評論:誰是房地產(chǎn)食物鏈上的“木偶”

2016年09月06日 14:37
來源:中華工商時報
評論:誰是房地產(chǎn)食物鏈上的“木偶” 地王豪庭
對于各地頻現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象,有著名人士指出,成為“地王”的開發(fā)商,其實不過是被地方政府牽線的木偶而已,甚至其背后的銀行,也一樣。
這話固然沒錯,但是,筆者要說的是,開發(fā)商也好,銀行也罷,他們遠不是房地產(chǎn)這個擊鼓傳花游戲中的唯一木偶,真正的也是最大的木偶還在后邊。與最后的木偶相比,開發(fā)商和銀行即便他們是木偶,也不是完全被動的木偶。
為什么這樣說?不妨看一看最大的開發(fā)商方面能將游戲玩都什么程度——
以巨頭恒大集團為例,該集團最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,其土地儲備建筑面積達到1.68億平方米,累計平均成本為人民幣1302元/平方米。
1302元/平方米的平均地價,對于生活在大城市里的人們來說,可能有點意外,怎么這么低?這是因為恒大集團在在全國175個城市拿地的平均價,其中包含許多中小城市,平均下來就很不起眼了。
關(guān)鍵是蓋房后的銷售價格。該集團公布,今年上半年銷售面積是1660.5萬平方米,而銷售額是1417.8億元,折算平均每平方米售價是8538元。地價在房價中的比重還不到20%。
據(jù)報道,今年上半年,恒大集團拿地規(guī)模全國最大,在全國各地共拿了80多個項目,總共花了800億元,規(guī)劃建筑面積4236萬平方米,平均拿地成本是1994元/平方米。似乎比以前的拿地成本高了不少,但是因為項目主要分布在包括北京、廣州等一線城市和南京、成都、濟南等省會級城市,平均地價較以往明顯上升。但是,這些地方的房價則更高。
如果參照北京平均5萬元以上的平均房屋銷售價,以及全國省會城市不下2萬元的均價,恒大1994元/平方米的拿地價格,看來更便宜了,只會更加低于20%。
營業(yè)額與銷售額的比例,顯示開發(fā)商售房后賺取的差價。根據(jù)該集團公布的數(shù)據(jù),今年上半年其房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)營業(yè)額是875億元,相對于1417.8億元的銷售額而言,比例高達61.7%。
其他幾家大型放房企,比如萬科、中海、碧桂園、保利、綠地等等,營業(yè)額也都不遜色,幾乎都接近、達到或超過銷售額的一半。
雖然只是管豹一測,已經(jīng)能知曉一二。房價如此之高,一直聽到的開發(fā)商的解釋是“地價高”。其實土地成本不足兩成。一流的開發(fā)商已經(jīng)將最大化的利潤空間展示出來了。
螳螂捕蟬,黃雀在后。開發(fā)商這么一轉(zhuǎn)手,獲利空間如此之大,似乎很讓人驚訝,至少比起實業(yè)賺錢。其實,“耗子拉木锨,大頭在后邊”,其身后的銀行享受其利的份額,比開發(fā)商更大。
根據(jù)上市公司工商銀行的公告,其上半年凈贏利則達到1507億元,營業(yè)收入是多少,雖然沒有透露,但根據(jù)其手續(xù)費及傭金收入817.15億元、且占營業(yè)收入比重24.84%推算,其營業(yè)額約為3200億元,這樣一來,凈利潤率竟然達到47%的程度;同期,農(nóng)行營業(yè)額2625億元,凈利潤1050.51億元,凈利潤率達到40%左右。建行、中行等巨頭也都不遜色多少。
在銀行的收入構(gòu)成中,存貸款利差仍然是主體收入來源。在工商銀行占比超過75%,在民生銀行也超過60%。而貸款的對象,已經(jīng)越來越集中于房地產(chǎn)。于是個人購房按揭貸款大門敞開,于是開發(fā)商死拼“地王”爭奪戰(zhàn),較勁各方的背后,則是銀行之間資金如潮般的輸送。你罵銀行嫌貧愛富,無利不起早,但銀行確實從房地產(chǎn)項目中賺得盆滿缽滿。
為什么銀行對前來告貸的實業(yè)企業(yè)漫不經(jīng)心、對渴望其雨露澆灌的小微企業(yè)愛理不理?因為當今房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是難得的“優(yōu)質(zhì)資源”。符合銀行的本性,它要的是一本萬利無風(fēng)險。哪個行業(yè)能一本萬利?如今只有房地產(chǎn)!哪個行業(yè)無風(fēng)險?還是房地產(chǎn)!
與銀行暴利相反,其他行業(yè)尤其是實業(yè),可謂哀鴻一片。能掙到個位數(shù)的利潤率,已經(jīng)是很優(yōu)秀的了。
通過“招拍掛”的角逐舞臺,地方政府讓開發(fā)商將地價一抬再抬,成了臺上被牽線的木偶,但開發(fā)商并不虧,你高來,我高去,搭車漲價多加碼就是;在銀行環(huán)節(jié),開發(fā)商加碼越多,銀行賺的也越多;開發(fā)商抬價越狠,銀行錢賺的就越快。巨額資金快速滾雪球越滾越大。
即便如此,食利階層還沒完,還有炒房人的哄買哄抬添油加火。興風(fēng)作浪、呼云喚雨,再次將房價一抬再抬。
總之,一環(huán)又一環(huán)的不斷加碼,最終就落到了“剛需族”的頭上了??此茡艄膫骰ǎ鋵嵱植皇?,因為擊鼓傳花不加碼。這其中,除了“剛需族”外,其他各個環(huán)節(jié),其實誰都不是木偶。反倒象中央電視臺《動物世界》里猛獸捕食后按先后次序進食的百獸。李富永
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