人民網(wǎng)開封11月4日電 如果用“一半是海水，一半是火焰”來形容今年前9月國內(nèi)樓市的概況，一點(diǎn)也不為過。

去年下半年以來，在全國“穩(wěn)定住房消費(fèi)”和“去庫存”兩大政策主題背景下，一、二線城市的樓市迅速升溫。今年以來，部分熱點(diǎn)城市面臨“地王”頻出、房?jī)r(jià)過快上漲的局面，為保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，國慶節(jié)前后，部分一、二線城市又重新拉開了調(diào)控的大幕。

在一、二線樓市高溫難降的同時(shí)，三、四線城市是否真正走出了庫存多的困境？2015年前后，中小開發(fā)商資金鏈斷裂致使三、四線城市爛尾樓叢生的局面如今是否得以緩解？

為了深入了解三、四線樓市的現(xiàn)狀，人民網(wǎng)走訪了河南省開封市，了解那些遺留的爛尾樓難題。

高投資回報(bào)誘惑背后的陷阱

當(dāng)初在老家買的一套房，卻成為王女士（化名）心頭的夢(mèng)魘。看著蓋到一半的爛尾樓和“下落未明”購房款，王女士已經(jīng)是多日失眠。

王女士在開封一家敬老院工作，丈夫是電腦維修工，還有一個(gè)上小學(xué)的女兒。2015年初王女士聽朋友介紹關(guān)注到了“前景國際”這個(gè)樓盤。

名為“前景國際”的樓盤位于開封市金明區(qū)晉安路與黃河大街交匯處，因?yàn)橹苓吪彯?dāng)?shù)刂慕鹈髦袑W(xué)和二十五中等名校，且交通、商業(yè)、醫(yī)療配套成熟。

在當(dāng)?shù)厝丝磥?，開封西邊的樓盤“更具有發(fā)展前景和升值潛力”，王女士一家決定傾盡全家積蓄，為即將升學(xué)的女兒買套房子。“一為女兒升學(xué)做打算，二為改善居住條件。”

到售樓處看完房之后，王女士對(duì)樓盤所在的地段和周邊的教育資源非常滿意，一家人回家商量后先付了一萬元定金。在付定金的時(shí)候，王女士得知該樓盤并未取得銷售許可證。

但這個(gè)違規(guī)銷售的動(dòng)作并未引起王女士的重視，置業(yè)顧問告訴王女士稱：“樓盤馬上就會(huì)取得銷售許可證了。”

輕信置業(yè)顧問和開發(fā)商的話，卻讓王女士一家付出了巨大的代價(jià)。

交定金不久，該樓盤開發(fā)商河南金甌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)楊海港聯(lián)絡(luò)上王女士稱：“公司資金周轉(zhuǎn)有些緊張，但是，只要2個(gè)月預(yù)售證就下來了，那時(shí)也就可以獲得銀行貸款，這兩個(gè)月期間，如果提前將購房款‘存’入，那么就有3.5分利可以賺，而且可以提前鎖定好房源，在取得銷售證之后就可以直接連本帶息劃撥為購房款。”

相比于把錢存銀行，王女士有點(diǎn)動(dòng)心，這樣不僅可以提前鎖定好房源，每月3.5%的利息相當(dāng)于自己目前3000元的工資了，且借款時(shí)間也僅僅兩個(gè)月。

合計(jì)再三的王女士沒有經(jīng)受住高額回報(bào)的誘人考驗(yàn)，拿著先前準(zhǔn)備的購房款并向親戚借了數(shù)萬元一同“存”進(jìn)了開發(fā)商的指定賬戶，并同楊海港簽署了借款協(xié)議和保留房源的協(xié)議。

令王女士始料未及的是，當(dāng)自己的錢“存”入2個(gè)月后，該樓盤不僅沒有取得銷售許可證，還傳出了開發(fā)商“資金鏈斷裂”的消息。

王女士得知此消息后猶如天塌，她說：“之前了借了鄉(xiāng)下的老母親10萬塊，如今老母親臥病在床，家中還有小女兒需要上學(xué)，真是連自殺的心都有了。”

