李嘉誠(chéng)坐上“甩賣(mài)”的高速列車(chē)就不想下來(lái)，這次連香港的地標(biāo)性寫(xiě)字樓中環(huán)中心都不要了?

香港中環(huán)皇后大道中99號(hào)，坐落著香港第五高樓——中環(huán)中心大廈，面朝維多利亞港，與中銀大廈等同處黃金地段。在過(guò)去的兩周時(shí)間里，由于買(mǎi)賣(mài)消息傳聞，它成為了香港最“炙手可熱”的寫(xiě)字樓。

8月11日，長(zhǎng)江和記實(shí)業(yè)(下稱(chēng)“長(zhǎng)和”)副主席李澤鉅在一個(gè)分析師會(huì)議上稱(chēng)，“沒(méi)有生意是我們一定要做的，也沒(méi)有物業(yè)是我們一定要揸(廣東話“握”“把持”之意)在手的，除了長(zhǎng)江集團(tuán)中心，因?yàn)槲覀兌夹枰k公室工作。”

一言既出，引得很多準(zhǔn)買(mǎi)家都虎視眈眈。目前中環(huán)寫(xiě)字樓一房難求，仲量聯(lián)行的一份報(bào)告顯示，截至7月底，中環(huán)的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率僅為1.5%，而香港整體甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率則有4.2%。這意味著，中環(huán)房源一出，就會(huì)被立刻搶光。

根據(jù)交易記錄，中環(huán)中心的頂層單位在今年6月以5億港元的價(jià)格售出，面積為13213平方英尺，平均每平方英尺的價(jià)格達(dá)37842港元，是全香港最貴的商廈。市場(chǎng)人士稱(chēng)，一旦中環(huán)中心出售，估價(jià)絕對(duì)不會(huì)低，目前市場(chǎng)上甚至叫價(jià)超過(guò)500億港元。

還有什么可以賣(mài)的？

曾有媒體報(bào)道稱(chēng)，中國(guó)工商銀行旗下的工銀亞洲，有興趣以348億港元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)(01113.HK，下稱(chēng)“長(zhǎng)實(shí)”)手中中環(huán)中心75%的股權(quán);而在6月份時(shí)，市場(chǎng)曾盛傳出售中環(huán)中心的價(jià)格只有200億港元。

針對(duì)這一傳聞，工銀亞洲上周發(fā)出澄清聲明，稱(chēng)過(guò)去未曾參與洽談購(gòu)買(mǎi)中環(huán)中心。不過(guò)，市場(chǎng)上關(guān)于中環(huán)中心出售的傳聞仍不絕于耳。

萊坊高級(jí)董事兼估價(jià)及咨詢(xún)部主管林浩文對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱(chēng)，中環(huán)地區(qū)是香港的金融核心地段，也是全世界的面積最小的核心金融區(qū)，目前空置率只有1.5%，市面上肯放售的單位已經(jīng)少之又少。以整棟出售，并且可以買(mǎi)到命名權(quán)的大廈出售的情況，更是近年來(lái)罕見(jiàn)。加上未來(lái)中環(huán)街市將進(jìn)行改造工程，投資前景很不錯(cuò)，租金穩(wěn)定，還有很大上升空間。

盡管工銀亞洲出面否認(rèn)，但林浩文還是認(rèn)為，相信市場(chǎng)上有很多準(zhǔn)買(mǎi)家都在接洽賣(mài)家，而真正有實(shí)力買(mǎi)下中環(huán)中心的買(mǎi)家，應(yīng)是中資大型企業(yè)。不過(guò)，如此大的交易，買(mǎi)家也需要進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的盡職調(diào)查，賣(mài)家也會(huì)參考買(mǎi)家背景再出售，所以這單出售交易也許不會(huì)很快完成。

而在李澤鉅8月的講話中提到，“除了長(zhǎng)江中心沒(méi)有什么是不能賣(mài)的”，意味著接下來(lái)也許還會(huì)有一系列的出售行動(dòng)。除了中環(huán)中心，李嘉誠(chéng)還有哪些物業(yè)是可以出售的呢?

根據(jù)長(zhǎng)實(shí)2015年年報(bào)，長(zhǎng)實(shí)旗下?lián)碛卸嗵幫顿Y物業(yè)組合，涵蓋辦公室、零售、工業(yè)物業(yè)及供長(zhǎng)期投資的停車(chē)位，總建筑面積約達(dá)150萬(wàn)平方米，所占樓面面積大約62.75萬(wàn)平方米。

這些物業(yè)包括中環(huán)的長(zhǎng)江集團(tuán)中心、中環(huán)的中環(huán)中心(部分單位)、紅磡海濱廣場(chǎng)1座及2座、中環(huán)和記大廈、青衣和記電訊大廈(部分單位)、中環(huán)華人行、紅磡黃埔花園(部分單位)、香港仔中心(部分單位)、尖沙咀港景匯商場(chǎng)、尖沙咀1881 Heritage(前水警總部)，這些相對(duì)著名的物業(yè)都是寫(xiě)字樓及零售物業(yè)，且長(zhǎng)實(shí)都擁有中長(zhǎng)期契約。

截至2016年6月底，長(zhǎng)實(shí)的物業(yè)租務(wù)收入為36.7億港元，主要來(lái)自寫(xiě)字樓、零售及工業(yè)物業(yè)，分別占期內(nèi)物業(yè)租務(wù)收入的42%、38%及11%。這意味著如果單靠寫(xiě)字樓的租務(wù)收入，公司上半年的租金收入已經(jīng)達(dá)到15.4億港元。

