地王頻出 房地產(chǎn)商談如何才是拿地的正確姿勢(shì)

2016年06月23日 10:13
來(lái)源:人民網(wǎng)-房產(chǎn)頻道
地王頻出 房地產(chǎn)商談如何才是拿地的正確姿勢(shì) 地王豪庭
在高價(jià)地頻出不斷擾動(dòng)著人們的神經(jīng)之際,房地產(chǎn)商顯然要鎮(zhèn)定得多。盡管重點(diǎn)城市土地資源愈發(fā)稀缺推動(dòng)房地產(chǎn)商之間的奪地大戰(zhàn)硝煙彌漫,但房地產(chǎn)商們稱,他們不斷通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)、引進(jìn)金融資本等方式,實(shí)際能夠很好的應(yīng)對(duì)地價(jià)不斷上漲的局面。
中南建設(shè)(000961,SZ)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊的高級(jí)副總裁畢興礦稱,雖然現(xiàn)在經(jīng)常出現(xiàn)十?dāng)?shù)家甚至數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)奪一塊土地的情況,但如今是一個(gè)合作的時(shí)代,大家可以通過(guò)合作盡可能地去控制地價(jià)。他還表示,房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)輕資產(chǎn)操盤(pán)的方式,將高價(jià)地引入更多的金融資本,能夠在投入資金不大的情況下將規(guī)模不斷擴(kuò)大。
在昨日由經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)舉辦的藍(lán)籌地產(chǎn)年會(huì)間隙,畢興礦對(duì)人民網(wǎng)記者表示,公司下半年的發(fā)展戰(zhàn)略將繼續(xù)牢牢抓住投資這個(gè)牛鼻子。他說(shuō),地買對(duì)了,整個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)就成功了80%。
畢興礦在接受人民網(wǎng)記者采訪時(shí)表示,公司下半年將繼續(xù)圍繞重點(diǎn)城市展開(kāi),在不斷做大一線城市規(guī)模的情況下,公司也會(huì)擴(kuò)大在熱點(diǎn)的一、二線城市周邊布局的機(jī)會(huì)。他還說(shuō),公司并不會(huì)完全放棄三、四線城市的投資機(jī)會(huì)。
作為以建筑施工業(yè)務(wù)起家的工程總承包企業(yè),在進(jìn)入中小城市進(jìn)行了十?dāng)?shù)年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之后,中南建設(shè)的業(yè)務(wù)重心如今正在向一二線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移。
據(jù)該公司2015年的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,中南建設(shè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在主營(yíng)業(yè)務(wù)中的占比大幅提升并一舉超過(guò)了建筑施工業(yè)務(wù),成為公司最主要的營(yíng)業(yè)收入來(lái)源。
根據(jù)中南建設(shè)財(cái)報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示,該公司的房屋銷售收入在主營(yíng)業(yè)務(wù)中的占比從2014年的48.55%上升至去年末的61.13%,而建筑施工收入的比重則從2014年的50.14%下降至去年末的36.87%。
公司披露的數(shù)據(jù)顯示,中南建設(shè)的住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)主要集中在江蘇、山東和海南三省,其中江蘇的銷售額占比達(dá)到了四分之三。
自2013年以后,該公司加快了在二線核心城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)布局,收縮江蘇省外的非核心區(qū)域的業(yè)務(wù)。公告數(shù)據(jù)顯示,中南建設(shè)去年通過(guò)多種形式在南京、蘇州、上海、北京幾個(gè)重點(diǎn)城市新增了15個(gè)項(xiàng)目,將二線以上城市的土地儲(chǔ)備占比增加至3成。
人民網(wǎng)記者統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,今年來(lái)中南建設(shè)在南京、上海、蘇州及其轄下區(qū)縣拿下的8宗土地總價(jià)已經(jīng)超過(guò)了115億元,總地價(jià)接近該公司去年住宅銷售金額的一半。
畢興礦表示,圍繞一線城市和熱點(diǎn)的二線城市周邊的衛(wèi)星城進(jìn)行重點(diǎn)拓展一直是公司的重要戰(zhàn)略。他說(shuō),在這些都市圈里,實(shí)際上有不少的投資機(jī)會(huì),這是公司提升投資質(zhì)量的重要規(guī)劃。
畢興礦指出,這需要公司對(duì)土地有非常清晰的定位。他說(shuō),在一線城市和二線重點(diǎn)城市,一定要深耕,在戰(zhàn)略清晰的前提下,公司可以聯(lián)合其他的房地產(chǎn)商進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。
據(jù)畢興礦介紹,中南建設(shè)在南京、蘇州和上海等地拿下的項(xiàng)目,實(shí)際上很多都引入了其他的合作方,諸如萬(wàn)科(000002.SZ)、新城控股(601155.SH)等。
比如,中南建設(shè)在今年5月上旬拿下的南京一塊總價(jià)達(dá)48億元的地塊中,該公司實(shí)際上的權(quán)益占比只有3成左右。畢興礦說(shuō),公司引入了其他的資本并將操盤(pán)該項(xiàng)目。
畢興礦認(rèn)為,通過(guò)輕資產(chǎn)操盤(pán)的方式,即使地價(jià)炒到50億甚至80億,公司實(shí)際的支出仍然可控。
此外,他還表示,通過(guò)集中優(yōu)勢(shì)資源深耕某個(gè)區(qū)域,做到多盤(pán)聯(lián)動(dòng),這樣公司將能夠有效地管控成本,提升規(guī)模效應(yīng)。
“不是說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)激烈你就不做,你回避不了,”畢興礦表示,“最重要的一點(diǎn)是大家對(duì)市場(chǎng)的判斷……,即使溢價(jià)率100%甚至更高,但有錢賺、有利潤(rùn)空間,我為什么不做呢?”
在畢興礦看來(lái),在地王頻出的時(shí)代,企業(yè)如何借地王的勢(shì)也異常重要。他說(shuō),地王入市通常會(huì)抬高整個(gè)市場(chǎng),因?yàn)榈赝醯某杀靖?,其他企業(yè)需要做的就是等。
“你拿到好地,拿對(duì)城市,不見(jiàn)得你能把最后的20%做到極致,”畢興礦說(shuō),“細(xì)節(jié)就在于你是否踩準(zhǔn)了市場(chǎng)的節(jié)奏。”他說(shuō),這就好比當(dāng)?shù)貎r(jià)拍到2.5萬(wàn)元/平方米的時(shí)候,周圍的房?jī)r(jià)可能就2.8萬(wàn)元/平方米左右,如果這個(gè)時(shí)候把新拿的項(xiàng)目拿出來(lái)賣,那毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)虧本,但如果等幾個(gè)月,那結(jié)果可能就完全不一樣了。
“這就是整個(gè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把握,像彈鋼琴一樣,輕重緩急,一定要有一個(gè)對(duì)市場(chǎng)敏感度的把握,”畢興礦說(shuō),“包括這個(gè)階段你對(duì)價(jià)格的預(yù)判,不能說(shuō)100%正確,至少大的趨勢(shì)正確,或者說(shuō)不允許有太大的偏差。”
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