房價漲個不停，政策從兩年前的松綁到現(xiàn)在重新五花大綁，誰都知道短期漲幅過大，各個指標(biāo)都擺在那里，但是，短期漲幅過大，對于長期而言，房地產(chǎn)是不是一個泡沫，就遠(yuǎn)比我們想象地要復(fù)雜的多。

我們暫且拋開普通人的不滿和意見領(lǐng)袖們的操心，看看通常比較理智的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家們怎么分析和看待這個問題，事實(shí)上，分歧真的很大。

海通宏觀分析師姜超團(tuán)隊博得萬千眼球的結(jié)論很直接，2016年或是中國地產(chǎn)市場的歷史大頂，得出結(jié)論的核心邏輯是人口論加杠桿極限論，“中國年輕人口數(shù)量已經(jīng)見頂，按照全球經(jīng)驗看意味著地產(chǎn)銷量和新開工出現(xiàn)拐點(diǎn)，因而16年的地產(chǎn)銷量激增與人口角度的需求無關(guān)，而是金融加杠桿下的投機(jī)現(xiàn)象。16年居民拼命貸款買房，月均房貸接近5000億，買房杠桿率也超過2倍、房貸/GDP已達(dá)8.6%，均接近或超過美國07年的歷史峰值，表明中國居民購房或已將杠桿用到極限，16年或是中國地產(chǎn)市場的歷史大頂。”

不過說實(shí)話，邏輯分析出來的趨勢大概沒有問題，但是2016年就是房地產(chǎn)大頂?shù)慕Y(jié)論我不知道從何而來，這里只有定性的分析，得不出任何定量的結(jié)論，所以只是猜。

對比海通證券的姜超團(tuán)隊，瑞銀證券中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤的分析要謹(jǐn)慎的多，她認(rèn)為，“鑒于這份‘狂熱’尚未傳導(dǎo)到大多數(shù)城市，也還沒有將整體居民負(fù)債推至難以持續(xù)的高位，或帶動新一輪地產(chǎn)建設(shè)熱潮，談泡沫破裂并帶來重大沖擊還為時尚早。”

汪濤認(rèn)為，首先，隨著過去兩年地產(chǎn)和信貸政策不斷放松，房地產(chǎn)市場迎來了期待已久的復(fù)蘇，但是，如果政府不出手收緊地產(chǎn)政策、信貸繼續(xù)加速擴(kuò)張，房地產(chǎn)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)增速有超預(yù)期的可能。下一步何去何從，泡沫將要破裂，還是大幅助推增長？汪濤的答案是“短期之內(nèi)，可能二者皆非。”

比汪濤更為謹(jǐn)慎對待泡沫論的是光大證券的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高，他的觀點(diǎn)是房價上漲的根本動力不是貨幣而是土地，因此，一線城市房價上漲背后有堅實(shí)的基本面因素。“由于我國較高的首付比率，我國地產(chǎn)市場的杠桿率還是遠(yuǎn)低于股市和債市”，“如果再考慮到一線城市已經(jīng)再次收緊了限購政策，而廣大三四線城市房價漲幅依然溫和，我國地產(chǎn)市場整體風(fēng)險可控，遠(yuǎn)不是有人所渲染的危如累卵的局面。”

徐高不僅對短期的風(fēng)險較為樂觀，對長期的房價更為樂觀，“（貨幣緊縮或者限購限貸）只是對需求的短期抑制，而非真正消滅，貨幣緊縮同時還會打壓地產(chǎn)投資行，導(dǎo)致兩三年后地產(chǎn)市場更為嚴(yán)重的供需失衡。于是，每一輪緊縮都為下一輪房價報復(fù)性反彈埋下了種子。”

面對泡沫，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的分歧如此之大，可能是普通人難以想象的。有意思的是海通證券的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷回避了泡沫何時會破滅的問題，直接把矛頭指向了瘋狂的人性。

泡沫肯定是存在的，但是“泡沫多大很難衡量，究竟這輪樓市的價格上揚(yáng)還能走多遠(yuǎn)，確實(shí)很難度量，因為從價格低估到價值實(shí)現(xiàn)，是容易度量的，但如果考慮到逼空下的非理性因素，后面的價格就很難估算了，因為越來越多的人會相信房價不敗的神話。”“不管怎樣，當(dāng)投機(jī)的力量耗盡，人們會幡然醒悟，原來購房剛需會隨著房價的下跌而突然消失，土地稀缺的故事是那么不靠譜。”

四個經(jīng)濟(jì)學(xué)家的分析擺在這里，好像沒有什么結(jié)論，但是，還有分歧存在，這個現(xiàn)象就已經(jīng)能說明一些問題了，只有空頭和多頭都還在，市場就會沿著原來的趨勢走下去。