5月二線城市房價(jià)領(lǐng)漲全國并非偶發(fā)孤立事件。年初一線城市樓市高溫遭遇政策調(diào)控升級,驗(yàn)證了“資產(chǎn)荒”下加配熱點(diǎn)城市住宅不動產(chǎn)的邏輯,進(jìn)一步激發(fā)市場對相似基本面二線城市住宅的熱烈追捧。但二線城市基本面整體弱于一線城市,房價(jià)運(yùn)行將更多地受到本地家庭收入狀況的制約,并不支持房價(jià)短期內(nèi)大幅上揚(yáng)。因此,當(dāng)前二線城市特別是“四小龍”房價(jià)的大漲,恐將引發(fā)未來市場供求錯位風(fēng)險(xiǎn)。
二線城市樓市啟動與一線城市同步。2016年2月末,南京、合肥的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別為2.6%、2.3%,雖然低于深圳3.5%的環(huán)比漲幅,但與同期北京、上海漲幅基本持平。4月,一線城市樓市高溫遭遇政策調(diào)控升級后,二線城市房地產(chǎn)市場,因其獨(dú)特的地區(qū)經(jīng)濟(jì)金融中心位置、人口流入壓力、相對完善的基礎(chǔ)設(shè)施和良好的教育醫(yī)療環(huán)境等,進(jìn)一步凸顯住宅不動產(chǎn)配置的優(yōu)勢,呈現(xiàn)出高溫不退現(xiàn)象。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國70個(gè)大中城市銷售價(jià)格變動數(shù)據(jù),5月,廈門新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲5.5%,合肥、南京、天津、杭州、武漢、福州、無錫、南昌等城市環(huán)比漲幅均超過1%。廈門、南京和合肥等城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅均超過20%,趕超北京、廣州。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),熱點(diǎn)二線城市土地市場持續(xù)高溫,出現(xiàn)了29個(gè)總價(jià)地王和69個(gè)樓面價(jià)地王。
但二線城市房地產(chǎn)基本面明顯弱于一線城市,不支持房價(jià)短期內(nèi)大幅上漲。從城市定位看,一線城市定位于國際大都市,住宅不動產(chǎn)納入全球資產(chǎn)配置網(wǎng),而二線城市定位于區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融中心,住宅供求大體僅限于區(qū)域相對狹小輻射范圍。從人口流入分析,二線城市人口規(guī)模接近千萬人,基本接近區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融中心所能承受的極限,而一線城市人口需要動用行政手段控制人口無序增長。從房價(jià)支撐力看,一線城市房價(jià)比肩國際大都市,呈現(xiàn)出“泛豪宅化”,與本地居民平均收入整體相關(guān)性較小。而二線城市住宅需求主要穩(wěn)定在本地居民,勢必更多地受到地方居民家庭收入狀況制約。從住宅流動性看,一線城市住宅流動性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二線城市,今年前四個(gè)月,北京、上海、深圳等一線城市二手房成交面積約為新房的兩倍以上。雖然二線城市存量房交易量也超過新房,但流動性明顯弱于一線城市。
從城市居民收入狀況分析,2015年,我國一二線熱點(diǎn)城市居民年個(gè)人可支配收入均在5萬元左右,部分二線城市房價(jià)和庫存水平均處于相對低位,年初以來住宅投資投機(jī)性需求回潮,打破了此前住宅供求弱平衡狀態(tài),導(dǎo)致房價(jià)快速上漲,但還沒有全面脫離合理區(qū)間。但近期房地產(chǎn)企業(yè)在二線城市非理性競地,導(dǎo)致地價(jià)溢價(jià)率成倍上升,部分地王項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于在售樓盤價(jià)格,恐怕會過度背離城市居民家庭收入增長前景,導(dǎo)致未來住宅供求關(guān)系明顯錯位。
房價(jià)泡沫“起于青萍之末”,勢必“止于草莽之間”。雖然資金面寬松和資金成本低位是房價(jià)上漲的邏輯起點(diǎn),但房價(jià)過快上漲和房價(jià)總額過度膨脹,勢必脫離居民家庭財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)的引力,導(dǎo)致房價(jià)高位運(yùn)行存在脆弱性。應(yīng)該看到,房地產(chǎn)市場運(yùn)行關(guān)系到實(shí)體經(jīng)濟(jì)消費(fèi)與投資,二線城市房價(jià)短期內(nèi)過快上漲,恐不利于地方經(jīng)濟(jì)健康增長和區(qū)域金融穩(wěn)定。
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