一邊廂，恒大超越萬科登頂行業(yè)老大，房企的規(guī)模化再攀高峰，克而瑞預(yù)計，今年全年房企的銷售業(yè)績明顯提升，千億房企可能達(dá)到11家，去年這個數(shù)字為7家。而另一邊廂，突如其來的樓市調(diào)控，正使此前熱鬧非凡的房地產(chǎn)市場陷入尷尬。今年出現(xiàn)的眾多“地王”項目都可能面臨踏空的風(fēng)險。二季度以來部分民企紛紛拿的“地王”，基本上都會面臨一定的經(jīng)營風(fēng)險，此類企業(yè)規(guī)模多屬于中等，需要警惕資金鏈方面的壓力。在外部壓力之下，房企調(diào)整戰(zhàn)略勢在必行，先行者萬科早已強調(diào)以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的“真實價值”創(chuàng)造，對所有的一線公司要求效益增長必須超過規(guī)模增長。
導(dǎo)讀
從前三季度銷售金額可見，房企表面是“大”，然而房企資產(chǎn)負(fù)債率卻同樣創(chuàng)下新高，實際上是“險”。行業(yè)整體“增收不增利”、負(fù)債率高企等風(fēng)險已顯現(xiàn)。
從年銷售百億到千億，再到3000億，6000億，萬億，中國地產(chǎn)商對規(guī)模的癡迷從未停止。
在這個游戲中，萬科一直是領(lǐng)跑者。挑戰(zhàn)者如融創(chuàng)、綠城、綠地、恒大等一直緊隨其后。
到了2016年，競爭變得非常激烈。2805.8億，這是中國恒大2016年前三季度的銷售業(yè)績，超過萬科的2629億，成為前三季的第一。
恒大信心滿滿，如果沒有意外，它將連續(xù)在四季度繼續(xù)領(lǐng)先，從而在2016年度一舉超越萬科。
多位地產(chǎn)商人士指出，地產(chǎn)龍頭老大寶座的更迭，折射了行業(yè)整合并購的大趨勢。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在新一輪規(guī)模大躍進(jìn)的潮流中，如何取得擴張與安全的平衡，是超大型房企都需要關(guān)注的。
地產(chǎn)之王變遷
中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展史，同時也是一部地產(chǎn)商的規(guī)模之王變遷史。
過去多年，萬科一直是無可爭議的行業(yè)龍頭，2010年，公司銷售額突破1000億元，成為國內(nèi)首家年銷售額超過千億的房地產(chǎn)公司。
超越萬科成為很多房企的夢想。綠地張玉良曾在2014年短暫實現(xiàn)過這一夢想。
恒大和碧桂園被稱為近兩年萬科的激進(jìn)追趕者，已經(jīng)在縮短彼此之間的差距。
2016年1月至9月，中國銷售金額破千億的房企就有6家并且重新排序，恒大，萬科，碧桂園成為前三，綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)以及中海地產(chǎn)位列四至六位。超級房企之間競爭明顯加劇。
克而瑞預(yù)計，今年全年房企的銷售業(yè)績明顯提升，千億房企可能達(dá)到11家，去年這個數(shù)字為7家。
其中，恒大和萬科兩家今年將沖擊年銷量4000億元水平，碧桂園（2007.HK）有望沖擊3000億元大關(guān)，而去年國內(nèi)排名前三的房企僅實現(xiàn)2000多億元的水平。
恒大預(yù)計，2017年-2019年，其銷售額將達(dá)到4500億、5000億、5500億，到2020年，年銷售規(guī)模超6000億元。按照這個速度，沖擊萬億也可能就在五六年間。
去年，萬科宣布和萬達(dá)強強聯(lián)手，合作開發(fā)，雙方也曾有過萬億銷售的想象。
但在萬科高級副總裁譚華杰看來，若真到了萬億，也將是新的門檻和挑戰(zhàn)。業(yè)務(wù)數(shù)量，管理平臺，人才儲備都將要重構(gòu)。萬科曾為3000億這個檻準(zhǔn)備了好幾年的管理平臺調(diào)整。
克而瑞研究中心預(yù)計，隨著千億陣營的擴大，未來房企的門檻和集中度還將持續(xù)提升。
其中，2016年上半年，銷售金額TOP10入榜房企銷售門檻為501億，較2015年同期增加199億元，同比增長66%；行業(yè)集中度繼續(xù)上升，TOP10房企的行業(yè)集中度為18.87%，同比增加0.5個百分點。
行業(yè)并購真正到來
在大型房企規(guī)模不斷擴張的背后，是并購和杠桿的加持。
正如任志強所說，過去十幾年行業(yè)規(guī)模化只是小打小鬧，市場過度分散，全國有幾萬家地產(chǎn)商，連萬科的市場占有率也只有百分之二點多。隨著這兩年行業(yè)的周期性調(diào)整去庫存，加之年初高層首次提出促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)兼并，房地產(chǎn)并購整合速度在加快。
億翰中國董事長陳嘯天認(rèn)為，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入并購周期。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道統(tǒng)計顯示，2015年以來，大型房企成為兼并整合主力。其中最典型的就是恒大和融創(chuàng)，以及央企重組的佼佼者中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，2015年恒大并購新世界、華人置業(yè)等港資巨頭15個超大型項目，總建面積超1700萬平方米。
