“24小時(shí)不打烊”、“首付降低至10%”……商住限購的傳聞之所以備受關(guān)注，除了與購房者息息相關(guān)，影響最大的還有開發(fā)商。分析人士預(yù)測(cè)，目前北京商住潛在供應(yīng)大約有10年，如果真的限購，商住物業(yè)或?qū)⒚媾R大幅度降溫，成交價(jià)格起碼下滑30%以上。

綠地萬科涉及商住項(xiàng)目最多

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)，自6月6日門頭溝暫停商住網(wǎng)簽起，9天時(shí)間北京商業(yè)類產(chǎn)品共簽約87.55萬平方米，簽約金額高達(dá)227億元，相當(dāng)于正常月份的全月成交量。而剔除個(gè)別特殊交易項(xiàng)目后，按照50%的首付比例來計(jì)算，9天時(shí)間開發(fā)商回籠資金約52億元。

簽約量的迅速暴增，全都是真實(shí)交易嗎？有業(yè)內(nèi)人士向北京晨報(bào)記者透露，限購的傳聞在一定程度上會(huì)刺激購房者加緊進(jìn)入，但如此大批量的簽約，也存在一種可能性，“就是開發(fā)商簽下自己賣的房。”

根據(jù)通州上個(gè)月出臺(tái)的商住項(xiàng)目限購政策，商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售對(duì)象限定為企事業(yè)單位和社會(huì)組織，不再對(duì)居民銷售，但政策出臺(tái)前由居民家庭或個(gè)人購買的通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目，再次出售時(shí)可按此前的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。“如果一旦限購只能由企事業(yè)單位和社會(huì)組織購買，那么項(xiàng)目出售的難度可想而知。倘若開發(fā)商現(xiàn)在自行簽約給個(gè)人，限購后仍然可以賣給具有購房資格的個(gè)人，銷售難度會(huì)大大減小。雖然增加了交易契稅的成本，但可以避免未來可能出現(xiàn)的政策風(fēng)險(xiǎn)。”該業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步表示。商住項(xiàng)目的銷售人員也對(duì)記者稱，“有開發(fā)商花了1億多簽下了自己的房源，就是為了把新房變?yōu)槎址俊?rdquo;

那么，在北京擁有商住項(xiàng)目的主要有哪些開發(fā)商？據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》稱，2012年至2015年，北京市至少有56家開發(fā)商擁有商住類產(chǎn)品，存量總計(jì)約為818.9萬平方米。按照商住產(chǎn)品存量排行，北京前十大開發(fā)商分別是：綠地、萬科、天恒置業(yè)、北京城建、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、美融加、建工集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、天洋控股。由于存在合作開發(fā)、交叉持股等情況，該數(shù)據(jù)未必很準(zhǔn)確。

多項(xiàng)目打出首付優(yōu)惠

在6月14日住建委對(duì)停止網(wǎng)簽的傳言進(jìn)行辟謠之后，北京晨報(bào)記者走訪了順義、門頭溝、大興、亦莊等區(qū)域的商住項(xiàng)目，雖然與14日當(dāng)天的火爆場(chǎng)面不能相比，但多數(shù)商住項(xiàng)目的銷售人員認(rèn)為，“未來肯定要限購，只是時(shí)間的問題。”

“我們馬上要開盤180套房源，現(xiàn)在已經(jīng)排了200多個(gè)號(hào)，想買就趕緊排號(hào)，不然得等下次開盤了。”順義首開中晟廣場(chǎng)的銷售人員稱，自從全面限購的消息出來之后，來看房的迅速增多，“現(xiàn)在不用大張旗鼓宣傳，人多的時(shí)候已經(jīng)忙不過來。尤其是14號(hào)那天，交錢都要排隊(duì)。”

“每平方米均價(jià)3萬，精裝修，買一層送一層。”亦莊亦動(dòng)空間的銷售人員稱，前幾天開盤的房子已經(jīng)賣完，馬上又會(huì)出來數(shù)十套房源，“早點(diǎn)排卡還有機(jī)會(huì)選位置好的房子，現(xiàn)在房子不愁賣，限購是遲早的事兒。”

雖然銷售人員對(duì)目前房源的銷售情況持樂觀態(tài)度，不過北京晨報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，大部分項(xiàng)目卻給出了降低首付的優(yōu)惠。按照相關(guān)規(guī)定，購買商住公寓需交50%的首付，按揭年限最長(zhǎng)為10年。但是在目前銷售的項(xiàng)目中，多數(shù)表示只需要10%至20%的首付，余下部分在限定期補(bǔ)足即可。如位于大興義和莊地鐵附近的首開萬科中心的銷售人員表示，買房人只要付5萬元就可現(xiàn)場(chǎng)簽約，簽約之后一個(gè)月內(nèi)補(bǔ)足房款的10%，到今年年底補(bǔ)足總房款的50%即可，“這是為了幫助購房人趕在限購出臺(tái)前簽約而最新出臺(tái)的優(yōu)惠政策，在此之前幾天，簽約當(dāng)天需支付的金額還是20萬元。”