除了寫(xiě)字樓以外，長(zhǎng)實(shí)在香港的酒店業(yè)務(wù)也非常龐大。該公司在香港擁有15家酒店及服務(wù)套房，在香港的平均入住率高達(dá)84.4%，上半年香港酒店及服務(wù)套房業(yè)務(wù)在扣除土地及樓宇折舊后的收益為6.98億港元。如果按照集團(tuán)已落成的酒店及服務(wù)套房物業(yè)于中期結(jié)算日的賬面值計(jì)算，年收益達(dá)到14.4%。

在目前整體市場(chǎng)并不算好的時(shí)候，長(zhǎng)實(shí)能達(dá)到這樣的收益率實(shí)屬不易。而李嘉誠(chéng)在年報(bào)中也坦然透露他對(duì)市場(chǎng)的判斷。他在2016年的中期報(bào)告中稱(chēng)，集團(tuán)收益主要來(lái)自香港及內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，未來(lái)將以?xún)傻丶昂Ｍ獾禺a(chǎn)業(yè)務(wù)為重點(diǎn)。目前物業(yè)市場(chǎng)正處于周期性階段，物色具合理回報(bào)的地產(chǎn)投資項(xiàng)目“殊不容易”。

優(yōu)化資產(chǎn)組合再戰(zhàn)英國(guó)

香港首富既然表示以地產(chǎn)為重點(diǎn)，那么在收益率并不低的情況下，為何李嘉誠(chéng)要出售手中物業(yè)?

林浩文對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，一般大型地產(chǎn)公司出售非核心資產(chǎn)，并非看淡后市，而是公司優(yōu)化資產(chǎn)組合的一個(gè)步驟。以中環(huán)中心為例，如果真正出售，絕對(duì)擁有很高的溢價(jià)空間。套現(xiàn)后可以再投資香港市場(chǎng)，用于買(mǎi)地或投資于其他的產(chǎn)業(yè)。林浩文說(shuō)，而套現(xiàn)的真正目的，要視乎具體是哪家公司的商業(yè)策略。

根據(jù)長(zhǎng)實(shí)的中期報(bào)告，該公司將持續(xù)優(yōu)化物業(yè)及項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)，以支援其發(fā)展及投資物業(yè)。公司在鞏固現(xiàn)有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，“將會(huì)積極尋求及開(kāi)拓其他新業(yè)務(wù)范疇的環(huán)球投資機(jī)遇，如有符合集團(tuán)2015年年報(bào)內(nèi)所述投資準(zhǔn)則的新業(yè)務(wù)項(xiàng)目，會(huì)認(rèn)真考慮及參與，以期爭(zhēng)取其他收益，平衡集團(tuán)現(xiàn)金流因地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的周期性影響”。

根據(jù)其2015年年報(bào)，有三類(lèi)投資項(xiàng)目是長(zhǎng)實(shí)看得上眼的：第一，能長(zhǎng)期增加穩(wěn)固收入，提供穩(wěn)健流動(dòng)資金;第二，于短中期內(nèi)有收入，有助于提升集團(tuán)整體利潤(rùn);第三，使集團(tuán)派息能力進(jìn)一步增強(qiáng)，集團(tuán)也會(huì)認(rèn)真考慮及參與。

如果純粹從第一點(diǎn)來(lái)看，今年上半年長(zhǎng)實(shí)的投資物業(yè)租金收入達(dá)到36.7億港元，收益非常穩(wěn)定。不過(guò)，倘若能以超過(guò)500億港元賣(mài)出中環(huán)中心的物業(yè)，這樣的租金收入顯得有些微不足道。這一筆龐大的現(xiàn)金流，會(huì)很大程度地改善公司的現(xiàn)金情況。

然而，從長(zhǎng)和(00001.HK)的半年報(bào)中不難看出，財(cái)大氣粗的李嘉誠(chéng)根本“不差錢(qián)”。截至6月底，銀行存款及手頭現(xiàn)金為237.58億港元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等值的賬面值為1544億港元;而長(zhǎng)實(shí)則擁有現(xiàn)金及等價(jià)物約489億港元，長(zhǎng)實(shí)的負(fù)債凈額與總資本凈額比率僅僅約為2.5%。

有市場(chǎng)人士認(rèn)為，出售香港資產(chǎn)或許與英國(guó)脫歐有關(guān)。目前市場(chǎng)上的普遍觀點(diǎn)是，英國(guó)脫歐后，資產(chǎn)出現(xiàn)難得一見(jiàn)的低估，這對(duì)于已經(jīng)在英國(guó)有大量投資的李嘉誠(chéng)來(lái)說(shuō)，是千載難逢的抄底機(jī)會(huì)，也是攤薄他投資成本的一次機(jī)會(huì)。

從李嘉誠(chéng)在主席報(bào)告的言辭，也可以看到些許蛛絲馬跡。李嘉誠(chéng)稱(chēng)，英國(guó)脫歐已成定局，將于未來(lái)至少2至3年間，為英國(guó)及歐洲帶來(lái)不少負(fù)面挑戰(zhàn)，公司在英國(guó)和歐盟不同成員國(guó)家已有相當(dāng)規(guī)模的投資及經(jīng)營(yíng)，但因絕大部分皆為民生必需品，所以相信根基仍屬穩(wěn)固，以現(xiàn)在的世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境，總體而言，公司在英國(guó)及歐洲的現(xiàn)有業(yè)務(wù)仍可維持安定合理回報(bào)。

此外，他還表示，從環(huán)球觀點(diǎn)看，宏觀經(jīng)濟(jì)及地緣政治不明朗，加上市場(chǎng)氣氛疲弱，股票、商品及貨幣市場(chǎng)很可能將于2016年下半年持續(xù)波動(dòng)，可能令復(fù)蘇較難持續(xù)。