央廣網(wǎng)北京10月22日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，買(mǎi)房對(duì)于個(gè)人或者家庭來(lái)說(shuō)，是一件大事，必須要慎之又慎。但是，《天天315》節(jié)目經(jīng)常會(huì)接到消費(fèi)者投訴，講述自己遭遇到二手房買(mǎi)賣(mài)和租賃的種種“陷阱”，既堵心、鬧心，又遭受了很大的經(jīng)濟(jì)損失，而且維權(quán)過(guò)程非常艱難漫長(zhǎng)。

怎樣來(lái)提前規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，防范不同類(lèi)型的“風(fēng)險(xiǎn)房”呢？《中國(guó)青年報(bào)》經(jīng)濟(jì)部主任潘圓、北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所律師胡鋼共同就今天的話題進(jìn)行探討。

先來(lái)看看消費(fèi)者經(jīng)歷的幾件關(guān)于買(mǎi)房的事，第一件是，馬先生以高于同區(qū)域均16%的價(jià)格買(mǎi)了一套學(xué)區(qū)房，結(jié)果發(fā)現(xiàn)不在劃片范圍內(nèi)；第二件是，王女士300多萬(wàn)買(mǎi)的房子，賣(mài)家戶(hù)口遲遲不能遷出；第三件是，韓先生在買(mǎi)房時(shí)知道有抵押，以為合同約定賣(mài)房人辦理提前還款手續(xù)就沒(méi)問(wèn)題，結(jié)果房屋因被查封無(wú)法進(jìn)行交易……這些始料未及的風(fēng)險(xiǎn)使得消費(fèi)者對(duì)于二手房的交易一直都提心吊膽。

經(jīng)濟(jì)之聲：目前二手房買(mǎi)賣(mài)交易的過(guò)程當(dāng)中發(fā)生的糾紛主要都集中在哪些方面，有些什么樣的特點(diǎn)？

潘圓：首先關(guān)于合同問(wèn)題，因?yàn)槲覀冊(cè)诮⒁粋€(gè)契約型的社會(huì)，合同是我們維權(quán)最主要的依據(jù)。但實(shí)際上現(xiàn)在格式合同的規(guī)定比較粗淺，或者都有利于商家。因?yàn)樗旧硎巧碳姨峁┑母袷胶贤姆侗?，如果要跟他特殊約定，消費(fèi)者的成本會(huì)很高，首先，他答不答應(yīng)，特別是在房?jī)r(jià)高起的階段。另外，每個(gè)人談判的能力不一樣，怎樣細(xì)化這個(gè)條款能最大程度地保護(hù)自己的權(quán)利，這非常重要。

目前來(lái)講，格式化合同的問(wèn)題太多，如上述介紹的三個(gè)案例，我相信其合同的約定書(shū)都有不清晰的地方，如果很清晰，消費(fèi)者維權(quán)就不會(huì)遭遇那么多障礙。如果在合同里，比如學(xué)區(qū)房的問(wèn)題，當(dāng)時(shí)是不是雙方約定這就是學(xué)區(qū)房，如果不是，應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任。格式化合同是商家制定的，但是相關(guān)主管部門(mén)會(huì)出臺(tái)示范的文本。

我認(rèn)為，依靠商家來(lái)自覺(jué)保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，這種作用非常有限，因?yàn)樗辉敢饨o自己添加更多的責(zé)任和義務(wù)。因此政府部門(mén)應(yīng)該發(fā)揮作用，即這個(gè)示范性文本，要求你一定要有哪幾個(gè)東西，比如這種有相關(guān)特定需求的房子，例如學(xué)區(qū)房，不管是二手房還是一手房，如果承諾有一個(gè)學(xué)校，但最后并沒(méi)有，那么開(kāi)發(fā)商是什么責(zé)任，平臺(tái)是什么責(zé)任，合同一定要細(xì)化?，F(xiàn)在因?yàn)闆](méi)有細(xì)化，所以在維權(quán)過(guò)程中給消費(fèi)者帶來(lái)了非常大的困惑。哪怕其他商品暫時(shí)做不到這么細(xì)化的文本，我們?cè)诜孔由弦矐?yīng)該先行，因?yàn)樗蔷用褡钪匾呢?cái)產(chǎn)，因?yàn)閯?dòng)輒幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)，上千萬(wàn)，在這樣大的財(cái)產(chǎn)變動(dòng)面前，怎么樣保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該在合同上要有大的作為。有了此作為，我們才能在維權(quán)的過(guò)程當(dāng)中有充分的依據(jù)。