“鋼絲上行走的”高息民間借貸

王女士所買的前景國際樓盤所屬開發(fā)商為河南金甌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其董事長(zhǎng)和法定代表人為楊海港，該公司成立于2008年7月，注冊(cè)資金為5000萬元。

早在2014年，楊海港就進(jìn)行以高利息為誘餌進(jìn)行集資并用所籌款項(xiàng)來購買土地（即前景國際樓盤所在地塊），后來買房的“王女士們”稱對(duì)此并不知情。

參與前期投資的劉女士（化名）稱，2014年她將70余萬元本金向楊海港出具借據(jù)，承諾一年后以1.8%的月息償還本息或者以前景國際小區(qū)的商品房做沖抵，期限為一年。

2015年劉女士向楊海港要錢時(shí)，電話已經(jīng)打不通了。眼見70余萬投資款難以追回，劉女士一氣之下將開發(fā)商訴至法院。

不完全統(tǒng)計(jì)，過去一年楊海港以高息非法集資，涉及200余戶家庭，超2000人進(jìn)行“投資”。涉及當(dāng)?shù)?家投資擔(dān)保公司，總涉及資金至少10億元，包括普通購房者和純粹的投資者。

目前，前景國際因?yàn)橘Y金鏈斷裂而被迫停工，該項(xiàng)目的土地使用權(quán)已被抵押。根據(jù)河南省開封市中級(jí)人民法院出具的民事裁定書顯示，截止2016年6月，河南金甌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到260.43%。

關(guān)于資金鏈斷裂的原因，高利貸融資首當(dāng)其沖，按照法院對(duì)于高息貸款的認(rèn)定，利息高于銀行同期同類貸款利息的4倍屬于高息貸款，超出部分不受法律保護(hù)，而楊海港支付利息已經(jīng)是同期銀行貸款利息的10倍。

在河南開封當(dāng)?shù)?，因卷入民間信貸而資金鏈斷裂導(dǎo)致購房者和投資者錢房?jī)煽盏陌咐恢骨熬皣H一個(gè)。

2014年底，開封市九和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)。在破產(chǎn)前，九和房地產(chǎn)同樣以高息借貸的方式為旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，前后涉及資金數(shù)億元。

梳理發(fā)現(xiàn)，開封這些房企破產(chǎn)的時(shí)間多是2014年-2015年期間，正值房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，市場(chǎng)低迷、房?jī)r(jià)下行繼而影響開發(fā)商資金回籠速度。中小開發(fā)商很難從銀行貸到資金，從而選擇以民間借貸的方式進(jìn)行融資最終難逃崩盤的命運(yùn)。

“目前，開封市房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的主要資金還是依賴于金融機(jī)構(gòu)貸款和民間借貸，由于部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法獲得金融機(jī)構(gòu)支持，資金鏈出現(xiàn)了斷裂。”開封市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。

這種現(xiàn)象也不止出現(xiàn)在四線城市開封，在河南省、山東省、湖南省等全國多地都或多或少存在民間借貸的情況。這些民間借貸的資金也多數(shù)流向房地產(chǎn)業(yè)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，前景國際的遭遇是全國眾多三、四線城市開發(fā)商的一個(gè)縮影，中小開發(fā)商在民間高利借貸的“險(xiǎn)路”上，愈走愈險(xiǎn)，但并不乏后來者。

爛尾樓成燙手山芋 盤活難度大

今年以來，隨著我國房地產(chǎn)政策的相對(duì)寬松，全國樓市轉(zhuǎn)暖回升。

根據(jù)開封市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的數(shù)據(jù)，今年1-9月，開封市商品房銷售面積424.67萬平方米，商品住房銷售面積390.72萬平方米，經(jīng)過兩年的恢復(fù)，商品房銷售面積、銷售套數(shù)、銷售金額同比明顯上漲。

