地產(chǎn)市場的發(fā)展還是集中在增加商品房供應(yīng)上。”張大偉表示。

對于下一步的政策方向，北京大學(xué)民營經(jīng)濟研究院咨詢中心主任劉昕旭建議，相關(guān)部門更應(yīng)建立一個涵蓋全市出租屋信息的大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，將房屋種類按照性質(zhì)細(xì)分，悉數(shù)登記在冊。劉昕旭認(rèn)為，有了這一系統(tǒng)的支持，監(jiān)管部門在征稅等方面都會有更準(zhǔn)確的依據(jù)，制定政策也會更有針對性。