房子作為一種消費(fèi)品，出售時，包裝很重要。對于買房人來說，房屋總價高，買房要注意的事項有很多。我們經(jīng)常會看到開發(fā)商打出的特價房，直降X萬等廣告宣傳字樣。但老話說，只有買錯的，沒有賣錯的。房子是開發(fā)商建的，東西好不好，開發(fā)商們自己是最清楚的呢。來看看房產(chǎn)銷售中，隱藏著哪些貓膩吧！
一、新盤的認(rèn)籌
現(xiàn)在很多的樓盤都喜歡先認(rèn)籌，就是交付一定金額的錢，先排個號，等到時候開盤了，直接選房，選房成功后還可以享受一定的優(yōu)惠。這其實是開發(fā)商的一種營銷手段，目的在于融資。
開發(fā)商會根據(jù)認(rèn)籌的情況來判斷樓盤的關(guān)注度，再定出開盤的價格。很多時候認(rèn)籌的數(shù)量是大于推出的房源數(shù)量的，這時在開盤的時候就會出現(xiàn)搖號的環(huán)節(jié)。當(dāng)然，也有一些是根據(jù)認(rèn)籌的先后順序來選房的。
一般認(rèn)籌的時候房子還在建，是沒有預(yù)售證的。不要盲目跟風(fēng)，好多時候是開發(fā)商自己造勢出來的現(xiàn)象，根據(jù)自己的需求去辨別，買期房是有一定風(fēng)險的。
二、五證不齊就出售
也有一些開發(fā)商，在五證沒有辦齊的時候就出售房屋，搞內(nèi)部認(rèn)購。大多數(shù)的人可能不會注意，往往交了訂金卻發(fā)現(xiàn)遲遲不能交房。而你在簽合同的時候，質(zhì)疑五證，往往得到的借口都是正在辦理，下個月就辦好。
注意事項：如果開發(fā)商五證不齊，不推薦購買，也是避免后期的一些麻煩，當(dāng)然不是所有都會出問題，但是為了避免這些問題的發(fā)生，還是應(yīng)該在購買時了解清楚。
三、代理商和開發(fā)商
現(xiàn)在的樓盤出售，往往是代理商居多。往往他們會信口開河承諾你各種優(yōu)惠和好處，最后再以開發(fā)商那邊情況有變來搪塞你。開發(fā)商給了代理商優(yōu)惠的價格和周期，有些不良代理商，會在優(yōu)惠周期過了，繼續(xù)以優(yōu)惠價格吸引你，當(dāng)你下定了，最后再以開發(fā)商那邊優(yōu)惠已經(jīng)沒有了將你打發(fā)掉。這個時候你是買還是不買呢？買的話，無法享受優(yōu)惠，不買的話，定金／訂金已經(jīng)交了，也沒有那么容易要回來了。
在決定購買前，了解優(yōu)惠的詳細(xì)情況，并最好有書面的協(xié)議寫在里面，保障自己權(quán)益。
四、房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)
有的開發(fā)商承諾是70年產(chǎn)權(quán)的小戶型，結(jié)果最后變成50年或40年的。開發(fā)商最后都以申報材料沒有過關(guān)，或者房管局那邊只讓辦成這樣等為借口。
像這些細(xì)節(jié)問題，也可以寫在書面協(xié)議，甚至合同里，防止被忽悠，后期也有依據(jù)。
五、捂盤銷售
不少購房者在買房中都遇到過這樣的經(jīng)歷，自己看上的房子，開發(fā)商不賣，開發(fā)商能賣的房子自己又不太滿意，不買以后又會漲價。隨著房價的不斷走高，許多開發(fā)商不再愁房子賣不出去，個別則害怕賣得太快，捂住樓盤，舍不得把房子拿出來銷售。還有一些就是明明有很多房源，但卻故意告訴買房人說，你看好的這個房子現(xiàn)在剩下的房源不多了，以催著你趕緊交定金。
常用的捂盤銷售方式有：
1、對同一批房源分批申請銷售許可證、分批預(yù)售，每推出一次新房源漲一次價格。
2、有的開發(fā)商干脆不預(yù)售，直接以現(xiàn)房銷售，以達(dá)到利潤最大化的目的。
3、還有些開發(fā)商在施工階段，放緩工程進(jìn)度達(dá)到推遲上市的目的。
4、還有一些樓盤開盤即告售罄，隔些日子再以“加推新品”的方式，進(jìn)行分批銷售，等待房價上漲。
5、最常見的變通手法就是以成本高為由高價開盤，嚇退購房者。很多樓盤的開盤價格高于區(qū)域價格20%左右，以取得較長的銷售時段，為進(jìn)一步提價創(chuàng)造機(jī)會。
六、開發(fā)商出售方式
樓盤出售方式往往是這樣，先出售掉中等品質(zhì)的，賣掉了三分之一，就會告訴你賣完了，制造銷售火爆的情景，當(dāng)然不排除請人通宵排隊來造勢。如果銷售情況好，他就會把好樓層，好房型提高價格來出售。最后的尾盤，就會低價處理，因為那些沒陽光，沒風(fēng)景，戶型不正的只有低價才能消化。開發(fā)商給出的優(yōu)惠永遠(yuǎn)只有打折，卻從不告訴你打折前的原價是多少，90萬的8.8折比85萬的9.2折還是要貴一萬的。
選擇自己理想的戶型和樓層，不要盲目的去哄搶，那樣只會抬高房價。也不要盲目去相信所謂的折扣，最后的實價才是真正的房價。
買房畢竟是一件大事，買房的時候，一定要冷靜理性，不要慌亂，讓自己失去了辨知的能力。買房前最好多了解相關(guān)的買房知識和注意事項，有備無患。
七、贈送面積過半
“我們的贈送面積過半，買100平方米贈送50平。”樓市促銷花樣繁多，買房贈送花園、陽臺、飄窗等是很常見的樓盤促銷手段。這類免費(fèi)贈送通常讓人很受用。事實上，所謂的“贈送面積”是不計入產(chǎn)權(quán)面積的，雖然開發(fā)商是絕度不會告訴你這點。更有甚者，購房者還要為“贈送空間”買單，因為贈送面積的項目建筑其實是算進(jìn)了房價。
開發(fā)商“無中生有”，購房者可不能任性，羊毛出在羊身上，天上掉餡餅的事情不是那么容易發(fā)生的。對于贈送面積，如果贈送得合理固然好，但如果贈送的部分影響整體的采光和日常使用，那么就得不償失了。
八、樣板房面積擴(kuò)容
“你看的這個戶型跟樣板房一樣大。”售姐在帶顧客看樣板房的時候，會十分強(qiáng)調(diào)戶型布局合理，面積寬敞。“實際交付面積感覺比樣板房小了不少，就連陽臺空間怎么也變小了”遇到這種情況的購房者不少，有些開發(fā)商在修建樣板房時面積往往會“擴(kuò)容”，90平方米的房子可能做到100平方米以上，讓購房者覺得房間寬敞，戶型設(shè)計合理。樣板房的存在就是為了讓購房者看過之后，就喜歡這個戶型，如果做出來的感覺不好，看過之后誰還會買呢?對于購房者而言，樣板房僅僅只能做參考，切勿當(dāng)真。
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