同時，恒大還進(jìn)行了以獲取上市公司股權(quán)為主的并購，如重組嘉凱城與深深房，舉牌廊坊發(fā)展和萬科A等，這些公司也擁有龐大的土地儲備。這些大手筆的運作，使得恒大地產(chǎn)得以彎道超車、快速壯大。
融創(chuàng)則是另一個受益并購的房企。9月19日，融創(chuàng)宣布擬收購聯(lián)想控股附屬公司融科智地旗下41間目標(biāo)公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，總代價約137.88億元；9月21日，融創(chuàng)再發(fā)公告，宣布擬通過定增入股金科地產(chǎn)，以40億元認(rèn)購16.96%的股份，成為其第二大股東。
央企地產(chǎn)重組大局中，保利地產(chǎn)思考的是，在達(dá)到2000億高度之后，保利還將如何維持高速增長？保利內(nèi)部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，答案也是并購。
7月6日晚，中航地產(chǎn)和保利地產(chǎn)先后發(fā)布公告稱，中國航空工業(yè)集團(tuán)與保利集團(tuán)正籌劃地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組整合，目前正在緊密進(jìn)行中。
而中海地產(chǎn)已經(jīng)走得更遠(yuǎn)。從2010年開始，中海地產(chǎn)已進(jìn)行了對中國海外宏洋、母公司中國建筑股份和中信地產(chǎn)的三場整合并購，交易對價近700億元，總資產(chǎn)價值超過2000億元，獲得了超過3700萬平方米的土地儲備。
通過兼并收購，中海外實現(xiàn)了業(yè)績增長和利潤提升，連續(xù)14年保持凈利潤行業(yè)第一。
此外，盡管宣稱不再僅僅追求規(guī)模，但實際上，萬科去年也與萬達(dá)達(dá)成合作，接手萬達(dá)住宅業(yè)務(wù)提升市場占有率。雖然如今合作不暢，但規(guī)?；怆[含其中。
嚴(yán)躍進(jìn)分析，這一輪以恒大和碧桂園為首的對規(guī)模的絕對追求，是在行業(yè)整合和并購下發(fā)生的，也是在去庫存調(diào)控放松的背景下發(fā)生的，可能意味著房企另一種生存方式的大趨勢，就是把規(guī)模做到絕對大，在周期中卡位，盡享做老大的各種收益，比如獲取土地資源的便利，低成本融資的便利，以及快速提升銷售業(yè)績等。
單一規(guī)?；此?/div>
只有絕對的規(guī)模也未必就是安全的。
首先，頻繁的并購將直接影響賬面現(xiàn)金，加大并購方的資金壓力。
以融創(chuàng)為例，據(jù)睿信致成分析，融創(chuàng)針對聯(lián)想和金科發(fā)起的并購總額接近200億元，以6月底數(shù)據(jù)來計，約相當(dāng)于融創(chuàng)手持現(xiàn)金的50%，這將給融創(chuàng)帶來非常現(xiàn)實的資金壓力。
事實上，盡管銷售火爆，金額和營收大幅增加，但在近年房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率持續(xù)下滑的背景下，房企增收不一定增利。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，從前三季度銷售金額可見，房企表面是“大”，然而房企資產(chǎn)負(fù)債率卻同樣創(chuàng)下新高，實際上是“險”。行業(yè)整體“增收不增利”、負(fù)債率高企等風(fēng)險已顯現(xiàn)。
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，上市房企總負(fù)債排行TOP 100企業(yè)的負(fù)債總額達(dá)到84060億元。
針對新的規(guī)模之王恒大，瑞信于8月31日發(fā)表研究報告稱，恒大（03333）上半年核心純利率由去年同期的3.7%，進(jìn)一步下降至1.4%，反映了強勁的合約銷售并不能保證收入增長的改善，該分析認(rèn)為恒大在銷售增長、盈利能力及現(xiàn)金流方面未能取得平衡。
嚴(yán)躍進(jìn)說，如果房企盲目做大規(guī)模，就會使得經(jīng)營成本會快速上升。規(guī)模效應(yīng)若沒法實現(xiàn)，那么盈利狀況反而會削弱。規(guī)模化企業(yè)也需要有一個新的多元化戰(zhàn)略，否則地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整后，業(yè)績?nèi)菀资懿▌印?/div>
從長期來看，多位業(yè)內(nèi)人士指出，單純的規(guī)?；鲩L不可持續(xù)，中國房地產(chǎn)市場也已經(jīng)階段性到頂，不少區(qū)域出現(xiàn)過剩。這也是為什么在過去三年，包括萬科，萬達(dá)，恒大在內(nèi)的主流房企都提出了轉(zhuǎn)型并身體力行。
早在2014年，面對即將超越它的綠地，萬科總裁郁亮就表示，整個集團(tuán)已經(jīng)放棄了規(guī)模第一的指標(biāo)，也不下達(dá)年度銷售目標(biāo)，而強調(diào)以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的“真實價值”創(chuàng)造，對所有的一線公司要求效益增長必須超過規(guī)模增長。
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