導(dǎo)讀

預(yù)計(jì)上海迪士尼公園將重點(diǎn)覆蓋距上海三小時(shí)車程內(nèi)的3.3 億人口，而其1期成熟后有望帶來3000萬穩(wěn)定客流，其中市外增量游客占80%。

6月16日，上海迪士尼樂園正式開園。盡管迪士尼項(xiàng)目從落戶到試營(yíng)業(yè)遭到業(yè)內(nèi)不同聲音的質(zhì)疑，但對(duì)業(yè)內(nèi)的引導(dǎo)和推動(dòng)作用顯而易見。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，從迪士尼周邊配套商業(yè)地產(chǎn)或旅游項(xiàng)目的進(jìn)度來看，確實(shí)已經(jīng)有不少項(xiàng)目開始搭迪士尼的“順風(fēng)車”，開展了一些有特色的旅游服務(wù)，但這只是剛剛開始，還不能說有系統(tǒng)性改變。

根據(jù)官方預(yù)計(jì)，迪士尼開園后每天接待游客量約在6萬-10萬人，但在迪士尼周邊10公里范圍內(nèi)，目前僅有2家五星級(jí)酒店，6家四星級(jí)酒店，各檔次酒店合計(jì)不到100家，客房數(shù)量不足1萬間，存在巨大市場(chǎng)缺口。

作為上海經(jīng)濟(jì)的又一大發(fā)動(dòng)機(jī)，迪士尼及其周邊游樂產(chǎn)業(yè)鏈一直備受外界關(guān)注，但因?yàn)檎也坏角腥肟?，商業(yè)資本想在迪士尼板塊分一杯羹顯得尤為困難。目前迪士尼板塊的資本進(jìn)入，基本上都是房地產(chǎn)投資，房產(chǎn)買賣，在當(dāng)前市場(chǎng)的高位上，接盤的風(fēng)險(xiǎn)也不小。

商業(yè)地產(chǎn)題材股受益

上海迪士尼官方預(yù)計(jì)，開業(yè)后游客規(guī)模應(yīng)能達(dá)到1000萬人次，開業(yè)初期將為上海帶來 300萬～500萬人次的新增游客，約占上海全年接待游客規(guī)模的 2%～4%。

據(jù)東京和香港迪士尼成熟期客流承載密度測(cè)算，上海迪士尼項(xiàng)目1期成熟后有望帶來3000萬穩(wěn)定客流，其中市外增量游客占80%，按照票價(jià)320-400元、8-10倍經(jīng)濟(jì)撬動(dòng)杠桿保守計(jì)算， 迪士尼將帶來千億級(jí)別消費(fèi)增量。來自券商報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)上海迪士尼公園將重點(diǎn)覆蓋距上海三小時(shí)車程內(nèi)的3.3 億人口。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前資本大部分通過兩條主線挖掘迪士尼主題機(jī)會(huì)。首先，由股權(quán)關(guān)聯(lián)預(yù)期帶來估值的增加，如百聯(lián)股份，其控股股東百聯(lián)集團(tuán)參股申迪集團(tuán)10%股份，旗下奇妙品牌管理公司也獲得品牌授權(quán)，未來不排除在上市公司層面深入合作；其次，直接受迪士尼經(jīng)濟(jì)輻射效應(yīng)影響的公司，受益于增加客源拉動(dòng)消費(fèi)帶來業(yè)績(jī)提升，如豫園商城、老鳳祥、益民股份、新世界。

百聯(lián)商業(yè)門店遍布上海各大核心商圈，目前擁有15家購(gòu)物中心、29家百貨門店及5家大型奧特萊斯，建筑面積超過300萬平米。該集團(tuán)旗下距迪士尼樂園10公里左右的川沙購(gòu)物中心項(xiàng)目預(yù)期今年建成開業(yè)，以迪士尼游客作為主要目標(biāo)客戶群。

此外，百聯(lián)集團(tuán)高管曾表示，未來不排除在上市公司層面上與迪士尼深入合作。百聯(lián)集團(tuán)旗下的奇妙品牌管理公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售迪士尼和漫威品牌紀(jì)念品，并于 2015 年起在全國(guó)范圍內(nèi)開設(shè)零售分店。