“一般只有在銷售淡季開發(fā)商才會(huì)給出這樣的優(yōu)惠，現(xiàn)在成交火爆能有這個(gè)力度，說明開發(fā)商心里也慌，想盡快走量。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。

商住房嚴(yán)格意義上不合規(guī)

所謂商住房，是將商業(yè)、公建用地建設(shè)為居住屬性的一種產(chǎn)品，嚴(yán)格來說在使用用途上并不合規(guī)。2011年，北京市住建委還發(fā)布過《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng) 完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，其中明確指出，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)。

既然明令禁止，為何還有這么多開發(fā)商銷售商住公寓？一位業(yè)內(nèi)人士透露，在建設(shè)銷售過程中，開發(fā)商為了快速回籠現(xiàn)金流，將商業(yè)性質(zhì)的產(chǎn)品以打擦邊球的方式，改成住宅類產(chǎn)品銷售。“近年來高價(jià)地頻出，對(duì)于開發(fā)商而言，土地成本太高，住宅出現(xiàn)豪宅化趨勢(shì)。但豪宅去化周期較長(zhǎng)，因此整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流需要靠商業(yè)公建部分，開發(fā)商一般會(huì)選擇縮小面積、控制總價(jià)打造商改住產(chǎn)品來實(shí)現(xiàn)快速去化，幫助自己的現(xiàn)金流回正。如果商住產(chǎn)品全面限購，開發(fā)商可能會(huì)面臨資金的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。”

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅介紹，今年北京商品住宅的供需比是1比1.7，而2015年是1比1.1。她認(rèn)為，北京住宅用地供量減少、地價(jià)高企已成事實(shí)，北京商品住宅市場(chǎng)的豪宅化也擺在了面前。無可否認(rèn)，商住作為一種過渡性住宅產(chǎn)品，填補(bǔ)了中低價(jià)位剛需住宅產(chǎn)品的缺口。

“如果北京市對(duì)商住進(jìn)行全面限制，開發(fā)商的算盤就要落空。不過如果真要限制，并不缺少法律依據(jù)，因?yàn)橥恋貥?biāo)書都有明確表示，商業(yè)性質(zhì)不能建設(shè)成公寓類產(chǎn)品。”一位分析師說。

“如果限購，成交價(jià)起碼下滑30%”

住建委對(duì)商住類項(xiàng)目限購與否只字未提，“限購”的達(dá)摩克利斯劍始終懸在頭頂。如果真如樓盤銷售所言，“限購只是時(shí)間問題”，那么限購會(huì)使市場(chǎng)出現(xiàn)什么樣的變化？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，按照2011年來北京住宅土地與公寓類土地供應(yīng)比例看，住宅土地供應(yīng)了1800萬平方米，但成交了4275萬平方米，透支了過去的土地庫存，供需比高達(dá)1比2.4。而公寓類則供大于求，合計(jì)最近5年，公寓類土地過剩1450萬平方米，“按照成交情況，公寓的單套面積為68平方米，也就是說公寓類潛在供應(yīng)為21萬套左右，潛在供應(yīng)大約可以賣10年（按照2015年前平均每年2萬套左右的成交計(jì)算），如果商住公寓限購，成交量將下跌80%至90%，成交價(jià)格起碼下滑30%以上。”

如此看來，如果限購，最緊張的應(yīng)該就是庫存量較大的開發(fā)商，為了規(guī)避未來的政策風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商不惜砸入上億元“自售”的行為也就不難理解。不過，這部分開發(fā)商同時(shí)又面臨著一個(gè)新的問題，倘若不限購，“自售”過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)需要多久才能在后續(xù)的房?jī)r(jià)中找回？按照日前的成交情況，需求已經(jīng)被透支，沒有外界環(huán)境的刺激，七八月份商住市場(chǎng)降溫將有很大的可能。

■新聞鏈接

商住與住宅的區(qū)別

產(chǎn)權(quán)

住宅項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)為70年，

商住產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年

2 落戶

商住產(chǎn)品一般無法遷入戶口，即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)。

3 生活成本

商住產(chǎn)品水、電和物業(yè)費(fèi)用都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目，各種稅費(fèi)等也要高于普通住宅。

4 貸款

商住產(chǎn)品首付需要50%，貸款期限一般不超過10年，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請(qǐng)公積金貸款。

5 配套

非住宅項(xiàng)目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施，如學(xué)校、商業(yè)、居委會(huì)等。

6 安全

商住產(chǎn)品既可以居住，又可以注冊(cè)公司辦公，“住”和“商”混雜在一起，可能會(huì)給雙方帶來不便。