8月最后一天，廈門和武漢這兩個(gè)東部和中部的代表城市，相繼在下午和晚上出臺了“限購令”和“限貸令”。自此，作為今年上半年樓市“國之標(biāo)桿”的二線熱點(diǎn)城市，基本上都亮出了調(diào)控樓市的姿態(tài)，包括此前發(fā)布新政的南京、合肥、蘇州。

不過稍加留心可以發(fā)現(xiàn)，所謂新一輪調(diào)控，依然采取傳統(tǒng)的需求端控制，與中央一再表態(tài)的供給側(cè)改革攻堅(jiān)，比如農(nóng)民工市民化、公共服務(wù)均等化相去甚遠(yuǎn)。而且，本輪樓市調(diào)控，地方政府畏難情緒、敷衍之態(tài)昭然。突出地表現(xiàn)在，地方政府既要貫徹落實(shí)上級指示，又不想讓本地樓市降溫、土地少收錢，最后出爐的所謂“調(diào)控”，信號意義大于實(shí)際效果。比如，廈門和蘇州雖重啟限購，但盡顯對傷及購買力的擔(dān)憂，蘇州限購更是近乎“虛設(shè)”，武漢和南京對二套房貸杠桿的限制微乎其微。

另外，近日上海樓市調(diào)控傳聞，在促成交易火爆的同時(shí)，還發(fā)酵成又一輪“離婚潮”，令人啼笑皆非。盡管上海市政府立即辟謠，但市場堅(jiān)稱“寧可信其有不可信其無”：8月30日的新房成交逆天突破了2000套，沖上了年內(nèi)單日成交三甲，甚至為29日的2倍，8月31日的成交量達(dá)到1123套，9月1日接近千套，這已是上海商品房單日成交連續(xù)8天過千套。相伴隨的是，滬上各區(qū)民政局窗口排起了離婚長隊(duì)。為應(yīng)付收件壓力，徐匯區(qū)民政局甚至發(fā)布離婚限號的公告。

無獨(dú)有偶，今年上半年，南京結(jié)婚僅比去年同期增加2318對，但離婚卻比去年同期增加了6437對，增長了41%，這與今年上半年南京樓市成交量翻倍，地王頻現(xiàn)，房價(jià)暴漲35%(在全國排名第二)完全是一樣的節(jié)奏。2015年，深圳二手房市場離婚購房比例高達(dá)47%，當(dāng)年深圳房價(jià)暴漲47.5%，購房需求可見一斑。

不可否認(rèn)，過去10年，買房是創(chuàng)造個(gè)人財(cái)富的最優(yōu)介質(zhì)(沒有之一)，特別是對于普通百姓。今年上半年，銀行拼命給老百姓加杠桿，新增房貸額增長113%，信貸全面“散戶化”，而企業(yè)貸款卻在收縮。在京滬深等熱點(diǎn)城市，銀行更是大打“價(jià)格戰(zhàn)”，房貸利率逼近銀行融資成本。同時(shí)，避險(xiǎn)保值也好，獲取資產(chǎn)收益也好，老百姓也在拼命加杠桿。2015年，深圳平均按揭6.5成，假離婚將杠桿逼近極限。今年上半年，深圳貸款買房占93.7%，可謂用足用盡杠桿。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，按揭新增2.36萬億，比2015年同期增加1.25萬億，增幅為113%。7月份，居民中長期貸款新增4773億元，占新增貸款的102%，同期企業(yè)貸款卻出現(xiàn)2007年以來首次單月負(fù)增長。目前，居民杠桿率(房貸余額/存量商品住房價(jià)值)從2006年的15%上升到今年上半年的39.5%，2016年底將達(dá)到43%，接近美國“次貸”危機(jī)前的水平。2016年半年報(bào)顯示，銀行信貸個(gè)位數(shù)增長，而按揭平均增長20%。

值得探究的是，是什么促使開發(fā)商敢下注土地市場，不計(jì)成本地“造地王”，刺激財(cái)務(wù)投資大鱷高杠桿操作，搶食地產(chǎn)股權(quán)呢？根本原因在于，他們繼續(xù)按照過去的思路去洞悉調(diào)控政策。一則，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型完成之前，國家不敢收緊貨幣政策、不敢刺破樓市泡沫；二則，“三期疊加”的階段，地方政府要錢的地方太多，對樓市的依賴無以復(fù)加；三則，貨幣寬松而長端利率下行至歷史最低，“資產(chǎn)荒”已經(jīng)逼近，這完全是資產(chǎn)泡沫化來臨的節(jié)奏。