作為上海本土優(yōu)秀品牌，豫園商城或?qū)⒉季值鲜磕釄@區(qū)內(nèi)餐飲旅游產(chǎn)業(yè)，積極探索與迪士尼其他形式合作，如互相引流、專設(shè)迪士尼紀(jì)念品銷售點(diǎn)等；老鳳祥、益民集團(tuán)、新世界未來也有望在迪士尼園區(qū)設(shè)店充分受益迪士尼效應(yīng)。

這些資本暗涌的背后，與上海迪士尼樂園中方投資方申迪集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu)主要以國(guó)企為主有關(guān)：陸家嘴集團(tuán)占45%股份、錦江國(guó)際占25%、文廣集團(tuán)占20%、百聯(lián)股份10%。

風(fēng)險(xiǎn)提示：規(guī)避同質(zhì)化定位

上海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)很激烈，主題商業(yè)地產(chǎn)娛樂化、主題化或者說新業(yè)態(tài)品牌整合工作顯得尤其重要。如果開發(fā)商能夠恰當(dāng)?shù)乩斫獠⑶页浞值厝诤线@些元素，那么這個(gè)主題商業(yè)項(xiàng)目就可獲得更多的競(jìng)爭(zhēng)力。

隨著上海迪士尼的運(yùn)營(yíng)，迪士尼板塊及周邊勢(shì)必成為休閑娛樂為主題的商業(yè)地產(chǎn)區(qū)；另外，《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃（2013-2020）》（下簡(jiǎn)稱規(guī)劃）方案顯示，上海將在全市構(gòu)建三級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系：市級(jí)商業(yè)中心、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心和社區(qū)級(jí)商業(yè)中心，其中市級(jí)商業(yè)中心有14個(gè)，包括南京東、西路商業(yè)中心、小陸家嘴-張楊路商業(yè)中心及遠(yuǎn)期的大寧、真如商業(yè)中心等。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“規(guī)劃”成為上海主題商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新機(jī)遇。

但張宏偉也指出，開發(fā)商若要謀求其項(xiàng)目在區(qū)域商業(yè)中心競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必要讓他的項(xiàng)目有更多體現(xiàn)文化、娛樂、歷史或者建筑的主題特征，通過這些主題特征形成差異化，從而形成主題商業(yè)地產(chǎn)，這將是未來市場(chǎng)制勝的重要法寶之一。

6月初，新綠都地產(chǎn)位于迪士尼樂園板塊的項(xiàng)目“綠都·繡云里”首度亮相。綠都地產(chǎn)集團(tuán)高級(jí)商業(yè)顧問劉曉蘭指出，迪士尼版板作為上海國(guó)際旅游度假區(qū)，豐富長(zhǎng)遠(yuǎn)的整體規(guī)劃帶來的客流決定了繡云里的商業(yè)邏輯。繡云里的里弄商業(yè)，作為中國(guó)首個(gè)石庫(kù)門生活體驗(yàn)街區(qū)，以客棧、酒店為主力業(yè)態(tài)，形成多元化商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，互為價(jià)值利好，撬動(dòng)迪士尼旅游經(jīng)濟(jì)。

她說：“除了迪士尼游玩，來上海的游客更多想體驗(yàn)老上海風(fēng)情，我的客棧就是‘迪士尼邊上可以住人的新天地’，你不用跑到市區(qū)，在迪士尼邊上就可以體驗(yàn)到。”

張宏偉認(rèn)為，從房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)商分工來講，盡管每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商有各自的主題定位和特色，如當(dāng)下市場(chǎng)有專做公園地產(chǎn)的華僑城、有專做城市綜合體的萬達(dá)。但是，迪士尼的到來將使商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)市場(chǎng)越來越細(xì)化，這是迪士尼對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較為積極的一面。一定意義上講，迪士尼時(shí)代的到來，主題商業(yè)地產(chǎn)將成為上海乃至中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要的方向。