去庫存是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要任務(wù)，由于實(shí)體商業(yè)不景氣，商業(yè)地產(chǎn)等非住宅去庫存形勢(shì)比住宅更為嚴(yán)峻。記者采訪了解到，不少二三線城市商業(yè)、辦公用房可售周期已達(dá)50個(gè)月左右，對(duì)此，福建、四川、昆明等地出臺(tái)“商改住”政策。有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士建議，各地可通過供地、規(guī)劃控制增量，支持待開發(fā)用地、已建商業(yè)用房使用性質(zhì)變更等多種辦法，推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)去庫存。

商業(yè)地產(chǎn)“入冬”

去年以來，我國(guó)百貨業(yè)態(tài)出現(xiàn)集中關(guān)店潮，百盛、天虹、王府井、萬達(dá)等知名百貨公司關(guān)閉部分門店。同時(shí)，另一零售主力業(yè)態(tài)——“大賣場(chǎng)”也陷入業(yè)績(jī)下滑困境，大潤(rùn)發(fā)超市首次停止了增長(zhǎng)，永輝超市業(yè)績(jī)也出現(xiàn)了小幅下滑，其他一些賣場(chǎng)因?yàn)闃I(yè)績(jī)不佳，紛紛放慢甚至?xí)和Ａ碎_店計(jì)劃。

根據(jù)中華全國(guó)商業(yè)信息中心數(shù)據(jù)，2016年上半年全國(guó)50家重點(diǎn)大型零售企業(yè)零售額同比累計(jì)下降3.1％，相比上年同期回落了4.2個(gè)百分點(diǎn)。

實(shí)體商業(yè)不景氣，使商業(yè)地產(chǎn)陷入“寒冬”。記者驅(qū)車沿成都城南的天府大道、益州大道行駛，不時(shí)可以看到處于停工狀態(tài)的商業(yè)樓盤。據(jù)統(tǒng)計(jì)，四川商業(yè)地產(chǎn)等非住宅庫存尤為突出，不少二三線城市商業(yè)、辦公用房可售周期已達(dá)50個(gè)月左右，成都市中心商業(yè)地產(chǎn)可售周期時(shí)間則更長(zhǎng)。

業(yè)界反映，現(xiàn)在各地去庫存主要關(guān)注住宅，商業(yè)地產(chǎn)還未引起足夠重視，但實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)去庫存形勢(shì)更加嚴(yán)峻。“商業(yè)地產(chǎn)去庫存的壓力比住宅地產(chǎn)還要大。”商務(wù)部市場(chǎng)運(yùn)行專家、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平說。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜分析，目前成都、沈陽、重慶、天津等二線城市的寫字樓空置率均超過30％，明顯高于其他城市；部分城市的短期商辦庫存已經(jīng)超過住宅，如2016年5月成都的商辦可售面積為1007萬平方米，而同期住宅庫存僅為749萬平方米。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至7月末，全國(guó)商品房待售面積71382萬平方米。與6月末相比，住宅待售面積減少415萬平方米，但同時(shí)，辦公樓待售面積增加26萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加196萬平方米。業(yè)界人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)去庫存形勢(shì)比住宅更加嚴(yán)峻。

今年上半年，繼福建、昆明之后，商業(yè)庫存較高的四川省也推出“商改住”新政策。按照四川的新政，已全部繳清土地出讓金的待開發(fā)商業(yè)用地，可根據(jù)土地使用權(quán)人申請(qǐng)，在符合規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定條件下，經(jīng)審批轉(zhuǎn)型為商品住宅用地，重新核定出讓價(jià)款；已建在建的商業(yè)用房在不改變其他規(guī)劃條件的前提下，經(jīng)法定程序批準(zhǔn)并向社會(huì)公示無異議后，可改變建筑使用功能，用于教育培訓(xùn)、幼兒園、康養(yǎng)、文化、旅游等經(jīng)營(yíng)性、公益性用途。

該政策正在逐步實(shí)施落實(shí)。近日，成都市高新規(guī)劃建設(shè)局發(fā)布的一則《成都高新區(qū)南部副中心科技創(chuàng)業(yè)中心片區(qū)控規(guī)（第8.1版）、石墻片區(qū)控規(guī)（第4.2版），錦江區(qū)裕民片區(qū)控規(guī)劃、包江橋片區(qū)控規(guī)劃（第3版）、潘家溝片區(qū)控規(guī)劃（第1版）控規(guī)更新方案公告》的圖紙文件引發(fā)業(yè)內(nèi)密切關(guān)注。規(guī)劃中涉及金融城三期土地全方位調(diào)整規(guī)劃，引人矚目的是，調(diào)整范圍內(nèi)大量商業(yè)性質(zhì)土地變更為住宅用地。

“商改住”有助開發(fā)商謀求“出路”

