當下拿地餡餅還是陷阱 部分大房企轉(zhuǎn)向并購

2016年07月15日 14:40
業(yè)界認為,非理性的拿地行為導致房地產(chǎn)市場后續(xù)醞釀巨大風險;部分大房企轉(zhuǎn)向并購
中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示,僅7月前10天,全國單幅地塊成交金額超過5億的地塊達29宗,其中溢價率超50%的地王達18宗。一二線城市高燒不退的土地市場,引發(fā)業(yè)內(nèi)人士的警惕。而6月底,“地產(chǎn)狂人”、融創(chuàng)中國董事長孫宏斌也表態(tài),暫停在一級市場上拍地。
那么,當下拿地,是“餡餅”還是“陷阱”?如果不拿地,房企又有什么路數(shù)?
土地風險加劇
6月底,融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在合肥項目發(fā)布會上透露,融創(chuàng)已經(jīng)在全國范圍內(nèi)停止申請拿地。至于一級市場拍地什么時候重啟,要視后續(xù)信貸政策而定,但是融創(chuàng)的并購不會停。
孫宏斌毫不諱言當前土地市場的風險,“我原來說有些一線城市風險很大,現(xiàn)在個別二線城市風險也很大,地價這么漲、這么貴,是不可持續(xù)的。”
這引發(fā)了業(yè)界的警惕。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟陳云峰表示,孫宏斌屬于先知先覺的開發(fā)商,一些房企的拿地行為屬于賭,看房價能否翻一番,但這種可能性幾乎沒有。
而在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,當前在熱點城市出現(xiàn)了普遍性的地價超過房價現(xiàn)象,這種不理性、不健康的拿地行為導致房地產(chǎn)市場后續(xù)醞釀巨大風險。
有關(guān)人士擔心,未來市場環(huán)境一旦有波動,會加劇風險。事實上,近期就傳出銀行下半年收緊開發(fā)貸的消息。
要回避周期波動
那么,現(xiàn)在拿地,到底是“餡餅”還是“陷阱”?房企不惜代價拿地為哪般?
融僑集團股份有限公司副總裁、首席投資官康紅恩認為,現(xiàn)在拿地是“陷阱”還是“餡餅”,不能一概而論。拿地考驗房企的耐心、勇氣、遠見、克制力和紀律性。在高價地時,房企要適可而止,在不同時間窗口、不同城市、不同項目中,耐心尋找投資機會。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來,近期頻頻出現(xiàn)的地王集中在幾個大城市,房企的投資策略一致,即強化對重點一二線城市的投資,它們看中的是這些城市后續(xù)人口和產(chǎn)業(yè)導入的速度會加快,因此,當前拿地談不上“陷阱”,關(guān)鍵需要回避房地產(chǎn)周期波動。
并購成新戰(zhàn)術(shù)
既要增加土地儲備,又怕拿地風險太高,有什么辦法解決?孫宏斌的答案是并購。融創(chuàng)行政總裁汪孟德在今年的股東大會上表示,融創(chuàng)的土地儲備2/3 以上為收購、并購獲得。另據(jù)券商申萬宏源的統(tǒng)計,2015年至2016年5月,融創(chuàng)收購了46個項目,需要支付的權(quán)益費用為300億元。
與融創(chuàng)同屬行業(yè)公認“收購王”的恒大,也在加大并購力度。今年6月19日,恒大收購嘉凱城。而去年,恒大從新世界、周大福、中渝置地、華人置業(yè)等房企手中收購項目共計15個,總金額達602億。
此外,碧桂園也將獲取土地儲備的重心逐步放到收購現(xiàn)成項目上。
事實上,最近幾年,通過并購項目或公司間接增加土地儲備的方式,成為擴張型房企進入市場的新戰(zhàn)術(shù)。高盛高華證券發(fā)布研究報告稱,預計今年四季度至明年一季度前后,房地產(chǎn)行業(yè)龍頭將更加活躍地參與整合收購杠桿率較高或盈利能力較弱的企業(yè)。
在業(yè)內(nèi)人士看來,房企通過并購拿地可避免招拍掛市場上的土地高溢價、周轉(zhuǎn)速度較快等。不過,并購涉及各個方面,因此難度較大。嚴躍進提醒,收購后企業(yè)如何經(jīng)營運作,雙方資源如何協(xié)調(diào),都需要房企掌握好平衡術(shù)。
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