日前，萬科（000002.SZ）與綠地控股（600606.SH）相繼啟動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新。

7月5日，綠地控股在上海聯(lián)手中國電信天翼創(chuàng)投、杭州東部軟件園、雷格斯、飛馬旅等啟動(dòng)“綠地創(chuàng)客中心”平臺(tái)；6月30日，上海萬科產(chǎn)業(yè)·星商匯聯(lián)合戰(zhàn)略合作伙伴聯(lián)通、華為發(fā)布智慧沃商暨辦公云平臺(tái)。

在這背后，則是金融助力的身影。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于金融屬性的依賴度越來越高。近期還不乏中小房企加入這一行列。6月30日，新城控股（01030.SZ）宣布 擬出資5000萬元與平安銀行共同投資設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金，總規(guī)模人民幣100億元（意向性額度）。新城控股稱此為拓展房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營資金來源。

事實(shí)上，綠地、萬科、金地、中海、復(fù)星、嘉凱城等公司早已在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金上有所涉獵。比如2015年5月，綠地聯(lián)合中國建設(shè)銀行總行、上海建工發(fā)起首只千億軌交PPP產(chǎn)業(yè)基金。

綠地控股董事長、總裁張玉良表示，綠地在區(qū)域中心城市商辦物業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)合作資源及運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)等方面，均借助“創(chuàng)客經(jīng)濟(jì)”風(fēng)口，將整合形成產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值聯(lián)動(dòng)， 進(jìn)一步帶動(dòng)商辦項(xiàng)目運(yùn)營與物業(yè)增值。“平臺(tái)將為政府帶來人口、產(chǎn)業(yè)、資本導(dǎo)入，為創(chuàng)業(yè)者帶來導(dǎo)師扶持，為投資者帶來價(jià)值載體。平臺(tái)上各方之間將形成聯(lián)動(dòng)和 協(xié)同，實(shí)現(xiàn)價(jià)值1+1＞2。”

戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)部董事、華東區(qū)主管顧悅?cè)缰赋?，房企發(fā)行產(chǎn)業(yè)基金，不失為形成核心競爭力的要素之一。今后產(chǎn)業(yè)基金將成為房地產(chǎn)主流的新融資模式，目前市場存量保守估計(jì)已有2000億規(guī)模。

回歸金融是出路

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商正在謀求轉(zhuǎn)型。

一名業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展存在重收益輕服務(wù)、重?cái)?shù)量輕質(zhì)量、“空心化”和“同質(zhì)化”嚴(yán)重等問題。國家號(hào)召應(yīng)以“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”為契 機(jī)，轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，完善創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)園區(qū)轉(zhuǎn)型。當(dāng)前，中央政府致力于打造中國經(jīng)濟(jì)升級(jí)版，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承載主體，將在其中扮演先 鋒角色。這要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)擔(dān)負(fù)起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的主力作用。

因此，有地產(chǎn)基金支持的開發(fā)商在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方面優(yōu)勢(shì)凸顯。比如綠地房地產(chǎn)基金，作為綠地金融目前較為成熟的運(yùn)作模式，此類基金以綠地控股自有資金或非公 開方式向特定投資者募集資金，通過債權(quán)投資、股權(quán)投資或股權(quán)加債權(quán)的方式，投資于高價(jià)值、高回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)可控的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

資料顯示，截至目前，綠地金融累計(jì)完成的地產(chǎn)類投資規(guī)模逾200億元，包括開發(fā)貸款、并購貸款、購地貸款、債務(wù)重組等類型，并實(shí)現(xiàn)了高于行業(yè)平均標(biāo)準(zhǔn)的投資回報(bào)率。目前綠地金融年均接觸項(xiàng)目數(shù)量超過300個(gè)，并與多地優(yōu)質(zhì)開發(fā)商達(dá)成了長期戰(zhàn)略合作意愿。