從國際經(jīng)驗(yàn)看，居民快速“加杠桿”，往往是樓市泡沫化的征兆。與此同時(shí)，將房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，借助“高杠桿”開展資本運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的數(shù)量級累進(jìn)，這是樓市泡沫深化的標(biāo)志。近期，寶能和恒大逐鹿萬科股權(quán)，融信在上海上演“蛇吞象”，顯示樓市的金融屬性無限地延伸。民營企業(yè)頻頻以數(shù)倍于自己體量的資金斬獲地王、搶食龍頭房企，銷售回款或自有資金根本不足以支撐。借助通道和“加杠桿”，銀行理財(cái)已徹底淪為富豪們資本運(yùn)作的“嫁衣”。媒體披露，上半年219宗全國地王中，銀行資金就提供了10萬億元。樓市越吹越大的泡沫，就像是一個(gè)無底洞，吸走了大量本來準(zhǔn)備支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金。

既然如此，難免市場順勢推演，按照目前的地價(jià)水平，熱點(diǎn)城市房價(jià)在未來5年翻一倍是情理之中的事情。一個(gè)突出的例子，就是在經(jīng)濟(jì)基本面并無劇烈變化的情況下，民間投資增速屢創(chuàng)新低。實(shí)體經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)入虛”甚囂塵上，企業(yè)主“棄工廠投房產(chǎn)”頻頻見諸報(bào)端。近期有報(bào)道稱，A股上市公司年度盈利不足1500萬的有300多家，超過上市公司總數(shù)的10%。而1500萬是什么概念？僅僅可以買到京滬深主城區(qū)一套房產(chǎn)。怪不得，近期“關(guān)廠炒房”“離婚炒房”甚囂塵上。據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)報(bào)道，作為我國制造業(yè)最大基地之一的東莞，2015年至少有4000家企業(yè)關(guān)門。換言之，對于創(chuàng)業(yè)者來說，目前10%的A股上市公司，其一年的凈利潤不足在滬深購置一套中位價(jià)格的房子，很多上市公司加重地產(chǎn)副業(yè)。

隨著房地產(chǎn)“抽血效應(yīng)”強(qiáng)化，資產(chǎn)泡沫化傾向向各個(gè)角落滲透，甚至到了加拿大、美國、澳大利亞等發(fā)達(dá)國家。但縱觀全球，沒有一個(gè)國家像我國一樣，沒有遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、累進(jìn)個(gè)人所得稅等來調(diào)節(jié)個(gè)人綜合收入，個(gè)人賣房的高額收益所得卻完全是稅后凈收益，本應(yīng)負(fù)擔(dān)的個(gè)人所得稅、營業(yè)稅、契稅和費(fèi)用等，也統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁給買方負(fù)擔(dān)。個(gè)人持有不動產(chǎn)，也沒有任何稅費(fèi)要負(fù)擔(dān)。總之，在當(dāng)今的中國，買房是任何渠道都比不上的投資方式。

政府辟謠，卻無法讓離婚買房“逆天”不再上演。當(dāng)然，地方政府認(rèn)為，離婚買房逃避了限購限貸，過度加杠桿，助長投機(jī)炒作氣氛，留下了金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。從風(fēng)險(xiǎn)防控的角度看，這是必要的。但從政府治理要求和常識上來講，筆者認(rèn)為，不應(yīng)該出這樣的政策。一方面，當(dāng)前我國正在經(jīng)歷陣痛的結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型等；另一方面，伴隨資產(chǎn)泡沫積累的是，我國的貧富差距將進(jìn)一步擴(kuò)大，“中等收入陷阱”將無法跨越；最后，愈演愈烈的資產(chǎn)泡沫，正在讓系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)漸行漸近。如果地方政府還在敷衍，還在蜻蜓點(diǎn)水般地在“需求端”做表面工作，如果還在妄圖通過刺激樓市泡沫，延緩“土地財(cái)政”和“房地產(chǎn)依賴”的模式。毫無疑問，市場預(yù)期將又一次自我實(shí)現(xiàn)。

事實(shí)上，市場不買賬，折射出流動性寬松的驅(qū)使下，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)極其匱乏的“資產(chǎn)荒”局面，已到了恐慌的地步。同時(shí)，這也是資產(chǎn)泡沫已來臨的新時(shí)代下，居民對于財(cái)富載體、獲取財(cái)富途徑的一致認(rèn)定。如果要檢討，一是要重新審視地方政府的調(diào)控政策，屬于倫理范疇的婚姻和屬于財(cái)富范疇的房子，本來不搭嘎，不應(yīng)該扯在一起。百姓為何百折不撓地訴求住房，這才是調(diào)控政策的起點(diǎn)；二是流動性寬松、安全資產(chǎn)稀缺，房子是財(cái)富最佳載體的情況下，要重新審視，如何規(guī)避地方靠樓市激活經(jīng)濟(jì)的短期行為，讓源頭上的資金回歸到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尋求來自于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的財(cái)富增長。