其二，在二手房的交易中，中介其實(shí)發(fā)揮了非常大的平臺(tái)作用。我們?yōu)槭裁匆ㄟ^(guò)中介買(mǎi)房而不是自己去打聽(tīng)，就是因?yàn)橹薪橛幸粋€(gè)保障作用。如果出了問(wèn)題，平臺(tái)也應(yīng)該發(fā)揮自身的作用。因此明確中介的責(zé)任非常重要，他要負(fù)連帶責(zé)任。比如二手房賣(mài)了以后，作為一個(gè)消費(fèi)者，當(dāng)時(shí)通過(guò)中介簽了合同，雙方都認(rèn)可這是一個(gè)學(xué)區(qū)房，但最后來(lái)不是，中介既然起的是一個(gè)對(duì)接交易擔(dān)保信息真實(shí)的責(zé)任，就應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。所以應(yīng)該抓住這兩個(gè)環(huán)節(jié)，一是合同，二是第三方交易，即中介平臺(tái)，才能夠最后降低消費(fèi)者的維權(quán)成本。

我們來(lái)梳理案例，第一是關(guān)于學(xué)區(qū)房的。馬先生為孩子上學(xué)想買(mǎi)學(xué)區(qū)房，中介公司的業(yè)務(wù)員從網(wǎng)上找到了北京市西城區(qū)一所重點(diǎn)小學(xué)，這個(gè)小學(xué)過(guò)去的招收簡(jiǎn)章，馬先生看后以高于同地區(qū)均價(jià)16%的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了這套涉案房屋。但結(jié)果后來(lái)他一打聽(tīng)，悲劇了，這是這套房子不屬于招生簡(jiǎn)章上的劃片房屋。于是就起訴到法院，要求中介公司賠償差價(jià)損失，退還服務(wù)費(fèi)。

法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中并沒(méi)有約定任何關(guān)于涉案房屋為學(xué)區(qū)房的內(nèi)容。所以馬先生主張的差價(jià)損失無(wú)法支持。

經(jīng)濟(jì)之聲：如果當(dāng)事人雙方確定是要買(mǎi)賣(mài)學(xué)區(qū)房，在這個(gè)合同的一些補(bǔ)充條款當(dāng)中是不是一定要特別注明，買(mǎi)這個(gè)房子就是要買(mǎi)學(xué)區(qū)房，簽訂合同的目的就是要學(xué)區(qū)房，是不是一定要有這樣補(bǔ)充的條款？

胡鋼：是的。確實(shí)，正如潘圓主任所特別提到的，現(xiàn)在的房屋已經(jīng)成為廣大居民最主要的資產(chǎn)之一，所以消費(fèi)者如果要涉及購(gòu)買(mǎi)房屋，務(wù)必慎重再慎重。慎重有很多表現(xiàn)方式和措施，比如，首先要選擇當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T(mén)出臺(tái)的相關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)示范性文本，一般可能叫房屋買(mǎi)賣(mài)合同示范文本。第二示范文本在實(shí)物中簽以后，往往還要簽一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議或者在示范文本最后一段會(huì)涉及到雙方的具體約定。在這個(gè)具體的約定或者是單獨(dú)的補(bǔ)充協(xié)議中，務(wù)必將消費(fèi)者的特殊需求，比如要求必須是學(xué)區(qū)房等直接寫(xiě)到合同里，如果你還要其他特殊目的，都要直接寫(xiě)到里面，不要簡(jiǎn)單聽(tīng)信房屋中介或者房主單方面的口頭承諾。

梳理第二個(gè)案例，去年5月，王女士購(gòu)買(mǎi)董女士位于北京市西城區(qū)宣武門(mén)西大街一處房屋，總價(jià)305萬(wàn)元。依據(jù)合同約定，董女士方應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)，完成原有全部戶(hù)口遷出手續(xù)，否則支付房屋總價(jià)款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶(hù)口遷出義務(wù)。結(jié)果房屋過(guò)戶(hù)后，仍有董女士的繼子戶(hù)口未遷出，王女士就起訴到法院，結(jié)果法院判決董女士支付了部分違約金。

