綠地51億入股協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)，融創(chuàng)中國開啟“買買買”模式，恒大在A股市場頻頻出手，多家地產(chǎn)央企籌劃重組整合……今年以來，房企并購重組成為行業(yè)一大熱點(diǎn)。業(yè)內(nèi)專家表示，房企并購的背后，折射出行業(yè)增速放緩、土地市場競爭加劇的現(xiàn)狀，通過收并購，本身就具備競爭優(yōu)勢的房企勢必“強(qiáng)者恒強(qiáng)”，而地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)較為薄弱的房企也將面臨被收購整合的風(fēng)險(xiǎn)，房企之間優(yōu)勝劣汰加劇，競爭也會(huì)更為激烈，未來房企間的并購重組還將升級(jí)。

京華時(shí)報(bào)記者邢飛 潘秀林

京華時(shí)報(bào)制圖吳尚楠

1、并購改變房企競爭格局

近年來，隨著地產(chǎn)“黃金十年”的過去以及土地成本的不斷抬高，房企收并購風(fēng)氣也變得逐步盛行，成為了許多房企主要的拿地和擴(kuò)張手段。在傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域，目前最主要的收購可以分為兩類，第一類主要目的是收購?fù)恋鼗蛘唔?xiàng)目，以增加可售資源或進(jìn)入新的城市、區(qū)域，從而進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張；另一類則是收購上市平臺(tái)，即“殼公司”，進(jìn)而達(dá)到上市或者回歸A股的目的，拓寬企業(yè)融資渠道、提升企業(yè)品牌影響力。

隨著近年來招拍掛土地成本的節(jié)節(jié)攀升，房企們紛紛采用收購的方式作為自身發(fā)展的重要手段?？硕鹧芯恐行囊环輬?bào)告顯示，對于傳統(tǒng)房企而言，收購?fù)恋鼗蝽?xiàng)目，無疑是加速企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，增加可售資源最直接、最有效的方式之一。一方面，收購方式獲取項(xiàng)目一般而言拿地成本相對較低，可以使企業(yè)避開激烈的市場競爭；另一方面，部分收購獲取的項(xiàng)目，可以快速推出市場，加速企業(yè)資金回流。

對于并購目標(biāo)的選擇，房企通常會(huì)根據(jù)自身的戰(zhàn)略發(fā)展，來綜合考慮目標(biāo)地塊是否合適?？硕饒?bào)告顯示，并購項(xiàng)目的目的在于增加可售資源或者擴(kuò)大布局區(qū)域，那么收購地塊的位置是否符合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展、項(xiàng)目是否位于企業(yè)未來想要深耕或者重點(diǎn)布局的目標(biāo)城市，這是企業(yè)優(yōu)先需要考量的因素。

其次，目標(biāo)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位以及發(fā)展前景，也是房企標(biāo)的選擇的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。項(xiàng)目的基本指標(biāo)決定可以打造什么樣的產(chǎn)品？項(xiàng)目所在板塊在該城市的市場發(fā)展前景如何？在企業(yè)已經(jīng)布局的城市，是否能跟企業(yè)現(xiàn)有布局實(shí)現(xiàn)互動(dòng)？在企業(yè)新布局的城市，是否能夠助力企業(yè)在新城市站穩(wěn)腳步？這些都是有助于企業(yè)進(jìn)一步篩選符合戰(zhàn)略發(fā)展的重要因素。

最后，價(jià)格也是不可忽視的重要因素。在篩選出一些適合的目標(biāo)之后，項(xiàng)目的收購價(jià)格和未來的盈利能力就是企業(yè)必須衡量的因素，項(xiàng)目測算就成為關(guān)鍵。企業(yè)的最終目的在于盈利，無法盈利，那么企業(yè)也會(huì)食之無味，項(xiàng)目“性價(jià)比”越高，房企收購的意愿自然也越強(qiáng)。

克而瑞報(bào)告預(yù)計(jì)，通過收并購，本身就具備競爭優(yōu)勢的房企勢必“強(qiáng)者恒強(qiáng)”，而地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)較為薄弱的房企也將面臨被收購整合的風(fēng)險(xiǎn)，房企之間優(yōu)勝劣汰加劇，競爭也會(huì)更為激烈。

2、萬達(dá)10億美元收購美國DCP集團(tuán)

在多元化布局的轉(zhuǎn)型之路上，萬達(dá)越走越遠(yuǎn)。11月4日，萬達(dá)集團(tuán)宣布以約10億美元收購美國DickClarkProductions,Inc(簡稱DCP集團(tuán))100%股權(quán)。這標(biāo)志著萬達(dá)首次進(jìn)入電視制作行業(yè)，被好萊塢評為“中國第一娛樂大亨”的首富王健林，正在加速擴(kuò)張娛樂版圖。

