降溫趨勢(shì)確立背后:房地產(chǎn)“支柱”地位告急

2016年07月19日 15:40
來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
詳解二季度金融、地產(chǎn)增速
2016年上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況已經(jīng)揭曉。初步核算,上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值340637億元,同比增長6.7%。二季度增長6.7%,增速與一季度持平。 其中,第三產(chǎn)業(yè)同比增長7.5%,占GDP的比重是54.1%,服務(wù)業(yè)仍然是支撐經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的主動(dòng)力。值得注意的是,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了今年1-4月的火 熱局面后,5月已經(jīng)開始降溫。另外,受股市成交量大幅下降以及M2增速放緩的影響,上半年金融業(yè)對(duì)GDP增長貢獻(xiàn)下降,金融業(yè)不變價(jià)的增長速度為 6.7%,相比去年也有所回落,對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)率在9%左右。
隨著70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的發(fā)布,經(jīng)歷了短暫火爆之后的房地產(chǎn)市場(chǎng),降溫趨勢(shì)正式確立。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),2016年6月,全國70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比上漲0.73%,漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮小。此前公布的數(shù)據(jù)顯示,上半年的房地產(chǎn)投資增速、開竣工面積增速、銷售增速同樣連續(xù)兩個(gè)月收窄。
“降溫趨勢(shì)確立”是各大機(jī)構(gòu)對(duì)該組數(shù)據(jù)的一致解讀,且在需求出現(xiàn)透支性釋放、政策難以繼續(xù)松動(dòng)的情況下,下半年市場(chǎng)恐難以再度升溫。
作為國民經(jīng)濟(jì)中實(shí)質(zhì)上的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)市場(chǎng)從2015年年末開始進(jìn)入升溫周期,并在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長方面起到了重要作用。但隨著供需基本面的徹底反轉(zhuǎn),這種 作用的弱化趨勢(shì)已經(jīng)不可避免,并可能影響到地產(chǎn)股在資本市場(chǎng)的權(quán)重。分析人士指出,這也將對(duì)嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長模式帶來考驗(yàn)。
多項(xiàng)指標(biāo)連續(xù)下滑
國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,2016年6月份,全國70個(gè)大中城市中,新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有55個(gè)和48個(gè),分別比上月減少5個(gè)和1個(gè)。房?jī)r(jià)下降的城市數(shù)量則有所增加。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫,70大中城市新建商品住宅價(jià)格自去年11月開始出現(xiàn)上漲,到今年4月,漲幅達(dá)到1.06%的高點(diǎn)。但5月和6月,該項(xiàng)指標(biāo)連續(xù)出現(xiàn)下滑,6月的漲幅為0.73%。
這種變化趨勢(shì)同樣體現(xiàn)在其他指標(biāo)上,統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,過去兩個(gè)月間,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新開工面積增速、商品房銷售增速均出現(xiàn)明顯下滑。其中,房 地產(chǎn)開發(fā)投資增速從高點(diǎn)的7.2%降至6.1%;新開工面積增速從21.4%降至14.9%;商品房銷售面積增速從36.5%降至27.9%,銷售金額增 速從55.9%跌至42.1%。下降幅度不可謂不大。
“本輪市場(chǎng)銷售的周期性的高點(diǎn)已過。”廣發(fā)證券指出,銷售端的頹勢(shì)還會(huì)傳遞到投資、開工等其他指標(biāo)上,造成數(shù)據(jù)整體下滑。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,導(dǎo)致近期市場(chǎng)降溫的主要因素,一方面在于市場(chǎng)需求在前期出現(xiàn)透支性釋放,后續(xù)釋放乏力;另一方面,政策層面總體“去杠桿化”,且個(gè)別熱點(diǎn)城市出臺(tái)更為嚴(yán)厲的收緊措施,進(jìn)一步抑制需求。
7月14日,廈門市房管局確認(rèn)了新的房貸政策。該城市亦從7月15日起,全面提高貸款購買住宅的首付比例。至此,除四個(gè)一線城市外,被稱為“房?jī)r(jià)上漲四小龍”的南京、蘇州、合肥、廈門也均出臺(tái)了調(diào)控政策。
張大偉指出,在因城施策的思路下,預(yù)計(jì)未來其他房?jī)r(jià)漲幅較大的城市也會(huì)出臺(tái)類似的政策。他還認(rèn)為,政策因素是導(dǎo)致本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的主因,因此這些收緊的措施也將極大地抑制市場(chǎng)成交。
值得關(guān)注的,還有房企的態(tài)度。據(jù)悉,上半年大部分房企的銷售規(guī)模出現(xiàn)明顯增長,并完成全年任務(wù)的半數(shù)以上。因此,除非其項(xiàng)目分布在三四線城市,否則房企的降價(jià)動(dòng)力不足,這也將在很大程度上抑制市場(chǎng)成交。