但同時(shí)，全國市場(chǎng)分化現(xiàn)象也愈加嚴(yán)重：一、二線城市“地王”頻出，房?jī)r(jià)飛漲，三、四線城市卻依然面臨庫存高企的局面。

以開封為例，去庫存形勢(shì)依舊嚴(yán)峻。截止到2016年8月底，在取得許可銷售的新建商品房項(xiàng)目中，未銷售（庫存）面積約429.52萬平方米，“去庫存”仍然是主旋律。

此前，前景國際樓盤的董事長(zhǎng)楊海港曾前往長(zhǎng)三角等地請(qǐng)求有實(shí)力房企接盤。但數(shù)月以后無功而返，并無其他房企愿意“接盤”。

“開封爛尾樓呈現(xiàn)的特點(diǎn)是：第一，商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)偏多；第二，小型開發(fā)企業(yè)的偏多。” 開封市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。

對(duì)于盤活現(xiàn)存的爛尾樓，上述負(fù)責(zé)人表示：“針對(duì)爛尾樓的特點(diǎn)，開封市以屬地化管理為基礎(chǔ)，采取‘一樓一策’政策，由各區(qū)負(fù)責(zé)推動(dòng)爛尾樓盤活。此外，政府也積極協(xié)調(diào)引資重組，采取債轉(zhuǎn)股或重新注資等方式，使樓盤盡快完成工程建設(shè)，盤活資產(chǎn)。”

針對(duì)像前景國際一樣涉及民間借貸的爛尾樓盤，當(dāng)?shù)卣鼉A向于“用商業(yè)途徑和法院程序”來解決，上述負(fù)責(zé)人表示：“民間借貸投資房地產(chǎn)回報(bào)率高還是低，樓蓋快一點(diǎn)還是慢一點(diǎn)，純粹是商業(yè)活動(dòng)，應(yīng)該通過商業(yè)行為解決。開發(fā)商蓋的房子就應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)，我們不去炸他的樓，也不會(huì)出錢幫他蓋完，解決‘爛尾樓’應(yīng)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，通過商業(yè)途徑、法院去解決。”

目前，前景國際樓盤在法院的督查下進(jìn)行破產(chǎn)重整，在當(dāng)?shù)卣膸椭?，撥付先期資金重新開工。

王女士告訴記者：“如今，前景國際樓盤已經(jīng)可以看見少量施工人員了，但是進(jìn)程緩慢，還并沒有全面開工。”購房者代表掩飾不了自己的擔(dān)憂：政府的幫扶資金只是杯水車薪，項(xiàng)目蓋起來還需要大量資金，不知錢從哪里來。

在處理爛尾樓難題時(shí)，我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。如果出現(xiàn)爛尾樓事件，相關(guān)部門可以進(jìn)行行政性的干預(yù)，以保障各類債權(quán)人的利益為原則，召開債權(quán)人會(huì)議，協(xié)商處理方案，還可以通過稅費(fèi)優(yōu)惠政策、限期自行處置、強(qiáng)制性代理處置、強(qiáng)制性拆除、托管續(xù)建、引入新開發(fā)商、融資盤活等方式更好的平息爛尾樓事件。

上海師范大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦教授建議，整治爛尾樓，政府此時(shí)應(yīng)該發(fā)揮“守夜人”的角色，不能單純依靠市場(chǎng)，應(yīng)該進(jìn)行有效介入，才能促進(jìn)爛尾樓的妥善解決。“因?yàn)闋€尾樓問題不僅僅影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的健康發(fā)展，還對(duì)金融系統(tǒng)和社會(huì)穩(wěn)定會(huì)造成影響。對(duì)于私企所有的爛尾樓，政府可采取優(yōu)惠政策，在資金支持或者稅收等多方面進(jìn)行政策幫扶，鼓勵(lì)房產(chǎn)商在限定時(shí)間內(nèi)作出處理。”

在崔光燦看來，在四線樓市調(diào)控方面，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持“因城施策”的原則，積極出臺(tái)金融、落戶等方面的優(yōu)惠政策，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，積極盤活存量市場(chǎng)，以去庫存為核心，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。