據(jù)了解，美國DCP集團(tuán)成立于1957年，是美國著名電視節(jié)目制作公司，擁有20多項(xiàng)著名IP，其中包括金球獎(jiǎng)、全美音樂獎(jiǎng)、公告牌音樂獎(jiǎng)(Billboard)、美國鄉(xiāng)村音樂獎(jiǎng)等頒獎(jiǎng)典禮和紐約新年倒數(shù)晚會(huì)等超級(jí)IP及權(quán)益。DCP集團(tuán)這些IP的所有權(quán)及權(quán)益大多數(shù)為永久持有。該集團(tuán)絕大部分收入來自這些晚會(huì)的電視轉(zhuǎn)播權(quán)，與各大電視臺(tái)轉(zhuǎn)播權(quán)協(xié)議均為長期。

據(jù)悉，此次收購?fù)瓿珊?，美國DCP集團(tuán)管理層將全部留任，萬達(dá)和管理層簽訂了長期的經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任制。

并購美國DCP集團(tuán)是萬達(dá)首次進(jìn)入電視內(nèi)容行業(yè)。業(yè)內(nèi)人士稱，此番并購讓萬達(dá)獲得了頂級(jí)電視節(jié)目制作權(quán)，使萬達(dá)影視產(chǎn)業(yè)鏈更加完整。目前，這個(gè)以商業(yè)地產(chǎn)起家的商業(yè)帝國正在重點(diǎn)發(fā)展電影、旅游、體育、電子商務(wù)等產(chǎn)業(yè)。

今年7月底，萬達(dá)院線宣布2.8億美元全資并購時(shí)光網(wǎng)，使得萬達(dá)院線電影生態(tài)圈更加完善。萬達(dá)院線總裁曾茂軍在發(fā)布會(huì)前接受記者采訪時(shí)表示，萬達(dá)現(xiàn)已建成全球最大的電影放映終端，未來將致力于從終端向上游延伸，打造完整電影產(chǎn)業(yè)鏈。在萬達(dá)院線電影產(chǎn)業(yè)鏈中，時(shí)光網(wǎng)將在萬達(dá)方面原有的“會(huì)員+”電影生態(tài)圈戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，增加移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)庫這兩大核心支撐。

3、萬科收購印力成為萬科集團(tuán)成員企業(yè)

10月31日，萬科與若干合作方組成的聯(lián)合收購平臺(tái)，入股印力商用置業(yè)有限公司(下稱“印力”)的相關(guān)交易，已順利通過商務(wù)部審核并完成了交割。至此，印力正式成為萬科集團(tuán)成員企業(yè)。

交易完成后，聯(lián)合收購平臺(tái)持有印力96.55%的股份，而黑石集團(tuán)聯(lián)營公司所管理的基金以及印力集團(tuán)管理層共同持有印力集團(tuán)已發(fā)行股份的3.45%。

萬科方面表示，入股印力將加快萬科向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，推動(dòng)產(chǎn)品和業(yè)務(wù)升級(jí)，為股東創(chuàng)造更多長期穩(wěn)定的投資價(jià)值。

萬科執(zhí)行副總裁張旭表示，印力的資產(chǎn)非常優(yōu)質(zhì)，集中在中國的一二線城市，最近地價(jià)上漲，此次收購是基于這些方面考慮。

自2003年4月成立以來，印力(原“深國投商置”)一直專注零售商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，先后與沃爾瑪、凱德置地、摩根士丹利、凱雷等商業(yè)伙伴達(dá)成了深入合作。

印力方面數(shù)據(jù)顯示，目前，印力累計(jì)投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目超過60個(gè)，管理資產(chǎn)總規(guī)模逾300億元，持有并管理超過30個(gè)“印象”系列購物中心，重點(diǎn)分布在長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)，總建筑面積超過430萬平方米。

張旭表示，收購印力是萬科十年戰(zhàn)略規(guī)劃非常重要的組成部分，印力是中國第三大商業(yè)平臺(tái)，有非常好的運(yùn)營管理能力，與萬科合作會(huì)產(chǎn)生非常好的協(xié)同效應(yīng)。

2014年，萬科正式提出“城市配套服務(wù)商”的十年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計(jì)劃，在傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)以外，加大對消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)的探索與發(fā)展。此次收購印力，正是凸顯了萬科在商業(yè)運(yùn)營上的野心。

目前，萬科旗下已有社區(qū)商業(yè)、購物中心、寫字樓等多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這些資源與印力將產(chǎn)生巨大的協(xié)同效應(yīng)，雙方的目標(biāo)是打造中國零售商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)先企業(yè)。

