買房人已從恐慌購買狀態(tài)走出 10月北京樓市成交下滑40% 買賣雙方博弈角色轉變

國慶期間22個城市集體上演的調(diào)控大戲已經(jīng)有了效果。國家統(tǒng)計局10月21日公布的房價數(shù)據(jù)顯示，15個一線和部分熱點二線城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價走勢趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場明顯降溫。這一趨勢在微觀市場上得到了印證。中介機構的數(shù)據(jù)也顯示，截至目前，10月份成交量普遍下調(diào)了40%左右。

 北京新增買賣客戶減少36%

“首付增加了300多萬，沒辦法只有退房。”首套房的貸款已經(jīng)還清，市民陳女士原本打算換一套大一點的房子，由于新政出臺，她的換房夢破滅了。9月底陳女士看上了一套130平方米的三居，總房款約800萬元，新政出臺前，她的首付款為240萬元左右。9月30日新政出臺，只要購房人名下?lián)碛幸惶鬃》浚瑹o論購房人此前有無貸款記錄，普通住宅首付比例均不低于50%，非普通住宅比例不低于70%。如此一來，陳女士將面臨560萬元的首付款，足足多了320萬元。“本來首付就找朋友借了點兒，現(xiàn)在是徹底無望，只能退房了。”陳女士表示無奈。

“9·30”新政后，北京樓市的成交量和成交均價均出現(xiàn)不同程度下滑。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，10月上半月北京新建商品住宅的價格環(huán)比增加1.2%，但上漲幅度趨緩，比9月漲幅減少3.7%。從成交量來看，北京新建商品住宅與二手住宅網(wǎng)簽量均出現(xiàn)40%左右的環(huán)比下滑。

“二手房市場上的新增買賣客戶量也在大幅下降，環(huán)比大概減少了36%，客戶購房意愿明顯降低，市場需求減少，交易熱度下降，客戶已從恐慌購買狀態(tài)走出。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，新增的買賣房源掛牌量環(huán)比增長了10%左右，更多的業(yè)主想要在此期間出售房屋，惜售現(xiàn)象大大減弱。此外，新增合同簽訂量、新增帶看量等數(shù)據(jù)也在回落，買賣雙方的博弈角色正在發(fā)生轉變，市場回歸理性、步入降溫通道的趨勢十分明顯。

“樓市四小龍”成交轉冷

原本樓市最火熱的“金九銀十”今年被當頭潑了一盆冷水，距離調(diào)控“黃金周”已過去半月，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極變化。

國家統(tǒng)計局公布10月21日公布的數(shù)據(jù)顯示，從房價環(huán)比漲跌幅度看，天津、上海、南京、廈門、杭州、合肥等15個一線和部分熱點二線城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價走勢趨穩(wěn)。與9月比，一線和部分熱點二線城市10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)均有所降低。其中，深圳和成都10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比出現(xiàn)下降，降幅分別為0.3%和0.1%；其他城市10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比漲幅均明顯回落，回落幅度在1.0個至3.8個百分點之間。

合肥、南京、廈門、蘇州因上半年房價領漲全國備受關注，此輪調(diào)控也自然受到重點“關照”。

調(diào)控后，“樓市四小龍”的情況如何？數(shù)據(jù)顯示，新政后南京新房認購量都在300套左右，相比市場最火熱時期下跌了近三成；合肥連續(xù)多日出現(xiàn)了商品房備案零套的情況；廈門成交量已連續(xù)兩周處于低位。房價方面，10月上旬南京、合肥、廈門新建商品住宅分別出現(xiàn)2%、1%、1%的環(huán)比上漲，但與9月份相比漲幅明顯下降，分別減少了1.7%、3.6%和1.9%。成交價方面，根據(jù)安居客房價指數(shù)顯示，截至10月18日，合肥10月二手房均價14581元/平方米，環(huán)比上月上漲5.84%，漲幅領銜全國；南京二手房均價23337元/平方米，環(huán)比上月上漲5.64%；廈門二手房均價38195元/平方米，環(huán)比上月上漲4.72%；蘇州均價16057 元/平方米，環(huán)比上月上漲3.10%。

“買賣雙方依然在博弈，市場成交量在轉冷，但買房需求依舊存在。如果成交量還是呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢，或會下調(diào)賣方的心理預期，房價也將有松動可能。”安居客房產(chǎn)分析師表示。