關(guān)于資產(chǎn)泡沫，2014年中央經(jīng)濟(jì)工作會議就提出，要“化解泡沫化風(fēng)險(xiǎn)”；2015年5月，權(quán)威人士警告稱，“高度警惕以高杠桿和泡沫化為主要特征的各類風(fēng)險(xiǎn)”；今年5月，權(quán)威人士又指出，“制造泡沫的教訓(xùn)必須要吸取”等；今年7月19日起，新華社罕見地連續(xù)三日發(fā)文提示樓市風(fēng)險(xiǎn)；7月26日政治局會議上，管理層再度強(qiáng)調(diào)“抑制資產(chǎn)泡沫”。

從中央表態(tài)看，經(jīng)濟(jì)“去房地產(chǎn)”依賴的路徑，即“三去、一補(bǔ)、一降”的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；樓市“去庫存”的路徑，即與農(nóng)民工市民化高度契合或同步推進(jìn)，而不是“加杠桿”去庫存；“抑制資產(chǎn)泡沫”的路徑，即讓住房回歸居住面目和屬性，杜絕投資炒房和地方政府炒地等等，這些都非常清晰。但結(jié)果呢，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革無明顯進(jìn)展，房地產(chǎn)投資依賴卻越陷越深，“去庫存”異化為刺激樓市，縱容炒地炒房，樓市從過熱走向嚴(yán)重的泡沫化。

過去“10年9調(diào)”，已經(jīng)準(zhǔn)確無誤地告訴市場，在沒有對結(jié)構(gòu)性矛盾做些許修正的情況下，任何一次在“需求端”的抑制，不過是在積蓄樓市下一波反彈的力量。在貨幣政策寬松依舊，“資產(chǎn)荒”山雨欲來的形勢下，此輪調(diào)控積蓄的下一波反彈力度，或許會更大。從上到下的決策鏈條，要本著對樓市暴漲暴跌負(fù)責(zé)、對中國經(jīng)濟(jì)安全和金融穩(wěn)定的大局負(fù)責(zé)的角度出發(fā)。綜上，筆者認(rèn)為：

首先，要對又一次“被預(yù)期”“被綁架”的本輪調(diào)控及時(shí)叫停和糾偏，以地方主體責(zé)任為政績考核依據(jù)，評判地方要員是否落實(shí)中央政策指示，讓地方調(diào)控真正做到打擊炒作、清退無序杠桿。

其次，中央政府有必要盡快拿出雷霆手段，破解市場預(yù)期。這就需要向市場傳遞一個(gè)明確統(tǒng)一的政策信號，并讓市場感覺到，抑制資產(chǎn)泡沫政策是嚴(yán)肅的，不是延續(xù)政策妥協(xié)和政策被綁架的一致預(yù)期。今年以來的信貸投放，已經(jīng)證明了嚴(yán)重的“脫實(shí)入虛”，實(shí)體企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)都在套體制的利、套國家的利。

再次，在京滬深等大城市，房子代表著能夠在城市立足、獲得社會地位認(rèn)同、中產(chǎn)階層標(biāo)配、獲得均等化的公共服務(wù)的載體，要重新審視住房政策和住房保障。9月1日，上海市第一中級人民法院審理了一例經(jīng)濟(jì)適用住房租賃糾紛案例，最后裁決房主和出租人之間的租賃合同無效，這是我國住房政策和住房保障積弊的顯示。需求端一味地“堵”不僅解決不了問題，反而助長了需求恐慌性入市和房價(jià)暴漲，還徒增金融風(fēng)險(xiǎn)，不如在供給側(cè)做好資源合理分配和公共服務(wù)均等化。

此外，接下來一方面還要革新“一行三會”現(xiàn)有的各管一塊的監(jiān)管模式下，空白地帶為虛擬經(jīng)濟(jì)投機(jī)炒作輸血的局面；另一方面，在第三產(chǎn)業(yè)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)增長第一動力，經(jīng)濟(jì)韌性和回旋余地較大，全社會就業(yè)彈性較足的情況下，適度收緊貨幣政策具有釜底抽薪之效。