導(dǎo)讀

公司債依舊是房企融資的主要渠道，占比達(dá)42%，而30強(qiáng)房企融資統(tǒng)計(jì)顯示，公開和非公開發(fā)行公司債規(guī)模近乎相當(dāng)。

今年以來，地王頻現(xiàn)，房企在拿地方面底氣十足。房企之所以能夠表現(xiàn)如此，是因?yàn)樽匀ツ暌詠恚科笕谫Y規(guī)模大增，融資成本也在大減，融資渠道也相對(duì)以前增多，甚至還出現(xiàn)了資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新融資渠道。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年1-7月，房企融資方式主要集中在公司債、委托貸款、部分銀行貸款以及票據(jù)等。受匯率風(fēng)險(xiǎn)影響，房企不僅大幅減少海外融資，一些房企甚至提前結(jié)束部分美元債。

融資能力是房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，在行業(yè)利潤(rùn)壓縮、房企紛紛轉(zhuǎn)型的時(shí)代，優(yōu)秀的融資能力能夠有效控制成本保證盈利空間，也可以改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)維持穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，還能為轉(zhuǎn)型提供源源不斷的“彈藥”。

借用中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）分析師房玲的總結(jié)：2016上半年，國(guó)內(nèi)融資環(huán)境依舊寬松，大多數(shù)房企如沐春風(fēng)，享受著流動(dòng)性充沛的甘霖。

108家房企上萬億“彈藥”來源

流動(dòng)性充沛在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的極為明顯。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年上半年國(guó)內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)寬松，各房企融資規(guī)模普遍大漲，30強(qiáng)房企融資規(guī)?？傤~達(dá)3988億元。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自2015年7月開始到2016年7月期間，108家房企融資總額約為13361億元（該該數(shù)據(jù)只包括可查的公開信息部 分），最為活躍的月份是2015年12月和2016年1月。融資的主要來源是債券，其次是銀行貸款、增發(fā)配股，信托只是少數(shù)。

今年7月，108家房企融資總量較上月有所回落，環(huán)比下降25%，但相比上年仍處于高位，同比增幅近90%。從融資結(jié)構(gòu)來看，7月公司債仍為房企融資主 流，占融資總額的44%，相對(duì)上月提高16個(gè)百分點(diǎn)；其次是委托貸款數(shù)額占比較多，占融資總額近28%。在公司債發(fā)行中，7月發(fā)行數(shù)額較大的企業(yè)有華夏幸 福、金科、泰禾，發(fā)行規(guī)模分別高達(dá)52億、46億、45億，房企積極大量融資，配合企業(yè)拿地、項(xiàng)目開發(fā)等資金需要。

7月融資渠道特點(diǎn)代表了目前房企融資渠道的整體特點(diǎn)?？傮w來看，公司債是主要的“彈藥”來源。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者根據(jù)CRIC提供的房企融資明細(xì)來看，上半年公司債依舊是房企融資的主要渠道，融資金額占比達(dá)42%。值得注意的是，由于公開發(fā)行的 公司債有累計(jì)發(fā)行余額不超過最近一期凈資產(chǎn)值（含少數(shù)股東權(quán)益）40%這一限制，部分房企在去年年末或今年年初便已逼近限額，故今年以來非公開發(fā)行公司債 逐漸增加，上半年30強(qiáng)房企公開和非公開發(fā)行公司債規(guī)模近乎相當(dāng)。

房企公司債緣于2015年下半年。

自2009年國(guó)內(nèi)債券融資暫停后，至2014年7月新城發(fā)行第一筆用于保障房的公司債，再到2015年1月15日證監(jiān)會(huì)發(fā)布《公司債券發(fā)行與交易管理辦 法》，時(shí)隔六年，公司債經(jīng)歷了管制-寬松-放開三步走，公司債發(fā)行的主體范圍由原來的限于境內(nèi)證券交易所上市公司、發(fā)行境外上市外資股的境內(nèi)股份有限公司 和證券公司擴(kuò)大至所有公司制法人。并且2015年5月27日國(guó)家發(fā)改委還發(fā)布了《關(guān)于充分發(fā)揮企業(yè)債券融資功能支持重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的通 知》來營(yíng)造較為寬松的融資環(huán)境，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

