縱觀全國上半年樓市動態(tài),一線城市量價齊升,與之相應(yīng)的土地市場也極具熱度;二線城市一部分受惠于地域優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生、帶動的凈流入人口,也出現(xiàn)了相應(yīng)幅度的量價增長;二線城市的高新區(qū)、開發(fā)區(qū)以及三四線城市,則因為缺乏產(chǎn)業(yè)支撐以及相應(yīng)的凈流入人口支撐,庫存壓力依然巨大。
基于此,新華網(wǎng)、新華房產(chǎn)推出“百位地產(chǎn)名人看樓市”專題訪問,面向100位中國房地產(chǎn)代表人物,從企業(yè)戰(zhàn)略、區(qū)域特征和樓市預(yù)期三個方面展開提問,號脈中國房地產(chǎn)市場。
本期采訪嘉賓為同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉。
在采訪中，張宏偉先生就今年上半年一線城市、核心二三線城市樓市“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻出的局面以及2016年下半年的樓市走勢情況，發(fā)表了看法：
國內(nèi)外貨幣政策走勢對中國樓市是“利空”
美元進入加息通道后，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，全球資本也會向美國流動，對于中國來講也是如此，資金流向也會至美國。
對于中國房地產(chǎn)市場來講，由于貨幣政策開始收縮，熱點城市樓市需求透支，再加上北上廣深等一線城市、南京、蘇州、合肥、廈門等核心二線城市預(yù)期調(diào)控政策會收緊，一線城市、上述熱點二三線城市樓市下半年進入調(diào)整期也是勢在必然。
總結(jié)來看，美元進入加息通道，國內(nèi)資本繼續(xù)外流，國內(nèi)貨幣政策也開始收縮，國內(nèi)外貨幣政策走勢對中國樓市是“利空”。
“日光盤”頻現(xiàn)的背后是土地供應(yīng)不足
從上述城市商品住宅市場來看，多輪“救市”政策之后，市場需求被激活，市場基本面快速好轉(zhuǎn)。在這樣的市場背景下，“自住需求+改善需求”兩股力量入市，導(dǎo)致上述城市出現(xiàn)“日光盤”的現(xiàn)象。
從樓市火熱的城市來看，除了滬深兩個城市出臺較為嚴(yán)格的調(diào)控措施之外，其他城市地方政府并沒有明確表態(tài)用行政手段制止，或者即使出臺調(diào)控措施，政策面也較為“溫和”。
從上述城市住宅類用地供應(yīng)來看，商品住宅用地供應(yīng)也較為緊張，這預(yù)示著上述城市住宅市場中長期仍然面臨供求關(guān)系偏緊張的局面。按照常理來講，增加土地供應(yīng)才是解決問題之道，但是，從最近兩年上述城市的土地供應(yīng)節(jié)奏尤其是今年的供地計劃來看，也并無太多實際行動增加供應(yīng)的做法。從這個角度來講，這些城市樓市中長期仍然面臨房價上漲的壓力，“地王”仍然會頻出。
“日光盤”與“地王”頻出的局面不會一直持續(xù)
京滬深出臺樓市調(diào)控政策后，商品住宅市場交易量已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑，由于市場過熱、貨幣政策轉(zhuǎn)向、調(diào)控政策預(yù)期落地等因素，三季度或成一線城市、核心二三線城市樓市調(diào)控政策出臺“窗口期”，下半年這些城市或?qū)⒉饺胝{(diào)整期。
從歷輪樓市出現(xiàn)過熱的階段的樓市表現(xiàn)來看，每當(dāng)市場出現(xiàn)過熱的時候，全國性的調(diào)控政策勢必會出臺，以為過熱的樓市降溫。如今，樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”，如果上述城市樓市繼續(xù)火爆，“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻現(xiàn)的狀況持續(xù)，政策不得不繼續(xù)從嚴(yán)。其次，從上述核心二線城市來看，央行等相關(guān)部門已經(jīng)開始對上述熱點城市進行調(diào)研，儲備政策已經(jīng)準(zhǔn)備充分。
換一句話來講，2015年“330新政”以來，大中城市（一線城市、上述熱點二三線城市）房地產(chǎn)市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，以為樓市“日光盤”會繼續(xù)頻現(xiàn)，那其實就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現(xiàn)變化之時陷入被動局面。
從市場發(fā)展趨勢來看，待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之時，再加上調(diào)控政策收緊、貨幣政策轉(zhuǎn)向等因素，上述一線城市、核心二三線城市下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。屆時，如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。
【張宏偉個人簡介】：
張宏偉先生擁有10年左右豐富的前期調(diào)研、前期策劃及市場定位與研究經(jīng)驗，對于政策、市場、行業(yè)研究及項目前期調(diào)研及分析有獨到的思路、分析方法、判斷依據(jù)和見解，曾服務(wù)于華燕置業(yè)營銷代理事業(yè)部、卓達(dá)集團廣告部。
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