自2004年8月31日，經(jīng)營性用地供應(yīng)開啟“招拍掛”，以“價高者得”的核心原則，讓開發(fā)商們“搶地”至今，國內(nèi)土地市場經(jīng)歷了四輪驚心動魄的“地王潮”。“地王”頻現(xiàn)，直接推動周邊房價上漲及市場對未來房價上漲的預(yù)期。此輪“地王潮”，資金炒作、避險投資、資產(chǎn)配置等特性非常突出。據(jù)悉，近期國資委已約談央企，住建部和國土部也在醞釀應(yīng)對政策，南京、蘇州、合肥等熱點城市也推出了“熔斷”、配建保障房、嚴(yán)格出讓金繳交時間等，或意味著二線樓市政策將會收緊，企業(yè)也將面臨財務(wù)風(fēng)險。同時，2003年至2015年誕生的“地王”項目，平均開發(fā)周期21個月，遠(yuǎn)慢于非地王項目。近三年總價地王的前20位，4塊未動遷，9塊未開工。

應(yīng)對“地王”風(fēng)險，短期內(nèi)有效的選擇就是完善土地“招拍掛”出讓模式，“定配建、競地價”是一個可行的探索。在該模式下，每一宗土地出讓前，按照建筑面積，政府可以規(guī)定一定比例的保障房（公租房或安居房）配建規(guī)模，并交由政府分配，然后再將地塊投入“招拍掛”市場。一方面，根據(jù)供求情況適當(dāng)調(diào)整配建比例，緩減住宅市場供求關(guān)系；另一方面，定配建導(dǎo)致開發(fā)成本上升，降低開發(fā)商對市場前景過分樂觀的預(yù)期，拍地時不會肆無忌憚地舉牌。

同時，開發(fā)商之所以賭性十足，就在于產(chǎn)品設(shè)計上能夠“拉高拍低”，即用少量空間提高普通住房的容積率，并擠壓普通住房的公共配套，騰出更多的空間來做高溢價豪宅、別墅，借助豪宅投資熱潮來實現(xiàn)增值收入。因此，建議在土地出讓規(guī)劃條件中，明確單體建筑限高和限低，在源頭上壓縮樓市投機(jī)炒作的空間，并明確中小戶型普通住房在總套數(shù)供應(yīng)中的比例。同時，提高出讓金交付的時間門檻，如開發(fā)商必須在一個月之內(nèi)付清出讓金。

對國企和央企頻繁制造“地王”，一方面，在長期預(yù)算約束不夠硬化，追求規(guī)模業(yè)績的激勵下，特別是當(dāng)前國企承擔(dān)“穩(wěn)增長”先遣部隊角色的情況下，再考慮到當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)金融形勢，要客觀看待國企和央企制造“地王”的必然性；另一方面，正如媒體近期“三評樓市變局”中指出的，央企國企搶“地王”，與國有企業(yè)改革重組過程中爭取賬面好看、掌握主導(dǎo)權(quán)密切相關(guān)。因此，不管是單方面禁止，還是約談，效果都是暫時的。

從長期看，抑制國企央企搶“地王”，一方面要以發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)，挖掘創(chuàng)新增長動力，專注國計民生為導(dǎo)向，加快推進(jìn)國企和央企改革。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，國企和央企要逐漸退出競爭市場，業(yè)務(wù)要向城市一級土地開發(fā)、舊城改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)集中；另一方面，貫徹2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組。非房地產(chǎn)主業(yè)的央企要清理整頓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，限期完成退出。此外，要淡化對于央企和國企經(jīng)濟(jì)績效考核，強(qiáng)化社會和民生考核。

（摘自《中國證券報》 李宇嘉 文）