聚焦樓市四大熱點(diǎn):部分城市升溫半年后 何去何從

2016年08月15日 08:57
一線城市及部分二線城市樓市經(jīng)歷了上半年的升溫后,樓市趨緩、地王頻現(xiàn)、限購(gòu)限貸、杠桿風(fēng)險(xiǎn)等成為房地產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)問題。日前在海南舉行的2016博鰲房地產(chǎn)論壇上,與會(huì)人士就此發(fā)表了各自的看法。
熱點(diǎn)一:
房?jī)r(jià)會(huì)否繼續(xù)上漲?
“今年上半年出現(xiàn)的部分城市房?jī)r(jià)新一輪上漲不可持續(xù),下半年或?qū)⑾陆怠?rdquo;新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽捷說。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示,6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)繼續(xù)減少,漲幅繼續(xù)收窄。
數(shù)據(jù)顯示,6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有55個(gè)和48個(gè),分別比上月減少5個(gè)和1個(gè);下降的城市分別有10個(gè)和14個(gè),分別比上月增加6個(gè)和1個(gè)。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的55個(gè)城市里,有33個(gè)城市的漲幅比上月收窄;最高漲幅為4.9%,低于上月0.6個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)測(cè)算,6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均分別上漲1.8%和1.2%,分別比上月收窄0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。分城看,一線城市環(huán)比漲幅比上月略有擴(kuò)大,二三線城市環(huán)比漲幅持續(xù)收窄。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)說,幾個(gè)月來,房地產(chǎn)銷售保持較高增速,但在經(jīng)歷回落過程;房?jī)r(jià)漲幅有所放緩,樓市分化較為明顯。
談及未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì),住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示,預(yù)測(cè)下半年將會(huì)比較平穩(wěn),增速會(huì)放緩。“由于房?jī)r(jià)已經(jīng)到達(dá)周期高位,明年部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。”
對(duì)于房地產(chǎn)下行趨勢(shì)的判斷,全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生也表示認(rèn)同,她認(rèn)為上半年房?jī)r(jià)漲幅已形成階段性高點(diǎn),未來整個(gè)市場(chǎng)趨緩已成趨勢(shì)。
熱點(diǎn)二:
“地王”頻現(xiàn)背后有何風(fēng)險(xiǎn)?
地王頻現(xiàn)成了上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特征,全國(guó)50個(gè)主要城市冒出200余宗“地王”。與會(huì)人士認(rèn)為,這場(chǎng)“地王盛宴”背后的風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。
“地王項(xiàng)目未來能否賺錢,要看貨幣政策是否會(huì)收緊。”迦南資本合作創(chuàng)始人、建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)李曉東表示。
對(duì)于地王頻出現(xiàn)象,經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚說,這說明中國(guó)房地產(chǎn)不夠健康,目前北、上、廣、深、杭均價(jià)已經(jīng)接近5萬元,購(gòu)置100平方米房產(chǎn)需500萬元,超過其高薪階層年收入的10倍,房?jī)r(jià)收入比過高。
“現(xiàn)在是沒買到地糾結(jié)三天,買到地糾結(jié)五年。”旭輝控股董事兼主席林中認(rèn)為,未來5年,北上廣深房?jī)r(jià)難以覆蓋現(xiàn)在的地價(jià),近來在這些城市買地如果要想有錢掙,壓力不小。
熱點(diǎn)三:
樓市調(diào)控是否更嚴(yán)?
就在與會(huì)人士就“如何看待二線城市限貸限購(gòu)”討論之際,二線城市“四小龍”中的兩個(gè)先后發(fā)聲:南京宣布在南京購(gòu)買二套住房首付將不低于35%,土拍網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí),該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。蘇州當(dāng)日也規(guī)定首套未結(jié)清二套房首付比例上調(diào),外地人買二套房要交1年社保。
南京上半年房?jī)r(jià)飆漲,6月新建住宅均價(jià)同比漲幅高達(dá)29.7%。
歐陽捷表示,二線熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控政策,目的是解決房?jī)r(jià)過快上漲的問題,同時(shí)控制地價(jià)的快速上漲,兩者相輔相成。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一也表示,中央提出抑制資產(chǎn)泡沫,預(yù)示著熱點(diǎn)城市將嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸政策,以抑制房?jī)r(jià)、地價(jià)非理性上漲。南京、蘇州通過限購(gòu)、限貸等政策,力求降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿率,抑制投資需求,呼應(yīng)中央的“抑制資產(chǎn)泡沫”政策。
不過,此前合肥等城市的限貸政策被稱為“最嚴(yán)樓市限貸”引發(fā)爭(zhēng)議,有人認(rèn)為行政手段干預(yù)過多。顧云昌認(rèn)為,限購(gòu)、限貸等政策是不得已而為之,是短期行為。
“當(dāng)市場(chǎng)下行了,這些政策也沒必要再執(zhí)行。”顧云昌說,房地產(chǎn)市場(chǎng)還是應(yīng)回歸市場(chǎng)手段來調(diào)控,行政手段為輔。
熱點(diǎn)四:
杠桿風(fēng)險(xiǎn)到底大不大?
“中國(guó)居民購(gòu)房加杠桿的速度過快。”中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)“十三五”規(guī)劃專家委員會(huì)委員巴曙松在論壇上說。
巴曙松表示,從他的研究來看,我國(guó)居民購(gòu)房杠桿率從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%,2016年這個(gè)數(shù)字估計(jì)會(huì)上升至44%。每一輪房?jī)r(jià)的上漲,都伴隨著居民購(gòu)房杠桿率的提升。
“通過交易杠桿大致評(píng)估后發(fā)現(xiàn),新增的房貸銷售比處于高位,上漲空間有,但不宜有太樂觀的預(yù)期。”巴曙松說,中國(guó)的新增房貸的銷售比從2011年以來持續(xù)上升,2016年上半年高達(dá)43%,而50%左右被認(rèn)為是居民新增房貸銷售比比較高的水平。
與會(huì)人士認(rèn)為,“首付貸”等杠桿產(chǎn)品應(yīng)該被重點(diǎn)關(guān)注,否則會(huì)引發(fā)一連串的負(fù)面效應(yīng)。
當(dāng)談及接下來是否會(huì)實(shí)行降準(zhǔn)、降息等政策時(shí),經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱認(rèn)為,現(xiàn)在都在強(qiáng)調(diào)回歸中性,回歸中性意味著不擴(kuò)張、不收縮。
新華社記者 王存福 吳昊 代超
(新華社???月14日電)
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