三線城市受益成交大幅上漲

一線城市和熱點二線城市收緊，使得三線城市成交面積出現(xiàn)大幅上漲。

易居研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，10月上半月，一二三線20個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增幅分別為6%、6%和49%。三類城市均出現(xiàn)了不同程度的環(huán)比上漲，其中三線城市上漲幅度較大，體現(xiàn)了此類城市近期購房積極性在明顯提升。省會城市政策收緊，使得周邊城市出現(xiàn)了積極購房現(xiàn)象，比如莆田、淮安和九江，相比9月上半月的市場成交，增幅分別達到94%、76%和76%。安居客房產(chǎn)分析師也舉例稱，由于周邊城市的限購限貸，浙江嘉興在國慶節(jié)期間高峰流量是節(jié)前的三倍，“海外地產(chǎn)也因此受益，安居客海外地產(chǎn)板塊訪問流量增幅高于全網(wǎng)平均值。”

同時，旅游度假地產(chǎn)依然受到購房者關注。10月18日，位于天津中新生態(tài)城的鼓浪·水鎮(zhèn)面世，吸引了不少購房者前往。9月30日，天津出臺了房產(chǎn)新政，對天津市內(nèi)六區(qū)和武清的購房政策進行收緊，這讓此前被稱為“鬼城”的中新生態(tài)城迎來了曙光。“之前考慮去海南買，但離家遠，房子長時間沒人住就不好了。”家住天津的張女士稱，鼓浪·水鎮(zhèn)是填海項目，從市里開車到此不到兩個小時，度假投資兩不誤。“我看中了這個項目的游艇俱樂部，以后還會開設帆船訓練營，想讓兒子學。”一位北京望京的購房者向北京晨報記者透露，他已經(jīng)在天津濱海新區(qū)給父母買過一套房，“價格1萬出頭，不算貴，環(huán)境還不錯。”

“還沒有出手買房的，如果是我，我會等等”

觀點

馬光遠

6個月后

樓市一定會冷靜

在政策的調(diào)控下，10月份房價這趟高速行進的列車已經(jīng)剎車，后市的發(fā)展成為當下最關注的話題。經(jīng)濟學家馬光遠認為，調(diào)控是為了防止房地產(chǎn)大起大落對經(jīng)濟帶來不利影響，調(diào)控的目的主要針對投資性和投機性需求，對剛需、改善性需求仍然還是支持的，“對于下一步房地產(chǎn)的走勢，我仍然堅持以前的判斷，6個月后，中國的房地產(chǎn)市場一定會冷靜。今年的上漲，也許是中國房地產(chǎn)市場最后一次驚艷上漲。還沒有出手買房的，如果是我，我會等等，因為從任何一個層面而言，再次出現(xiàn)暴漲的概率已經(jīng)很低，不要去賭自己的運氣。”

“本輪樓市政策在10月中旬進入執(zhí)行階段，從政策執(zhí)行力度看，是過去十幾年房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力度最大的一次。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從市場價格看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京等地都出現(xiàn)了前期虛高價格的二手房房源大幅降價到市場水平的現(xiàn)象，“本輪政策將快速抑制房價過快上漲，一旦年末央行額度吃緊，房價的下調(diào)很可能會蔓延到很多城市。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，相信隨著各城調(diào)控政策進一步的落地和實施，房價漲幅將越來越小，出現(xiàn)回落的城市會越來越多，全國房價將呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的態(tài)勢。

鏈接

“影響最大的是改善型需求”

高端別墅項目依然傲嬌

除了像陳女士一樣的改善型需求購房者，剛需購房者也受到一定影響。“9月30日沒能順利網(wǎng)簽，首付一下多了10萬，找親戚朋友再湊一湊。”市民張先生購買的是首套住房，首付提高增加了他的購房壓力，但他還是決定出手，“我一個朋友比我更倒霉，9月底剛把自己的房子賣掉準備換一套更大的房子，結果現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)買不起了。”

雖然新政出臺，但別墅項目依然風生水起。近日，位于順義的萬科觀承別墅、位于南三環(huán)的魯能·釣魚臺美高梅等高端別墅項目相繼面世，在新政的背景下，依舊展示出“傲嬌”的姿態(tài)。“高端別墅項目受到的影響不是太大，買得起這類產(chǎn)品的人經(jīng)濟實力都不一般，因為即使付完首付，普通消費者每月按揭都還不起。綜合來看，新政對一般的改善型需求的購房者影響最大，剛需和高端別墅類稍微好一些。”一位別墅項目的負責人向北京晨報記者透露，新政之后，只有三位客戶受到影響，約10%的比例，“馬上推出的二期產(chǎn)品排卡的人數(shù)依然未減，二期比一期的單套價格預計會增加400萬元。不過首付提高，對于開發(fā)商來講回來的現(xiàn)金流更多，可以給出一定的優(yōu)惠，最終提高的價格可能比400萬略低。”