4、融創(chuàng)40億收購金科股份

“收購狂人”孫宏斌誓將收購進(jìn)行到底。9月21日夜里，融創(chuàng)中國通過公告披露，該公司間接全資附屬公司聚金物業(yè)認(rèn)購金科地產(chǎn)非公開發(fā)行股票9.07億股，占金科地產(chǎn)總股本約為16.96%。該筆認(rèn)購價(jià)格為每股金科股份人民幣4.41元，總額約為40億元。

融創(chuàng)中國解釋稱，此次收購主要原因是看好金科未來的發(fā)展前景，而此次認(rèn)購也是較好的投資機(jī)會(huì)，將會(huì)為融創(chuàng)中國帶來可期的投資回報(bào)。

金科地產(chǎn)全名為金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司，成立于1998年，業(yè)務(wù)包括地產(chǎn)開發(fā)、新能源發(fā)展、產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營、社區(qū)綜合服務(wù)、酒店園林、門窗裝飾等。根據(jù)金科地產(chǎn)官網(wǎng)信息，目前該公司已進(jìn)入北京、重慶、四川、江蘇、湖南、陜西、山東、貴州、新疆、云南等省(市)的39個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。目前，該公司在全國范圍內(nèi)的在建項(xiàng)目為70個(gè)，土地儲(chǔ)備可建面積超過1800萬平方米。

幾天之前，融創(chuàng)也宣布了另外一宗收購。9月18日，融創(chuàng)中國和聯(lián)想控股發(fā)布聯(lián)合公告宣布，9月16日，融創(chuàng)中國的附屬公司融創(chuàng)房地產(chǎn)與聯(lián)想控股附屬公司融科智地簽訂兩份框架協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，融創(chuàng)擬收購聯(lián)想控股41間目標(biāo)公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，該等目標(biāo)公司主要擁有42個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的權(quán)益，總代價(jià)約為137.88億元。這宗交易也讓孫宏斌與柳傳志之間的江湖舊事被業(yè)界再度提起，孫宏斌的跌宕經(jīng)歷和融創(chuàng)的前景也再度被業(yè)界討論。

5、綠地51億入股協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)

11月10日，綠地控股(600606.SH)宣布與重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)”)的母公司漢威重慶房地產(chǎn)開發(fā)(香港)有限公司(以下簡稱“漢威公司”)簽署協(xié)議，綠地?cái)M通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及增資的方式最終持有協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)40%股權(quán)，交易價(jià)格初定為人民幣51.63億元。股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資及重組完成后，綠地控股和漢威公司將并列為協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)第一大股東。

“協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)在房地產(chǎn)行業(yè)較早啟動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，并已成為標(biāo)桿企業(yè)之一，在該細(xì)分領(lǐng)域?qū)I(yè)能力突出、發(fā)展模式成熟。與協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)啟動(dòng)合作，將有力推動(dòng)綠地商業(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營能力的進(jìn)一步提升，符合公司房地產(chǎn)板塊中長期發(fā)展戰(zhàn)略。交易及重組完成后，綠地?cái)M將部分商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)委托協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)進(jìn)行管理，有力提升房地產(chǎn)主業(yè)核心競爭力。”綠地控股集團(tuán)董事長、總裁張玉良表示，綠地對一二線城市商辦市場前景依然看好，在重點(diǎn)核心城市，基于城市功能完善和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，商辦及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場空間依然巨大。綠地將繼續(xù)以“轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營服務(wù)商”為目標(biāo)，提升商辦運(yùn)營“軟實(shí)力”，一方面推動(dòng)自持物業(yè)增值、帶動(dòng)租售，依靠內(nèi)生型價(jià)值增值來實(shí)現(xiàn)增長和盈利，另一方面通過優(yōu)質(zhì)運(yùn)營促成資產(chǎn)證券化。

對于協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)下一步的發(fā)展，張玉良表示，雙方將致力于將其打造成為中國商業(yè)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理領(lǐng)域的標(biāo)桿企業(yè)，同時(shí)積極探索實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，并積極推動(dòng)其實(shí)現(xiàn)公眾化。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，綠地與協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的合作具有極強(qiáng)的互補(bǔ)性、協(xié)同性，綠地作為行業(yè)龍頭企業(yè)，其龐大的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量、顯著的品牌優(yōu)勢、強(qiáng)大的資源獲取能力，以及其混合所有制的機(jī)制優(yōu)勢，均將對協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)未來發(fā)展，包括項(xiàng)目獲取、融資能力等方面形成強(qiáng)有力支撐。對綠地而言，其在業(yè)內(nèi)率先提出“城市綜合體”概念，大舉打造城市商辦配套，此后又升級(jí)建立“產(chǎn)業(yè)新城”模式，在開發(fā)住宅及配套商辦同時(shí)，著力于搭建產(chǎn)業(yè)平臺(tái)形成人口導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)集聚，確立了在商辦及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域優(yōu)勢，目前綠地控股旗下持有運(yùn)營商業(yè)及產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遍及全國25個(gè)省70余座城市。通過此次戰(zhàn)略入股并借力協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的商業(yè)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式及資源，有利于提高綠地持有商業(yè)與產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營質(zhì)量，顯著增強(qiáng)綠地在房地產(chǎn)行業(yè)的綜合競爭力。