顧悅?cè)邕M(jìn)而分析道，平安與新城控股合作，主要出于該公司專注做住宅和商業(yè)項(xiàng)目，將會(huì)是一個(gè)穩(wěn)定的融資渠道。今后隨著實(shí)際需求，提高融資額度也是非常平常的 事情。該領(lǐng)域體現(xiàn)了房地產(chǎn)集團(tuán)的金融能力，此前已有大型開發(fā)商布局，新城地產(chǎn)最近一系列動(dòng)作，與其融資思路大變革與升級(jí)不無關(guān)系。有了這個(gè)渠道，房企可以 不斷進(jìn)行配置，不再依賴于銀行貸款，受政策變化風(fēng)險(xiǎn)加大，也將會(huì)是資本市場衡量企業(yè)核心競爭力的指標(biāo)之一。

原招商地產(chǎn)副總裁王晞指出，現(xiàn)在的住宅銷售、資金滾動(dòng)開發(fā)模式，只是最初級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)回歸金融主題是必由之路。通過互聯(lián)網(wǎng)金融將產(chǎn)城融合、不動(dòng) 產(chǎn)結(jié)合流動(dòng)性資本才是房地產(chǎn)的真正出路，否則商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等以運(yùn)營為主的開發(fā)模式，運(yùn)行起來風(fēng)險(xiǎn)疊加嚴(yán)重。

金融模式創(chuàng)新還體現(xiàn)在“互聯(lián)網(wǎng)+”等元素的融入上。近日上海萬科產(chǎn)業(yè)·星商匯聯(lián)合聯(lián)通、華為，打造云辦公智慧園區(qū)，將落地的產(chǎn)業(yè)成長服務(wù)體系全面數(shù)字化。萬科還為此推出“麻繩辦公”APP作為企業(yè)辦公云平臺(tái)的輸出終端。很顯然，這是一條輕資產(chǎn)之路。

差異化競爭

差異化運(yùn)營已形成業(yè)內(nèi)共識(shí)。比如，區(qū)別于萬科的云辦公，前述綠地合作打造的“綠地創(chuàng)客中心”，合作類型涵蓋創(chuàng)業(yè)企業(yè)孵化、服務(wù)和投資。

根據(jù)簽署的戰(zhàn)略合作協(xié)議，綠地控股將依托旗下上海徐匯綠地繽紛城項(xiàng)目和虹口同心路項(xiàng)目為試點(diǎn)與三家企業(yè)開展合作，模式成熟后將加速復(fù)制到綠地全國范圍項(xiàng)目中。

實(shí)際上，萬科、綠地模式上最大的區(qū)別在于，萬科通過星商匯做平臺(tái)化運(yùn)作；綠地借助創(chuàng)新孵化平臺(tái)，打造面向跨境電商行業(yè)的綜合孵化創(chuàng)投創(chuàng)新服務(wù)。

但共同之處在于，二者都想做產(chǎn)業(yè)生態(tài)。目前，星商匯已匯聚100多家生態(tài)服務(wù)商，布局上海6大商務(wù)區(qū)、14個(gè)商辦及產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，提供16大類超300種企業(yè) 服務(wù)，符合要求的企業(yè)會(huì)員超800家，服務(wù)企業(yè)300多家。隨著星商匯品牌在杭州、武漢、西安的陸續(xù)輸出，星商匯未來將布局華東6省1市，覆蓋面積500 萬平方米，服務(wù)8000余家園區(qū)企業(yè)，并鏈接舊金山、紐約、倫敦、芝加哥、新加坡等國際城市。

相比之下，綠地的轉(zhuǎn)型需求更明顯。綠地此前提出加快旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，通過“平臺(tái)+模式”做強(qiáng)商辦運(yùn)營，通過“產(chǎn)品+服務(wù)”提升盈利水平，依靠內(nèi)生型的價(jià)值增值來實(shí)現(xiàn)增長和盈利。截至去年底，綠地旗下可供出租物業(yè)面積161萬平方米，出租率85.45%。