王永平說，目前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)整體性困難，問題既來自行業(yè)內(nèi)部，如商業(yè)規(guī)劃失控、地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量過大等，也有電商沖擊、經(jīng)濟(jì)下行等外部因素。因此，商業(yè)地產(chǎn)去庫存效果，直接關(guān)系到市場(chǎng)是否能健康發(fā)展。

“開發(fā)商最大的壓力來自于投資后大量物業(yè)的庫存。”陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖說，因?yàn)殚_發(fā)商本身的資金成本很大，如果租金不能超過資金利息、物業(yè)不能很快變現(xiàn)，開發(fā)商壓力還是很大的。

在這些壓力下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開始紛紛謀求“出路”。北辰實(shí)業(yè)股份有限公司總經(jīng)理曾勁說，北辰一直以北京為中心在發(fā)展，但近年來，也進(jìn)入了武漢、杭州、南京、蘇州、長(zhǎng)沙等全國(guó)多個(gè)城市，開發(fā)了20多個(gè)項(xiàng)目，其中不乏大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。“按眼下形勢(shì)，我們不排除出售或出租一部分商業(yè)資產(chǎn)，以盤活商業(yè)資產(chǎn)。”

以“酒店＋地產(chǎn)”模式經(jīng)營(yíng)為特色的成都明宇實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)張建明表示：“面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)，需要有新的商業(yè)業(yè)態(tài)來填充，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一定要?jiǎng)?chuàng)新才有出路。”

四川的新政受到業(yè)界歡迎。成都一位開發(fā)商說，政府出臺(tái)這個(gè)“商改住”政策猶如“雪中送炭”，通過“商改住”政策，給部分開發(fā)商提供了一個(gè)合法“轉(zhuǎn)舵”的機(jī)會(huì)。

“四川新政出臺(tái)后，一些符合條件的商業(yè)用地開發(fā)商會(huì)盡快進(jìn)行‘商改住’的變更。”長(zhǎng)期研究土地和住房市場(chǎng)的西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐認(rèn)為，由于住宅本身供應(yīng)量巨大，這些商業(yè)項(xiàng)目“變性”后，不會(huì)對(duì)原有住宅市場(chǎng)形成大沖擊，但是商業(yè)用地一般位置較好，在轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫刂螅瑫?huì)建設(shè)一些較受市場(chǎng)追捧的高性價(jià)比住宅產(chǎn)品。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“商改住”有望加速商業(yè)地產(chǎn)去庫存。成都業(yè)內(nèi)人士分析說，首先，有助于緩解商業(yè)地產(chǎn)積壓，有利于盤活城市資源。其次，商業(yè)項(xiàng)目改成住宅產(chǎn)品后，產(chǎn)權(quán)有望從原來的40年變成70年，這可以增強(qiáng)開發(fā)商和投資者的信心。第三，成都等地多年來推行高容積率指標(biāo)，尤其是商業(yè)用地，這次“商改住”政策，或許是政府進(jìn)行產(chǎn)業(yè)深度改革的機(jī)會(huì)。

去庫存宜分類施策“有保有壓”

住建部住房專家委員會(huì)副主任、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長(zhǎng)顧云昌說，當(dāng)前去庫存呈現(xiàn)“三大”特征：庫存大、分化大、難度大。政府的責(zé)任是真正管控好土地的供應(yīng)量，不要什么地段好什么地段就賣商業(yè)地產(chǎn)，不要“這個(gè)地方一定要搞寫字樓、這個(gè)地方一定要搞購物中心”，而是要根據(jù)市場(chǎng)需求，該擴(kuò)大的擴(kuò)大，該減少的減少，有保有壓。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)去庫存，相關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士建議：

一是優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，通過供地、規(guī)劃等途徑控制增量。按照“一市一策”“一縣一策”的原則，因地制宜制定商業(yè)地產(chǎn)去庫存措施。對(duì)于庫存量大的三四線城市，要暫停商業(yè)用地出讓。而在供需緊張的一二線城市，適當(dāng)加大土地供應(yīng)，防止價(jià)格上漲過快。

二是參考福建、四川、昆明等地做法，支持待開發(fā)用地、已建商業(yè)用房使用性質(zhì)變更。劉璐表示，一般來說，商業(yè)用地價(jià)格要低于住宅用地價(jià)，如果改變土地用途，土地出讓金的補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)是什么？是按照起拍價(jià)還是按照周圍其他地塊的參考價(jià)？這在“商改住”政策中要細(xì)化落實(shí)。

三是降低房企資金壓力。業(yè)界盼望減免非住宅房產(chǎn)稅，取消企業(yè)所得稅及土地增值稅預(yù)征，降低“營(yíng)改增”增值稅稅率，明確利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的有產(chǎn)權(quán)可售車庫、無產(chǎn)權(quán)可售車庫均能作為公共配套設(shè)施在企業(yè)所得稅前扣除等。