據(jù)悉，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)主營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，公司下轄啟迪協(xié)信科技城集團(tuán)、協(xié)信商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)、天驕愛生活股份有限公司三大業(yè)務(wù)板塊。截至目前，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)在全國已累計(jì)開發(fā)60余個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)量逾1600萬平方米，戰(zhàn)略土地儲(chǔ)備逾1000萬平方米，總資產(chǎn)超過610億元。

6、恒大再接手中渝置地資產(chǎn)

11月14日，中渝置地控股有限公司公告稱，其直接全資子公司妙領(lǐng)及間接全資公司四川中渝向恒大出售西安中渝·國際城項(xiàng)目，總價(jià)5.55億元。

其中，中渝置地直接全資子公司妙領(lǐng)作為賣方與盛譽(yù)訂立第一出售協(xié)議，代價(jià)約人民幣3.45億元，包括銷售股份代價(jià)約人民幣7346萬元，以及應(yīng)收借款代價(jià)約人民幣2.71億元。

中渝置地于2015年來就曾先后向恒大等多家公司出售過重慶、成都、貴陽等地的項(xiàng)目。對此，今年3月份業(yè)績會(huì)上，中渝置地方面表示，過去一年接二連三的資產(chǎn)出售已經(jīng)讓中渝置地在產(chǎn)生合共約144億港元的現(xiàn)金流入。彼時(shí)手頭現(xiàn)金為73億港元，還有29億港元將在未來一兩年入賬。

去年12月29日，恒大地產(chǎn)發(fā)布公告，收購香港新世界位于成都、貴陽2個(gè)項(xiàng)目及周大福位于北京、上海、青島3個(gè)項(xiàng)目。憑借這5個(gè)項(xiàng)目851萬平米的總建筑面積和204億的總金額，恒大刷新中國房地產(chǎn)收購最高紀(jì)錄。

前期的收購為恒大業(yè)績快速增長奠定基礎(chǔ)。11月4日，中國恒大公布其10月份運(yùn)營數(shù)據(jù)，根據(jù)數(shù)據(jù)，恒大10月份合約銷售額為361.3億，合約銷售面積為406.2萬平米，同比增長40.1%和23.8%。前10月，恒大累積合約銷售額為3167.1億，累積合約銷售面積為3864萬平米，同比分別增長104.9%和92.5%。

7、觀點(diǎn)

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：實(shí)現(xiàn)曲線擴(kuò)張部分房企參與項(xiàng)目或股權(quán)并購，也是一種擴(kuò)張的模式。單純地從土地市場上獲取土地，成本太高，風(fēng)險(xiǎn)也比較大，而并購顯然更有勝算。另外部分小企業(yè)受制于財(cái)務(wù)壓力，也會(huì)采取并購的方式來獲取融資。從并購的層面來看，企業(yè)對于掌控發(fā)展方向有更多的理解，同時(shí)也體現(xiàn)了此類地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)實(shí)際上面臨了一個(gè)較大的困惑，即如何運(yùn)用手中的現(xiàn)金和擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。部分并購也可能會(huì)引起后續(xù)資金鏈?zhǔn)站o，所以并購背后的風(fēng)險(xiǎn)把控也需要防范。盲目并購后，相關(guān)企業(yè)效益不佳，會(huì)引起投資者的反感，或者說股東對于此類并購的不滿意程度會(huì)增加，尤其是政策打壓后銷售業(yè)績預(yù)期下滑的情況下更是如此。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示：繞開壁壘低價(jià)拿地一方面規(guī)模擴(kuò)大后有助融資渠道的拓展和融資成本的降低，對于房地產(chǎn)這個(gè)資金密集型行業(yè)來說，房企資金實(shí)力的加強(qiáng)意味著市場競爭力的提升。另一方面，收購目的之一在于增加土地儲(chǔ)備，當(dāng)前公開市場拿地受到諸多制約，且地價(jià)普遍較高，而并購則可以繞開壁壘，以較低的價(jià)格拿到先天稟賦更為突出的地塊。