經(jīng)濟(jì)之聲：在這個(gè)案例當(dāng)中，法院判決被告應(yīng)該承擔(dān)違約的責(zé)任，但是依據(jù)王女士實(shí)際損失的情況，判決賣(mài)方董女士只支付了一部分的違約金，她確實(shí)是違約了，有人沒(méi)錢(qián)走戶(hù)口，但為什么只支付了一部分違約金呢？

胡鋼：我個(gè)人覺(jué)得這和當(dāng)年合同簽訂的內(nèi)容有關(guān)系。如果合同只是約定，比如原來(lái)的房主，某一個(gè)人遷出就完了，如果這個(gè)人不遷出，需要支付多少錢(qián)的違約金。這個(gè)案件里面，那位簽約的女士已經(jīng)遷出了，但是買(mǎi)房人不知道，這個(gè)戶(hù)口里可能還有這個(gè)房屋另外的成員，。所以她沒(méi)有想到這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，而這是合同約定以外的。在這種情況下，沒(méi)有合同約定，實(shí)際上 又是給買(mǎi)房人的一種現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。法院就基于公平原則，讓賣(mài)方人承擔(dān)了一部分違約金。所以買(mǎi)房人要對(duì)這種房屋共有的情況，以及這種戶(hù)籍多戶(hù)的房屋特別注意，因?yàn)樗麑?shí)際上存在著某些權(quán)屬糾紛。在這種不清楚的情況下，恐怕要在合同約定時(shí)將很多東西考慮進(jìn)去。

經(jīng)濟(jì)之聲：據(jù)了解，這個(gè)案例還有一個(gè)特點(diǎn)，有一種說(shuō)法，因?yàn)檫@個(gè)戶(hù)口在房屋里其實(shí)不影響買(mǎi)房人遷入，所以買(mǎi)房人對(duì)于這個(gè)戶(hù)口沒(méi)有遷出的違約金的主張也不要有太過(guò)多的期望，這種分析有道理嗎？

胡鋼：有道理，因?yàn)閲?yán)格來(lái)說(shuō)，買(mǎi)這個(gè)房屋并不等于你一定要把你的戶(hù)口遷到這個(gè)房屋，而且事實(shí)上，而且按照中央關(guān)于新型城鎮(zhèn)化相關(guān)政策的要求，對(duì)于像北京、上海、深圳這樣的超大城市，其戶(hù)籍人口控制有明確的數(shù)量要求。所以，你成為這個(gè)房主并不等于你能把戶(hù)口落進(jìn)來(lái)，所以雙方之間是有所區(qū)別。但法院為什么在這個(gè)案件里面這樣判，因?yàn)榭紤]到實(shí)際案情，買(mǎi)房人確實(shí)存在一些現(xiàn)實(shí)的損失，而賣(mài)房人理應(yīng)知道這個(gè)房子還有除了賣(mài)房人以外的其他人在這個(gè)房屋里的戶(hù)口里，而她隱瞞沒(méi)有告知，存在某種不誠(chéng)信的行為。所以法院判決其支付一定的違約金以彌補(bǔ)消費(fèi)者的損失，同時(shí)也是懲戒賣(mài)房人的不誠(chéng)信行為。

經(jīng)濟(jì)之聲：潘圓女士覺(jué)得這起案例當(dāng)中有哪些事項(xiàng)要提示消費(fèi)者，有哪些在二手房買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程當(dāng)中要特別注意的？

潘圓：其實(shí)還是要在合同的細(xì)化上想更周全，不要埋下隱患，否則在維權(quán)的過(guò)程中會(huì)付出很高的成本。

北京西城法院召開(kāi)了一次通報(bào)會(huì)，會(huì)上總結(jié)了十大類(lèi)的風(fēng)險(xiǎn)房。除了一般的買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題之外，還涉及到房屋產(chǎn)權(quán)的情況，抵押貸款，委托代理，居間活動(dòng)等其他一些法律的問(wèn)題，以及享受教育資源為目的的戶(hù)籍的遷移，學(xué)區(qū)房等政策性等問(wèn)題。

法官郭云燕就特別提示消費(fèi)者，在選擇房屋的時(shí)候一定要看一下這個(gè)房屋是不是有抵押，是不是抵債的，是不是共有的，有沒(méi)有存在多人的戶(hù)口，是不是央產(chǎn)房，符不符合上市的條件，買(mǎi)房涉及不涉及到代理，還有房屋存不存在出租的情況等等，就是對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地的勘探也是非常必要的，了解房屋的實(shí)際狀況，了解產(chǎn)權(quán)人的相關(guān)情況等。