按照廣發(fā)證券的預(yù)測(cè),今年全年全國商品房銷售面積15億平方米,同比增長17%;金額11.4萬億元,同比增長30.4%。投資方面,預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開發(fā) 投資額10萬億元,同比增長4.9%。中泰證券的觀點(diǎn)更為悲觀,該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,預(yù)計(jì)全年地產(chǎn)投資增速為4%,而年末單月同比增速將可能降至2%。
變數(shù)存在于政策層面。日前有媒體報(bào)道稱,18日上午,住建部部長陳政高帶隊(duì)約談萬達(dá)、保利、融創(chuàng)和恒大四家房企,希望這四家代表企業(yè)為下一步政策調(diào)整支 招。但據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解,該會(huì)議上并未傳出實(shí)質(zhì)性消息。業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為,政策進(jìn)一步刺激的可能性不大,現(xiàn)有的政策思路亦很難做出調(diào)整。
地產(chǎn)股權(quán)重下滑
在近期整體經(jīng)濟(jì)增速下滑的背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫,實(shí)際已經(jīng)起到了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46631億元,占同期固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)的比重為18.0%。而2015年全年,該比重為17.4%。
上海易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,這主要是由于經(jīng)濟(jì)進(jìn)入低速增長的區(qū)間,而房地產(chǎn)市場(chǎng)恰好進(jìn)入一個(gè)小的上行周期。
但過去幾年來,作為“支柱產(chǎn)業(yè)”的房地產(chǎn),對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用正在削弱。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占的比重,已經(jīng)從2011年的20.4%,一路下滑到2015年的17.4%,5年間下降了3個(gè)百分點(diǎn)。
此外還有間接影響。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),截至2015年,全國水泥產(chǎn)量連續(xù)兩年出現(xiàn)下滑。平板玻璃產(chǎn)量也在2015年出現(xiàn)下降。近幾年來,家具市場(chǎng)同樣延續(xù)著較為低迷的態(tài)勢(shì)。總體上看,房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用正在緩慢下滑。
今年“兩會(huì)”期間,全國人大代表、建業(yè)集團(tuán)董事長胡葆森向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,受困于土地出讓金縮水和房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷,2015年上半年,河南省多數(shù)城市的財(cái)政收入下滑了2到3成。
在這背后,房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需基本面已經(jīng)發(fā)生變化。廣發(fā)證券指出,我國房地產(chǎn)行業(yè)在大周期層面上已經(jīng)進(jìn)入成熟期,人口紅利(年齡結(jié)構(gòu)、 區(qū)域分布)快速爆發(fā)期過后,新房的需求逐步下降。戶均住房套數(shù)在2012-2013年之后已經(jīng)超過1,整體供需已基本平衡。該機(jī)構(gòu)還表示,近年來新房的銷 售面積年均復(fù)合增速逐年放緩,且新房銷售面積高點(diǎn)逐步下移,高點(diǎn)出現(xiàn)的間隔時(shí)間明顯拉長。這都是行業(yè)長周期增速持續(xù)放緩的表征。
嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為,從中長期的視角看,未來房地產(chǎn)企業(yè)拿地和房屋新開工等數(shù)據(jù)可能會(huì)削弱,房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位確實(shí)會(huì)弱化。對(duì)于嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)增長模式來說,也將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。
不僅如此,這種變化還將影響地產(chǎn)股在資本市場(chǎng)的權(quán)重。中信建投指出,行業(yè)的邊際成長在下降、投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的邊際拉動(dòng)作用也在下降,地產(chǎn)板塊的估值難以回到過 去的榮耀。同時(shí),越來越多企業(yè)選擇剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或退出房地產(chǎn)業(yè),也使得地產(chǎn)板塊中可投資的地產(chǎn)標(biāo)的減少,過去地產(chǎn)股“一呼百應(yīng)”帶來的藍(lán)籌效應(yīng)正在減 弱。
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,雖然龍頭地產(chǎn)股和區(qū)域經(jīng)濟(jì)、多元化轉(zhuǎn)型相關(guān)的股票仍然具有配置價(jià)值,但從更長遠(yuǎn)的角度來看,地產(chǎn)邏輯變化很難扭轉(zhuǎn),板塊的權(quán)重下降也不可逆。
但嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)表示,隨著房地產(chǎn)業(yè)的變革與轉(zhuǎn)型,一種隱性的支撐力會(huì)增加,如智能家居、房地產(chǎn)金融等,會(huì)給經(jīng)濟(jì)增長提供新的支撐。此外,存量市場(chǎng)的發(fā)展,也會(huì)促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的繁榮,對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整大有裨益。
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