導(dǎo)讀：隨著我國(guó)人口老齡化的加劇，如何養(yǎng)老的問(wèn)題愈加受到關(guān)注，未來(lái)巨大的老年消費(fèi)市場(chǎng)也引起資本的興趣。萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋等房企開(kāi)始涉足養(yǎng)老地產(chǎn);泰康人壽、平安保險(xiǎn)以養(yǎng)老社區(qū)名義拿地。然而，由于前期投入巨大、人員開(kāi)支占比較高，很多從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的公司經(jīng)過(guò)多年運(yùn)營(yíng)，仍然處于“只談業(yè)務(wù)，不談業(yè)績(jī)”的尷尬境地。但隨著養(yǎng)老服務(wù)屢次獲得政策的支持，養(yǎng)老地產(chǎn)是否迎來(lái)春天？

發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)屢獲得國(guó)家政策支持

10月11日,中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第二十八次會(huì)議審議通過(guò)了《關(guān)于全面放開(kāi)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見(jiàn)》,提出降低準(zhǔn)入門(mén)檻,引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

10月12日,由全國(guó)老齡辦、國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等25個(gè)部委共同制定的《關(guān)于推進(jìn)老年宜居環(huán)境建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》發(fā)布,文件加強(qiáng)老年宜居環(huán)境建設(shè)要充分考慮老年人身心特點(diǎn),滿足老年人的使用需求,增強(qiáng)老年人幸福感、獲得感,提升老年人生活生命質(zhì)量。

10月14日,國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，指出支持將閑置的舊廠房、辦公用房和轉(zhuǎn)型后的公辦培訓(xùn)中心、療養(yǎng)院等改造成養(yǎng)老設(shè)施，加快推進(jìn)智慧家庭、養(yǎng)老服務(wù)等標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。

10月21日，民政部、發(fā)展改革委等11個(gè)部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于支持整合改造閑置社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知》。通知要求，充分挖掘閑置社會(huì)資源，引導(dǎo)社會(huì)力量參與，將城鎮(zhèn)中廢棄的廠房、醫(yī)院等，事業(yè)單位改制后騰出的辦公用房，鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)劃調(diào)整后的辦公樓及轉(zhuǎn)型中的黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位舉辦的培訓(xùn)中心、療養(yǎng)院及其他具有教育培訓(xùn)或療養(yǎng)休養(yǎng)功能的各類(lèi)機(jī)構(gòu)等，整合改造成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社區(qū)居家養(yǎng)老設(shè)施用房等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，增加服務(wù)供給。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)或成朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)？房企探路養(yǎng)老的考驗(yàn)才剛剛開(kāi)始。

加速的中國(guó)老齡化趨勢(shì)背后，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)就成為了極具挑戰(zhàn)而又充滿吸引力的市場(chǎng)誘惑。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015 年年底我國(guó)養(yǎng)老行業(yè)市場(chǎng)容量或已達(dá)到 4萬(wàn)億元左右，隨著老齡化的進(jìn)一步深化，老齡產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)空間會(huì)進(jìn)一步提高。

現(xiàn)在，站在研究居住生活需求一線的房地產(chǎn)企業(yè)，已率先感受到了這塊“萬(wàn)億蛋糕”的誘惑。包括萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等房企都已拋出養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃。在房企轉(zhuǎn)型周期中，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已被視為新盈利空間的探索方向之一。中國(guó)的的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)難道真的能成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)嗎？中國(guó)社科院預(yù)測(cè)，到2030年，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)可達(dá)13萬(wàn)億元。涉足養(yǎng)老地產(chǎn)是房企可持續(xù)發(fā)展的新路子，還是轉(zhuǎn)型壓力下的“淺嘗輒止”？除服務(wù)難題外，如何構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的盈利模式，也是房企向養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)軍的一大“心病”。房企探路養(yǎng)老的考驗(yàn)才剛剛開(kāi)始。

無(wú)論是萬(wàn)科的養(yǎng)老地產(chǎn)3.0版本迭代計(jì)劃，還是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的“閉環(huán)式服務(wù)生態(tài)”，亦或保利地產(chǎn)的“中國(guó)式養(yǎng)老”，都面臨市場(chǎng)的同一個(gè)質(zhì)問(wèn)——老人是否能真正得到舒適的居家養(yǎng)老服務(wù)？實(shí)際上，盡管殺入養(yǎng)老地產(chǎn)的房企不少，國(guó)內(nèi)知名的養(yǎng)老項(xiàng)目、可復(fù)制的模式卻寥寥。

除服務(wù)難題外，如何構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的盈利模式，也是房企向養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)軍的一大“心病”。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、萬(wàn)科等運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老項(xiàng)目，盈利來(lái)源通常為“房租或床位費(fèi)+護(hù)理費(fèi)+餐飲等其他費(fèi)用”。相比與此前賣(mài)房的巨大利潤(rùn)，養(yǎng)老領(lǐng)域并非真正能從現(xiàn)金流上賺錢(qián)的行業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)醫(yī)療等配套設(shè)施要求高，比起賣(mài)房子，前期投資成本大，但受益卻像“跑馬拉松”。所以養(yǎng)老地產(chǎn)多是大房企在嘗試，而且項(xiàng)目集中在消費(fèi)水平較高的城市，產(chǎn)品也多針對(duì)高收入人群。

同策機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉指出，養(yǎng)老項(xiàng)目用地、融資渠道、配套政策等解決方案缺失，盈利模式不成熟，正制約著房企在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)與傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有非常大的不同，健康養(yǎng)老項(xiàng)目不是簡(jiǎn)單的賣(mài)房子，需要照顧到老年人方方面面的需求。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是重資產(chǎn)投入，還沒(méi)有成功的模式和經(jīng)驗(yàn)可以借鑒和復(fù)制，并且投資回報(bào)周期長(zhǎng)回報(bào)率較低，后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)人工成本高，整體風(fēng)險(xiǎn)大。

萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，養(yǎng)老事業(yè)有點(diǎn)像互聯(lián)網(wǎng)，很多互聯(lián)網(wǎng)公司現(xiàn)在還是在賠錢(qián)，但它可能有上百億的估值。“因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)核心不是地產(chǎn)，而是服務(wù)，事實(shí)上所有的服務(wù)行業(yè)其實(shí)都不是高盈利產(chǎn)業(yè)”。

談到養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊表示，養(yǎng)老地產(chǎn)短期還是要通過(guò)適老住宅銷(xiāo)售反哺，再用3到5年時(shí)間實(shí)現(xiàn)營(yíng)虧平衡，之后用8到10年實(shí)現(xiàn)盈利，今天把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈搭好，逐步培育，十年后可能它會(huì)成為我們的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)之一。未來(lái)五年，與保障和改善民生息息相關(guān)的健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，政府肯定會(huì)給予更多政策和資源傾斜，健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必將迎來(lái)一個(gè)快速發(fā)展的黃金五年。

顯然，盈利難已成為進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)所遭遇的共同問(wèn)題。而保利地產(chǎn)在微利模型下瞄準(zhǔn)的是規(guī)模效益的路徑。保利對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)持長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，看重的是行業(yè)的規(guī)模以及由此形成的利潤(rùn)規(guī)模。拓展融資渠道和金融工具成為保利地產(chǎn)拓展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模的選擇。因此，房企可能正在把私募基金和REITs列為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的資本路徑創(chuàng)新方向。