境外債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

受益寬松的流動(dòng)性，房企融資成本也呈現(xiàn)出歷史上新低。

萬科3月發(fā)行了30億中期票據(jù)，利率為3.2%，4月發(fā)行了三筆于2019年到期合計(jì)36.5億港幣的有擔(dān)保票據(jù)，年息更是低至2.5%，對(duì)比企業(yè) 2015年底 6.54%的加權(quán)平均融資成本來看，變化顯著。龍湖上半年發(fā)行了兩期共81億元公司債，利率介于3.19%-3.75%之間，而企業(yè)2015年底總有息負(fù) 債的平均資金成本為5.74%； 融創(chuàng)2016年上半年新增借款加權(quán)平均融資成本為6.1%？。

值得注意的是，曾經(jīng)備受房企青睞的海外融資不再受寵。房企在大舉境內(nèi)融資的同時(shí)，也在關(guān)注和降低海外融資風(fēng)險(xiǎn)。

6月6日，SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱，已經(jīng)贖回總額為2.53億美元的2022年到期優(yōu)先票據(jù)，總贖回價(jià)為2.82億美元。

SOHO中國(guó)首席執(zhí)行官張欣在中期業(yè)績(jī)會(huì)上稱：“作為企業(yè)，我們會(huì)規(guī)避任何有可能看到的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我們看到人民幣在貶值，作為管理層，我們一定要降低美元 的外債的風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)是毫無疑問的。我們只不過速度非?？?，快速把美元債務(wù)都還掉了。當(dāng)然，一個(gè)很重要的原因是因?yàn)槲覀兪掷镉泻芏嗟腻X。目前美元外債我們只 有6%，規(guī)避了人民幣下跌的風(fēng)險(xiǎn)。”

融創(chuàng)中國(guó)CEO汪孟德稱，境內(nèi)外融資成本差距比較明顯。相對(duì)于境外融資，境內(nèi)的債會(huì)便宜很多。人民幣貶值導(dǎo)致溢利的下降。境內(nèi)債會(huì)越來越多，境外債會(huì)縮減明顯。融創(chuàng)中國(guó)未來還會(huì)縮短境外債。

遠(yuǎn)洋董事局主席李明稱，目前公司融資方面，信托在去年已經(jīng)沒有，開發(fā)貸也沒有。主要的負(fù)債結(jié)構(gòu)已經(jīng)調(diào)整成為以境內(nèi)的人民幣公司債和境外的公司債為主。目前境內(nèi)、境外債的比例占到50%左右，上半年也減了一些。

李明也表示，匯率對(duì)沖的手段上來說，一是減債，明年上半年負(fù)債到期的窗口能夠還掉一些；第二是增加美元的投資，拿美元的負(fù)債去投美元資產(chǎn)。美國(guó)、香港、澳大利亞、歐洲都有在談這樣的投資機(jī)會(huì)；第三，做一些小額的、小比例的匯率對(duì)沖。

總體上，流動(dòng)性充沛令房企更有底氣大幅擴(kuò)張拿地，其中也不乏激進(jìn)的企業(yè)。

比如恒大。標(biāo)普近期就表示，盡管恒大集團(tuán)銷售增長(zhǎng)強(qiáng)勁，但預(yù)期2016年公司的財(cái)務(wù)杠桿仍將居高不下。今年上半年該公司土地收購成本約為870億元人民 幣，受其激進(jìn)擴(kuò)張意愿拖累，財(cái)務(wù)杠桿變?nèi)酢Ｍ瑫r(shí)，受此影響上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出高達(dá)770億元。截至2016年6月該公司的債務(wù)較去年底增長(zhǎng)34%至 4970億元。我們認(rèn)為該公司有望完成2016年調(diào)整后的銷售目標(biāo)3000億元。然而，考慮到該公司激進(jìn)的舉債擴(kuò)張，其債務(wù)水平仍將維持在高位。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒博士則表示：“全國(guó)的商品房銷售量到年底有百分之十幾的銷售增長(zhǎng)就不錯(cuò)了。”在這樣的背景下，房企或?qū)㈦S著房地產(chǎn)市場(chǎng)一道進(jìn)入“歷史性拐點(diǎn)”。