全國人大財經(jīng)委副主任郝如玉最近表示，十八屆三中全會提出了加快房地產(chǎn)稅的立法步伐，但是，房地產(chǎn)稅方案仍然在起草。在此之前，財政部財政科學研究所原所長賈康曾表示，全國人大常委會立法規(guī)劃已經(jīng)將房地產(chǎn)稅法列入了第一類的立法項目。北京大學法學院的財稅法專家劉劍文也表示“本屆人大任期是到2017年年底，因此，預(yù)計房地產(chǎn)稅法最快將在2017年年底前通過，慢的話可能會在2017年年底提交審議，在下一屆人大任期內(nèi)通過。”

以上等人的說法似乎意味著，房地產(chǎn)稅最快將在2017年征收。記得在2014年，財科所的原所長賈康曾表示，具體時間表來看，2015年房產(chǎn)稅應(yīng)該進入立法程序，如果2016年能夠完成立法，2017年房產(chǎn)稅將正式依法全面實施。但是我的基本判斷就是，房地產(chǎn)2016年完成立法、2017年正式全面實施的可能性幾乎為零。何也？緣于房產(chǎn)稅的復雜和在房產(chǎn)稅基本問題上共識的欠缺。

今天，當一些專家又預(yù)計2017年會立法通過征收的時候，我的判斷依然是：概率等于零！列入一類立法規(guī)劃，最后在人大任期內(nèi)沒有完成的立法比比皆是，列入不見得一定會完成。

事實上，如果從最初物業(yè)稅的討論和設(shè)計開始，關(guān)于房產(chǎn)稅的討論已經(jīng)10多年了。2003年的十六屆三中全會提出“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”。之后由于中國房價的暴漲，在房產(chǎn)稅的政策目的中自然有了通過房地產(chǎn)抑制房價過快上漲的意圖，并在重慶、上海搞了房產(chǎn)稅的試點，但效果乏善可陳。十八屆三中在財稅改革部分提出，要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，“房產(chǎn)稅”又悄然變成了房地產(chǎn)稅。

從稅收改革的視角而言，通過對房地產(chǎn)領(lǐng)域現(xiàn)存的各種稅費的規(guī)范和調(diào)整，在總體稅負不改變的情況下增加多套住房持有環(huán)節(jié)的稅收，減少或者取消交易環(huán)節(jié)的一些不合理的稅費，通過設(shè)置合理的房地產(chǎn)稅收體系給房市以明確的制度預(yù)期，以保房價穩(wěn)定，并使房產(chǎn)稅成為地方的主要稅源，這個大方向沒有任何問題。

問題的關(guān)鍵是，經(jīng)過10多年的爭論，無論是征收目的，還是征收環(huán)節(jié)等基本的問題分歧越來越大。在十八屆三中全會提出“加快房地產(chǎn)稅”的立法之后，問題更為復雜，究竟“房地產(chǎn)稅”就是以前討論試點的“房產(chǎn)稅”，還是一個新的稅種，還是所有與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收的總稱，三中全會沒有明確，專家學者有各種不同的解讀。

因此，在房產(chǎn)稅的很多問題分歧很大，房產(chǎn)稅涉及的利益博弈極其復雜的情況下，就認為在一兩年可以完成立法并很快實施，顯然是一種稅收立法的天真爛漫主義。房產(chǎn)稅的當務(wù)之急不是著急出臺一個不成熟的沒有共識的法律文本，而是通過廣泛的討論，形成基本的共識，擺脫“功利主義”思維的桎梏。

在啟動真正的立法程序之前，最起碼應(yīng)該討論清楚以下四個問題：

第一，房產(chǎn)稅征收的目的是什么。是為了抑制房價，抑制投機，還是為了給地方增加穩(wěn)定的收入稅種；

第二，房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)領(lǐng)域其他稅收的關(guān)系如何。2003年十六屆三中全會的思路是出臺房產(chǎn)稅，同時合并其他稅費。近幾年關(guān)于房產(chǎn)稅的改革，卻悄然轉(zhuǎn)換成“增稅”的思維，只談房產(chǎn)稅，不談合并或者取消其他的稅費。如果房產(chǎn)稅的改革只是增加一個新的稅種，這意味著在已經(jīng)很重的房地產(chǎn)稅收上再加稅；

第三，房產(chǎn)稅和土地出讓金的關(guān)系如何。在房產(chǎn)稅立法的時候，應(yīng)該明確回答，征收房產(chǎn)稅后，土地出讓金是取消還是照收？

第四，房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅還是調(diào)節(jié)稅。如果是財產(chǎn)稅，除了法定減免的情形，要對每一套房產(chǎn)征收。如果是調(diào)節(jié)稅，房產(chǎn)稅究竟能不能調(diào)節(jié)房價？

我們知道，由于過去10多年在房產(chǎn)稅問題上的誤導，很多民眾以為房產(chǎn)稅可以抑制房價的上漲。從理論及歐美等國的實踐看，建立在土地權(quán)屬永久基礎(chǔ)上的房產(chǎn)稅作為持有環(huán)節(jié)的稅收，通過增加房東的持有成本而能夠促進房價的合理回歸。但是，這種房價的回歸并不是各國征收房產(chǎn)稅的直接目的。

筆者研究了很多國家房產(chǎn)稅的征收目的，大多就是為地方征收提供最主要的財政收入。特別是，各國的地方政府，在征收房產(chǎn)稅時，制度設(shè)計上盡可能的不引發(fā)房價的劇烈波動。而中國的房產(chǎn)稅在設(shè)計之初，就背負其讓房價回歸的政策使命。

但實際上，就房價的簡單邏輯而言，影響房價的因素非常多：供需關(guān)系、土地制度、投機因素、貨幣供應(yīng)等等，都可能影響房價。房產(chǎn)稅本身可能會影響房價，但不會成為影響房價走勢的決定性因素。

必須承認，房產(chǎn)稅是一項重大的改革工程，其影響遍及政府、開發(fā)商和每一個民眾。對此應(yīng)嚴密論證，科學評估，慎重推行，而不能為了某種極其功利主義的目的而急于推出。特別是，絕對不能為了政府短期的增收目的而征收。在對于房產(chǎn)稅的目的，房產(chǎn)稅的設(shè)計，房產(chǎn)稅的具體制度細節(jié)都還存在巨大分歧的時候，就輕易斷言這兩年就開始實施，實在是違背基本常識。美國首席大法官馬歇爾曾經(jīng)意味深長地指出：“征稅的權(quán)力事關(guān)毀滅的權(quán)力。”特別是在房產(chǎn)稅這樣的重大問題上，一定要系統(tǒng)設(shè)計，全盤考慮，形成合理的立法方案。

最后我想說，一些專家不斷出來預(yù)測房地產(chǎn)稅法通過的原因，我的判斷，一些人想?yún)⑴c這個立法而已，參與某個立法，以后就可以在這個領(lǐng)域進行很多的解釋工作。這是中國一些專家不提減稅，而經(jīng)常提加稅的立法建議的主要原因。