對于各地頻現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象，有著名人士指出，成為“地王”的開發(fā)商，其實不過是被地方政府牽線的木偶而已，甚至其背后的銀行，也一樣。
這話固然沒錯，但是，筆者要說的是，開發(fā)商也好，銀行也罷，他們遠不是房地產(chǎn)這個擊鼓傳花游戲中的唯一木偶，真正的也是最大的木偶還在后邊。與最后的木偶相比，開發(fā)商和銀行即便他們是木偶，也不是完全被動的木偶。
為什么這樣說？不妨看一看最大的開發(fā)商方面能將游戲玩都什么程度——
以巨頭恒大集團為例，該集團最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，其土地儲備建筑面積達到1.68億平方米，累計平均成本為人民幣1302元/平方米。
1302元/平方米的平均地價，對于生活在大城市里的人們來說，可能有點意外，怎么這么低？這是因為恒大集團在在全國175個城市拿地的平均價，其中包含許多中小城市，平均下來就很不起眼了。
關(guān)鍵是蓋房后的銷售價格。該集團公布，今年上半年銷售面積是1660.5萬平方米，而銷售額是1417.8億元，折算平均每平方米售價是8538元。地價在房價中的比重還不到20%。
據(jù)報道，今年上半年，恒大集團拿地規(guī)模全國最大，在全國各地共拿了80多個項目，總共花了800億元，規(guī)劃建筑面積4236萬平方米，平均拿地成本是1994元/平方米。似乎比以前的拿地成本高了不少，但是因為項目主要分布在包括北京、廣州等一線城市和南京、成都、濟南等省會級城市，平均地價較以往明顯上升。但是，這些地方的房價則更高。
如果參照北京平均5萬元以上的平均房屋銷售價，以及全國省會城市不下2萬元的均價，恒大1994元/平方米的拿地價格，看來更便宜了，只會更加低于20%。
營業(yè)額與銷售額的比例，顯示開發(fā)商售房后賺取的差價。根據(jù)該集團公布的數(shù)據(jù)，今年上半年其房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)營業(yè)額是875億元，相對于1417.8億元的銷售額而言，比例高達61.7%。
其他幾家大型放房企，比如萬科、中海、碧桂園、保利、綠地等等，營業(yè)額也都不遜色，幾乎都接近、達到或超過銷售額的一半。
雖然只是管豹一測，已經(jīng)能知曉一二。房價如此之高，一直聽到的開發(fā)商的解釋是“地價高”。其實土地成本不足兩成。一流的開發(fā)商已經(jīng)將最大化的利潤空間展示出來了。
螳螂捕蟬，黃雀在后。開發(fā)商這么一轉(zhuǎn)手，獲利空間如此之大，似乎很讓人驚訝，至少比起實業(yè)賺錢。其實，“耗子拉木锨，大頭在后邊”，其身后的銀行享受其利的份額，比開發(fā)商更大。
根據(jù)上市公司工商銀行的公告，其上半年凈贏利則達到1507億元，營業(yè)收入是多少，雖然沒有透露，但根據(jù)其手續(xù)費及傭金收入817.15億元、且占營業(yè)收入比重24.84%推算，其營業(yè)額約為3200億元，這樣一來，凈利潤率竟然達到47%的程度；同期，農(nóng)行營業(yè)額2625億元，凈利潤1050.51億元，凈利潤率達到40%左右。建行、中行等巨頭也都不遜色多少。
在銀行的收入構(gòu)成中，存貸款利差仍然是主體收入來源。在工商銀行占比超過75%，在民生銀行也超過60%。而貸款的對象，已經(jīng)越來越集中于房地產(chǎn)。于是個人購房按揭貸款大門敞開，于是開發(fā)商死拼“地王”爭奪戰(zhàn)，較勁各方的背后，則是銀行之間資金如潮般的輸送。你罵銀行嫌貧愛富，無利不起早，但銀行確實從房地產(chǎn)項目中賺得盆滿缽滿。
為什么銀行對前來告貸的實業(yè)企業(yè)漫不經(jīng)心、對渴望其雨露澆灌的小微企業(yè)愛理不理？因為當今房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是難得的“優(yōu)質(zhì)資源”。符合銀行的本性，它要的是一本萬利無風(fēng)險。哪個行業(yè)能一本萬利？如今只有房地產(chǎn)！哪個行業(yè)無風(fēng)險？還是房地產(chǎn)！
與銀行暴利相反，其他行業(yè)尤其是實業(yè)，可謂哀鴻一片。能掙到個位數(shù)的利潤率，已經(jīng)是很優(yōu)秀的了。
通過“招拍掛”的角逐舞臺，地方政府讓開發(fā)商將地價一抬再抬，成了臺上被牽線的木偶，但開發(fā)商并不虧，你高來，我高去，搭車漲價多加碼就是；在銀行環(huán)節(jié)，開發(fā)商加碼越多，銀行賺的也越多；開發(fā)商抬價越狠，銀行錢賺的就越快。巨額資金快速滾雪球越滾越大。
即便如此，食利階層還沒完，還有炒房人的哄買哄抬添油加火。興風(fēng)作浪、呼云喚雨，再次將房價一抬再抬。
總之，一環(huán)又一環(huán)的不斷加碼，最終就落到了“剛需族”的頭上了?？此茡艄膫骰ǎ鋵嵱植皇?，因為擊鼓傳花不加碼。這其中，除了“剛需族”外，其他各個環(huán)節(jié)，其實誰都不是木偶。反倒象中央電視臺《動物世界》里猛獸捕食后按先后次序進食的百獸。李富永
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